上期节目中，韩教授用非线性思维为我们解答了相当多的关于地产方面的知识。下半期的节目中，韩教授将用文化、地理、历史角度的思维，带大家一起关注天津地产和与天津有关的相关历史文化知识。
在上期节目中，韩教授关于地产最宜居因素给出了他的看法。在下半期节目中，韩教授将就天津最宜居发展轴线问题提出他的看法。
韩晓波
肯定是选择天津的……大方向来说是西南方向。天津的西南方向，自然和人文的生态环境比较好。当然，这是我这个年龄的人——人到中年，比较有这方面的需要，这块是比较合适的。
但是如果你要是一个20多岁，事业刚刚起步，这个跟你自己的这个身份啊，什么有密切的关系。这样的话我觉得有两个方向可以考虑：一个就是东南方向，就是滨海新区这个方向，还有就是往北，所谓京津走廊。刚才我说的西南这个方向，是离这个所谓经济走廊最远的一个，这个恰恰是看中它这条。
所以大家不要思维过于单一，认为只是这一条轴上，不是！有的时候，反其道而行之也没坏处。看你的这个身份的需求，你是现在年轻人处在一个事业的爬坡阶段，我觉得还是不要离开这条轴比较好。
从滨海新区到武清北京这条线，从西北到东南这个小斜杠。甚至我觉得这条轴上，可能比我们传统上认为的天津中心城区还要好。再一个就是刚才说的西南，西南最远到静海团泊这一块，也包括西青区南站、张家窝，一直到华苑，就是高新技术产业园区这一块。
这叫什么？不叫一带一路啊，一条轴和一个圈，西南的一个圈和这样的一条轴，这两个是我认为最有优势的两块地方。这个也是我既有直觉上的，也有从地理、人文方面的考虑。
天津最宜居发展轴线，韩教授按照个人需求理论以及不同需求层次给出了他的看法。在天津的15个区域中，韩教授个人所偏爱的板块有哪些？其中的理由又会是什么呢？
韩晓波
舒适，首先是舒适，还有一个时髦话讲就是价值洼地。
可能在2016年的这一波暴涨当中，它好像显得比较“肉”，就是涨得不那么明显。但是，整个这块随着京津冀要往上走。因为中国的城市化还没有结束，对吧？
现在刚刚50%多一点，它还会有一段时间。当然更长远的看可能是会平稳，甚至是往下走一点，因为人口。虽然我们现在实行“两孩政策”，但是是因为现在人口增长率下来了，将来平稳就是最理想的状态。
长远看是这样，那么需求侧呢？现在主要的动力是城市化，就是周边的农业人口在向城市相对集中。这个趋势不结束的话，房价跌是不太容易，但就是一个涨得快和慢的问题。
那么相对来说，（还是比较倾向）这种价值洼地的地方。当然心态要端正，不要指望一夜之间靠这个暴富，不是这个事儿。首先，还是满足你的居住需求；其次，咱可以谈点保值，先不说增值，稳定保值找价值洼地。那个道理是一样。首先考虑舒适，居住的舒适性。第二个考虑保值性，这两个因素。
作为跨界狂人的韩教授，在政治经济，地理历史文化领域都有着非常广泛的涉猎。那在风水学上，韩教授又能否为开发商带来一些拿地上的建议呢？
所谓风水，大概有点类似商业心理学的东西在里边。就像买卖铺在哪儿开门？因为顾客他都有一种习惯，我到了地方就往这边拐弯，你这门开那儿，那对不起……那么拿地的时候，（风水）有些是有道理的。比如说过去，我们都知道置宅讲依山傍水，后边是山，我在这盖个别墅，前面是海，这个肯定好。把风水什么这些封建迷信的东西刨出来，就纯粹讨论地理问题，它也是得出同样的一个结论来。
作为拿地块来说，风水不风水，叫什么名字其实不重要，关键是你要考虑它将来发展的一种合理性。像下棋，要多考虑前面几步。这个地方将来一通路，或者这条河一挖通了，它可能情况就完全不一样。
我给你举一个小的例子，时代奥城那一带，我记得非常清楚，跟我老婆刚结婚那段时间，90年代中期。
有一次我们两个骑自行车从那过去，那个地方脏乱差又臭气熏天。有的开发商就在那出了块牌子——这是未来的高档住宅小区。我说，谁信呢？这地方将来能成为高档住宅小区？过了十几年以后，果不其然它就成为天津高档住宅小区了。
为什么？因为你首先考虑它周边的环境，这边是水上公园。首先第一条，它不缺水，缺水这条就是一个问题。
第二个交通问题，你别看这个地方乱七八糟的，但是将来要*迁拆**了，它会比市里很多地方好办得多。那附近没有钉子，很快就可以解决。
修上几条路——那时候更没有想到还有快速路，修了几条路，又有河又有山，这边是堆山公园，那边有湖泊。你叫它风水好也可以，从商业心理学上来讲它有合理性，也说得过去。你不要被当时的那种环境（迷惑），怎么可能？人就有可能！
的确，依山傍水的生活环境很多人都很向往，但是很大一部分购房者在购房的同时更关注另一个概念，那就是学区房。作为大学教授的韩晓波韩教授，在学区房问题上又有着哪些独到的见解呢？
韩晓波
我对目前众人的选择有点不同的意见。我开始说过不要犯线性思维错误，现在的看法实际上还是线性思维。美国很多方面，它的今天可能就是我们的明天。
比如教育问题，大家都知道学区房的房价高得离谱，一个厕所顶一个豪宅。我很怀疑这个东西，将来它的发展前途是什么样子。
因为我可以确定一点将来是这样：以前美国出版过一本书叫虎妈战歌，讲的是一个华裔教育她的两个女儿。这个Chinese mother——中国母亲，在英语里现在都成了一个成语了，就是意味着要求子女特别严格，什么各门功课不能低于A-、每天晚上几点钟之前必须回家、不许在外面过夜之类立了很多规矩，然后学这个学那个……这叫虎妈，tiger mother。
虎妈现象集中是怎么回事？这就反映到居住条件上，就是社区问题了。凡是这种虎妈家庭——就是很重视子女教育的这些地方，慢慢他会搬到一块去住。不喜欢这样子，完全是放羊类型的，他就不在这住了。最后慢慢形成了这样的社区结构。
这种社区结构目前在中国还不明显，大家基本上还是混在一起的，将来我认为早晚也得这样。这样的话就带来一个情况。在虎妈集中的社区里边，很可能就会产生那种比较严格的学校。
这个学校公立的也好，私立的好，反正它校风肯定是这样子；那么在比较喜欢自由一点的地方，就会才集中“放羊”一点的这种学校，这个也很正常。这个就是美国现在这种趋势，不说哪个好哪个不好，但是我认为这是一种趋势。
如果趋势是这样子的话，现在的这种学区房的思路是不是就有可能，最后你就踏空了，或者你就被套牢了。以后这块地方将来拆了，没有社区了，你怎么办？还有一个交通问题呢？我大胆设想一下，团泊，某个地方将来集中了很多的医生、律师、工程师、大学老师，他这个地方的风气形成了以后会是怎么样？那旁边有个团泊洼小学或者中学，这个学校以前名不见经传。
但是社区的力量或者什么，最后把它改造了，或者我们又建了一个学校。这个学校它不成为名校，恐怕也很难。
学校最大的资源，其实是两条：第一条是学生，生源怎么样。生源怎么样看什么？主要看家风怎么样。家风好，学生大抵次不到哪去。
第二条是师资，师资这个事相对来说比较复杂。师资有两种，一种是应试型师资，一种是素质型教师，这个是不一样的。有的老师就专门会教学生怎么考试，最突出的作文，套路型作文。因为现在在音乐学院里面，写作类的课我教。
真正可持续的还是素质教育，尤其到了大学阶段以后你就看出来不一样了。就算这个孩子当年考的分数比较高，但是一到这一看什么都不对啊，这是一个很大的事情，所以这条大家还得看得要远一点。不要被眼前的这点数据所迷惑，这是比较短浅的看法。
关于学区房概念，韩教授更多的倾向弱化学区房概念。作为地地道道的天津人，韩晓波教授又是否会对全国其他城市的地产市场有所了解呢？最后一个问题，韩教授将列举天津与陕西西安在地产发展上的不同之处。
韩晓波
陕西最主要的地方，是关中平原这个地方。因为陕西北边陕北，那边榆林往外有沙漠气候，南边过了秦岭以南这块接近四川，巴蜀，就所谓汉中地区。这些地方都不是陕西的核心地区，陕西的核心地区就是潼关以西，渭河沿岸这段，这叫关中！
关中地区是中华民族文明重要的摇篮，十几个朝代在那建都。关中地区，关中平原，这是它的核心地区。文化基因呢？可能会在很大程度上影响土地、住宅、还有一些商业项目的特点。
西安有西安音乐学院，我有时候定期到那去讲讲课，所以那边我比较熟。我就觉得那个地方，从历史、人文这些环境上来讲，跟天津形成强烈的反差。你看武汉我也常去，但是武汉和天津太接近了，西安和天津的反差又极其的强烈。这个很有意思，一个是很相似，一个是很大的反差。
为什么会有很大的反差？首先我觉得是地理环境上，（西安）它是一个标准的内陆城市，周边没有海，河流只有主要的一条。那个地方气候比较温暖，他比咱们这纬度低，靠南，但同时最主要是靠西。
靠西呢，干旱的东西更多一些，所以那个地方的水资源显得比这边还要更珍贵一些。这还不是最主要的问题，最主要是它的人文积淀。
那个地方说得夸张一点，你要是有一个足够大的铁锨，你这一铁锨挖下去查出来的东西，除了黄土里边可能剩下都是*物文**，就是到这个程度。因为它历年的战争，不断的改朝换代，你知道它地底下埋着什么东西。
你看陕西这个地方，主要说西安关中平原，你会发现它的房价出奇的低。但是，你要在西安玩一个礼拜，就会发现它什么很贵呢？吃的东西很贵，住宿很贵，这些东西很贵。
这是什么原因造成的？主要原因是这个地方是中国数一数二的旅游城市，旅游城市都是流动人口，流动人口就要吃饭，就要花钱买门票，就要打出租车，就要住旅馆，对不对？所以这样带来的情况就是，食品住宿交通，这些东西都贵。但是，这些旅游者不会在这买房，要把房价下来，这些东西上去。
这个地方跟天津正好相反，天津是什么情况？天津你别看是一个特别大的城市，但是如果从比例上来讲，它的流动人口和整个城市人口的比例来讲，相对比较低。跟北京上海没没法比，北京上海流动人口占了好大一块。同时呢？你又不是旅游城市，旅游城市游客特别多。
所以天津在这个方面就不那么突出，那么天津还是以本地人为主，或者说是长期移民为主——准备到这来创业的，虽然是外地人。天津据说二手房市场70%都是外地人来买。那就是说人家搬到你这来，准备在你这安家了。
在这儿安家的人多，房价往上上是很正常。
所以你看这两个地方的特点，天津那些东西的物价相对来说反而是比较低的，房价是比较高的；那个（西安）房价是比较低的，消费的价格是比较高，你看出来它的区别在什么地方了？最主要的原因，产生这个区别是在于旅游人口这个不同。吸引旅游人口的是它当地的旅游资源，人文背景造成的不一样。
还有一个特点是什么？陕西西安这块地方，因为过去有大三线建设问题，所以中国的军工科技在那里密度很高。所以这个城市区域特点很明显，高科技部分人才都在城市的南北两头这个地方比较多。这个地方，将来形成以科技文化为主要发展的趋势，一点都不奇怪。
那么东西两翼呢？因为它东边有临潼华清池，或者到河南，河南旅游资源也很也很丰富的。出了关，那边就洛阳，龙门石窟再往开封这条线下去了。再往西，宝鸡，河西走廊奔着*疆新**，那也是旅游。所以这个城市，它东西两头估计是以旅游、商业这些东西为主。南北两头就不同，南北两头有科技文化。这个布局不是说什么人刻意这么做，它是历史和经济的发展自然形成的。
这跟天津从滨海新区到北京的这条轴很像，天津不像人家那种正南正北那么规矩。但是，天津是两个，一斜杠一个圈。我觉得很有意思，这叫城市地理学，对于搞房地产开发的人来说，我觉得太重要了。