来源 |节选自南方周末
4月20日凌晨0时30分，上海最后一个烂尾楼中环中心4幢主体被同一时间*破爆**拆除。而这个已经在真北路1531号矗立近二十年的中环中心T1、T2、T3楼及兴力达B区公寓楼在普陀区的版图上定格成为历史。
前前后后20年，几经易主，却屡屡烂尾，直到2019年宝能接盘，才终于确定要拆了，据了解，烂尾楼将脱胎为“宝能中环中心”，拟新建27.5万平方米商办建筑，并结合现有部分重新打造为集办公、购物、酒店、休闲娱乐以及公寓为一体的城市综合体。
但烂尾楼的旧主却不肯轻易放手。1月10日傍晚，上海衡源企业发展有限公司（下称上海衡源）实控人徐国良曾通过公司微信公众号，实名举报上海银行副行长黄涛联合宝能，侵吞其两百多亿优质资产，并违法套取银行265亿元*款贷**。
开盘即百亿
徐国良与宝能争夺的这宗烂尾楼包含两大项目——百联中环与徐汇滨江。
故事要从2001年开始说起，其实整个中环百联之前是分成了两个公司开发，兴力达和建配龙（详见文末烂尾楼简史）。
2001年由四川绵阳商人张钧控制的四川兴力达集团开始和上海普陀区长征镇接触，双方计划合作建设一个大型购物中心。2005年8月，兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团，彻底退出这个项目。在张钧退出后，上海“神秘富豪”颜立燕很快从新长征集团手中全盘接手了兴力达公司。
之后，又经过几次腾挪，百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司完成了对兴力达公司的全资收购。
不过可惜的是，即便是像百联这样的“老百货”，也无法彻底解决这个项目中所暗含着的各种“隐疾”。在建成了百联中环广场一期后，2014年5月，百联集团将旗下全资控股的兴力达、建配龙、濠泉（徐汇滨江的住宅项目）三个项目打包出售，当时总额是72.6亿。
公开挂牌后，虽然一直有风声透露称，包括中科建，中交建和中信等大型集团对该项目有兴趣，但一直并未有确切的消息落实具体哪家企业拿下了该资产包。一直处于卖不出去的状态。直至2015年5月，黑马衡源地产徐国良以89.1亿拿下了三个项目。
百联中环与徐汇滨江由此来到了徐国良的手上。不过，徐国良也只是短暂地持有了这些项目。
企查查显示，2018年10月，上述3家企业的股权又转到了深圳方瑞投资有限公司与深圳朗运投资有限公司手中。它们的股东均为深圳市建业房地产开发有限公司，该公司表面上与宝能并无关联，实际却有着千丝万缕的联系。
杠杆收购
这么大块蛋糕，徐国良却没能吞进胃里。
按照原计划，徐国良将在百联中环的土地上打造全新的上海中环中心。彼时，业内传闻，徐国良甚至从万科挖来了不少高管，专门负责开发上海中环中心。再加上徐汇滨江项目，上海衡源有望跻身百亿房企。
玩足球的老板非富即贵，徐国良称得上是富豪，但要一下子拿出近百亿来收购百联中环与徐汇滨江，也并不是那么容易。
工商资料显示，在百联中环与徐汇滨江挂牌出售的2014—2016年期间，徐国良有多次股权出质记录。如2014年11月，他将旗下矿业企业云南斗月的股权出质给上海银行虹口支行；2015年4月，又将自己在上海衡源的股权悉数出质给上海廪溢投资合伙企业，该企业穿透后为绿地控股。
虽然无法证明股权出质融到的钱都花在了百联资产包上，但多少反映出徐国良资金紧张。
企查查显示，上海衡源拿到百联资产包不到3个月，就几乎全部转给了一家名为上海乾苑的企业。上海乾苑成立于2016年2月，初始出资情况为：大股东上银瑞金资本管理公司出资72亿元，占据81.8%的股份；上海衡源出资16亿元，仅占比18.12%。上银瑞金的股权穿透之后，显示为上海银行。
不仅如此，上海衡源还曾在2016年4月进行了撤资，将上海乾苑的出资额由16亿降低至10.69亿，而上海银行则将出资额由72亿增加至88亿。
举报信中，徐国良也坦言曾收到上海银行的帮助：“上海银行曾经给上海衡源的百联中环、徐汇滨江两个项目发放了合计107亿元的*款贷**，利率在6.2%—6.6%之间。”
出资10个亿，而拿到了超百亿*款贷**。这意味着，徐国良以近乎1∶10的超级杠杆吞下了百联资产包，而其背后的金主正是上海银行。
一位与徐国良和上海银行都有合作关系的知情人士向南方周末记者透露，徐国良一度与上海银行之间关系密切，业务甚多。徐国良在举报信也称：“我与上海银行，相识相交二十余载，互帮互助，总体合作愉快。”如今，随着徐国良资金链紧张，一些与上海银行的合作已变成了可查的法律诉讼。
徐国良在举报信中提到，他曾为上海银行不良资产处置及上市作出贡献。一位接近上海银行的人士告诉南方周末记者，那是因为当年百联资产包中存在烂账，有近10亿元是通过上海银行发放的委托*款贷**。上海衡源接手后，“平了这笔账”，对于当年计划上市的上海银行而言起到了一点帮助。
可以佐证的一点是，百联资产包曾在公开市场挂牌近2年都无人问津，2016年挂牌价又降价约10%，变为65.2亿元。但反常的是，徐国良这时候是以89.1亿元的高价拿下的资产包。
旧爱不敌新欢
徐国良与上海银行，这对曾经的合作伙伴，如今为何反目成仇？
多位接近该项目的人士告诉南方周末记者，徐国良接手百联资产包后，没能继续撬动庞大的开发支出，进度不如人意。
到了2018年11月，普陀区政府发布的《关于普陀区形态规划展示的报告》中写明，该项目已由宝能接手，强调要加快推进项目的更新建设。
上海银行在举报信发出后的连续两日，两次发布澄清公告，称向深圳宝能集团的授信属于正常商业行为，反而是上海衡源企业及相关企业在该行的*款贷**全部逾期，已依法起诉并采取了财产保全措施。
企查查显示，过去一年中，徐国良旗下8家公司的股权轮番遭到上海高级人民法院、上海金融法院等多次冻结，包括上海衡源。其担任总经理的上海城隍珠宝有限公司被法院强制执行。2019年赛季初，上海申鑫俱乐部也发生欠薪事件，超半数主力球员在2019年陆续离队。
上述接近上海银行的人士告诉南方周末记者，当年借给上海衡源的*款贷**，是上海银行利用理财资金通过上银瑞金（上海银行控股）做的非标，眼看着上海衡源资金链出现问题，理财资金的本息难以兑付，只能赶紧去找下一个“接盘侠”。
这一次，上海银行又与宝能一拍即合。
工商资料显示，宝能拿到百联资产包后，也将资产包内的三家公司股权出质，资方均为上海银行，出质时间均为2019年1月24日。
但徐国良在举报信中称，宝能无力履行并购协议，在百联中环与徐汇滨江的产权尚未完成交割的情况下，上海银行就已为宝能提供融资，并且还转走了三方共管账户中的数十亿资金。在融资之前，他已在上海市第二中级人民法院提出解除并购协议的诉讼，但具体诉讼时间并没有公开信息可查。
徐国良还写道，上海银行给予徐国良一方在百联资产包的*款贷**合计107亿元，利率在6.2%—6.6%之间；而给宝能发放的*款贷**则扩大至265亿元，年利率还不到5.1%。
一位地产资深资产评估人士向南方周末记者透露，宝能与多家银行长期建立着良好关系，通过帮助银行消化不良的方式低价拿到好资产，是其惯用手段之一。上海衡源与宝能之间并没有实际冲突，可能更多是原债权人与新债权人谈判时，产生了一些心理落差。
上海银行在发布的澄清公告中，否认了徐国良关于宝能*款贷**利率低于5.1%的说法，提出平均利率为5.99%，与上海银行同期发放的房地产*款贷**利率水平相当。据房地产资讯平台克而瑞统计，2019年房企平均新增融资成本为7.07%。
违规*款贷**之争
徐国良在举报信中，还进一步解释了上海银行是如何向宝能违规发放*款贷**的：
上海银行先是向宝能集团的关联公司深圳深业物流集团股份有限公司（下称深业物流）发放120亿元的*款贷**，款项均来自上海银行的理财资金，通过平安信托，设立单一资金信托向深业物流发放。该笔*款贷**分三次发放，分别为53亿元、40亿元和27亿元。
首笔53亿元的*款贷**审核时间为2018年9月，被深业物流支付给收购主体（深圳方瑞投资与深圳朗运投资）充当自有资金，然后两家公司进一步向上海银行获取了145亿元*款贷**。而后两笔40亿元与24亿元的*款贷**金额用途也纯属虚构。
徐国良称上海银行通过平安信托向深业物流发放的120亿*款贷**，还曾受到平安信托法律合规部的质疑。但据经济观察网报道，平安信托的相关人士虽然称徐国良的说法不属实，但没有否认这笔*款贷**的存在，“属事务管理信托，合法合规”。
徐国良认为上述*款贷**违规还有一个原因，即深业物流用于抵押*款贷**的资产资质不足。这一点尚无法证实，但公开资料显示，深业物流常年扮演着为宝能系融资的角色。
宝能集团暂未公开回应徐国良的指控。南方周末记者曾致电其官方电话，截至发稿，没有收到回应。
2020年1月12日，上海银行发布澄清公告，称向深圳宝能集团的授信属于正常商业行为，同时强调，所有授信业务均按审批授权规定全流程审批，不存在*款贷**资金被额外套取的情况。
不过，上海银行曾不止一次因违规放款被罚。最近一次是在2019年8月，上海银行市北分行被上海银保监局罚款250万元，原因是该行存在授信管理严重不审慎，贷前调查、贷后管理严重不审慎，违规发放某政府融资平台*款贷**等五宗违法违规行为。
目前，所有人都在等待法院的判决。根据法院公告，相关法律诉讼已于2019年11月26日于上海市虹口区人民法院开庭，原告方为上海衡源，被告方为上海银行市北分行及两家接盘资产的宝能系公司。
附：烂尾楼的来龙去脉
90年代末期
真北路1531号是上海一家名为“新黄浦爱奇·爱特大型建材配售中心”的项目。
1997年6月
该项目开工，占地270亩，总建筑面积10万平方米，总投资4亿元，首期工程占地90亩，建筑面积3.2万平方米，当时计划年底建成。但此后直到2002年前，关于该项目的进展再无任何消息。
2002年
四川兴力达集团接手了该项目。兴力达集团转战上海，提出在普陀区长征镇投资兴建一个大型商场计划（即现在的“中环百联”商业体）。由于后续资金链吃紧，无法完成开发。
2005年
兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团，彻底退出该项目。
2005年底
此后经过多方腾挪，百联集团控股的上海百联商业连锁有限公司全资收购了兴力达公司。，宣布拟开发规模达41万平方米的兴力达国际广场。
2006年
百联集团拿到地块后立即启动了百联中环广场一期和二期的计划，并在2006年建成百联中环广场一期。凭借周围人口密集和无竞争对手的封闭式消费环境，迅速走红成为黑马，年业绩迅速超过30亿元。
2014年10月
百联集团全资控股的三个项目打包出售，不允许拆分购买，总价为72.6亿。挂牌了2年，无人问津。
2016年4月
上海恒源房地产有限公司以89.1亿元接手了包括百联中环二期烂尾楼项目在内的以上三个项目，希望将其建成上海中环中心项目。据称，为顺利接下，上海衡源找到上海银行作为资金方支持，后者利用理财资金通过非标通道，合计输血107亿元。
2019年
一直到了2018年，项目还没开盘销售。网上传言，上海银行找到了宝能，希望宝能把这个盘子给接过去，避免不良*款贷**的产生。2019年，该项目由宝能集团接手。