“18年便开始关注洪湖公园旁的 京基水贝项目，没想到首次开盘只推了54套 ，一下就被抢光了，什么时候会再加推？”
2020年12月，在京基水贝洪湖苑开盘后，壹地产收到了沈良的留言。
满怀欣喜准备好钱袋子的他，以为苦等两年之后终于能买到心怡的房子，没想到这次开发商“只推54套”，让他新房梦碎。
我告诉他， 京基水贝项目是一个约56万㎡的综合体大盘，现在只面市了一期，二期、三期产品相信不会等太久也会推出。
今年8月初，我发消息告诉沈良机会来了，项目开始上新三期城市广场的住宅了。
且本次将推出442套，包含约89-205㎡户型，这个量相比第一次的54套翻了8倍多。
另外我注意到，加推的消息仅仅过去十多天，项目又火速开放了样板间，不出意外近期很快将入市。
▲项目沙盘图
01.
约56万㎡体量+约9.5万㎡商业
京基再回罗湖立标杆
正如沈良一样，壹地产也是从18年开始关注京基水贝项目，前后出街过多篇探盘报告。
可以说从项目建设起，市场期待值便被拉满，业内认为这会是一个重塑罗湖的门户作品。
这样的期待，源于京基超强的产品力。在深圳，凡经过京基操刀的项目，总能给人带来很多惊喜。
在罗湖 ，当初高441.80米的 京基100 拔地而起，不仅成为了当时深圳的第一高楼，更诞生了红利共享的“蔡屋围模式”。
在福田 ， 京基滨河时代 一举为片区带来了10万㎡商业，全年客流量一度接近3000万人次，如今这里单房月租金能去到7000元，成为片区标杆。
在南山 ，落在塘朗山脚下、长在长岭皮水库旁的 京基御景峯 ，让深圳人实现了在山水藏馆里感受超级IMAX环幕视野的快乐。
而今，京基再次回归罗湖中心区域打造大型综合体，自然备受期待。
▲项目阳台实拍洪湖公园景观图
实际上对买房人而言，项目最受关注的点有四个：
一是体量。
京基水贝项目总建面约56万㎡（京基水贝项目分为三期建设，一期京基水贝洪湖苑，二期京基水贝时代广场，三期京基水贝城市广场），是一个集 住宅、公寓、写字楼和集中式商业于一体的大型标杆城市综合体。
▲项目鸟瞰效果图
其实我们强调过多次，大型综合体最直接的好处有三点。
其一是业态丰富，比如京基水贝项目， 能让居住、商务及购物一站式全方位解决。
其二是综合体开发时对开发商的要求更高，建设时投入的也会更多，比如 会有大社区、大园林等等，能极大丰富居住体验。
更重要的是，优质大盘也能能抵御市场的短期波动，尤其是在 中心区域，配套越成熟，物业增值越稳定持久，华润城、壹成中心、颐安都会中央都印证了这点。
二是品质。
回到项目内部，在京基水贝项目身上，能看到京基对未来生活理念的完美诠释。
例如在用材用料上十分考究， 整体以陶板+铝板+中空玻璃为主材。
▲项目效果图
很多人知道的是，陶板造价不菲， 是普通瓷砖墙面的10倍，像洛克菲勒大厦、香港半山豪宅，以及龙华金茂府，均采用了陶板外立面。
但不知道的是， 陶板有抗氧化、抗腐蚀的性能，可保持建筑立面恒久如新，几十年后看还和刚入伙的时候一样。
据悉连门窗系统也进行了升级，整体采用 隔音效率达30%以上的中空玻璃，确保室内的静谧。
如此大手笔投入，不仅匹配了业主所追求的品质理想生活，也是豪宅基因的彰显。
三是配套。
值得一提的是，项目光在 商业上就是大手笔投入，体量足足有约9.5万㎡，去到了总建面的1/6，并由京基来运营。
毋庸置疑，依托京基出色的商业运营能力，水贝项目的商业将成为继京基KKMALL、KKONE、南山京基百纳广场之后的又一片区标杆，也会为项目带来极大的附加价值。
▲项目效果图
其实我还关注到几个点，例如项目 有超过1.3万㎡的公共配套，且住宅+公寓的车户比接近1：0.9。
这些放在龙岗、坪山或许不觉得稀奇，但 放在土地资源极为稀缺的罗湖中心区，确实罕见。敢在寸土寸金的土地上，拿出这么多空间建公共配套，想必开发商也有充足的信心。
四是户型。
从拿到的户型图来看，京基水贝城市广场以中大户型为主，包括建面约 89、112、116、205㎡户型。
据介绍这是京基最新的产品系，其设计理念、产品品质和打造都具有市场前瞻性和引领性，并做到了 超高层建筑中难以见到的近77%的得房率。
以 205㎡户型为例，做到了双套房主卧设计，并带有7.8米长的IMAX级揽景阳台，尽显奢适生活格调。
且这次89-205㎡丰富的产品类型，完全可以满足刚需和改善家庭需求。
▲户型图
02.
59万㎡公园一路之隔+3大公园环绕
这是长在公园里的家
其实在分析京基水贝项目本体时，环境是我想要单独展开讲的点。
因为项目 内部不仅有独特的园林设计，外部还环绕着四大生态公园，两相呼应下，成就了独有的景观资源优势，至少是中心区里许多盘所无法比拟的。
首先看内部，是约1.35万㎡的园林。
有意思的是，整个园林根据多种珠宝主题打造了各个节点，并通过色彩匹配相映衬，保障了整个园林的四季多彩。
与此同时，在园林内部进行功能分区，不仅配置 有近700㎡的无边际游泳池、约600米长的空中环形慢跑道，并设有全龄儿童活动场地、老年人活动场地以及架空层休闲室、乒乓球区等公共活动区域。
这样一来，既保障了一家人的社区娱乐，也能让住户感受运动与自然融合的乐趣。
▲项目效果图
其次看外部，与59万㎡的洪湖公园仅一路之隔。
这种地缘上的优势， 仿佛是在公园里造了一个家，不仅能近距离享受清新氧生活，实现真正的低密绿化生活，业主在家也能享受无敌景观视野。
想象一下，当清晨第一缕阳光折射进来，推开窗就是满眼的风景，一定是一天中最美妙的事。
或是聚三五好友，在超大观景阳台上喝茶聊天，远处的无边风光，也是生活最好的注解。
▲项目效果图
但这不是全部，洪湖公园只是惊喜之一， 如果再把地图摊开看，项目周边围绕着的翠竹公园、围岭公园及人民公园是另一重惊喜，距离都在2公里范围内，整体看下来生态环境优美，空气清新，成就了城市公园宜居典范。
深圳不缺公园，但在高楼林立的中心区，在这么寸土寸金的地段，能享有这么大公园资源的综合体项目，一定是稀缺的。
有稀缺的自然资源是项目的优势，如何呈现更好的景观面，也是京基水贝项目在思考的。
据悉为了将外部景观资源利用最大化， 项目两栋住宅采用十字型排列，西侧和南北两端景观视野开阔，设置大户型，而日照充足朝向好的东南侧设置小户型，这样便保障了每一户的居住体验。
▲项目效果图
03.
3地铁口+超55万㎡商业+10所学校
要做就做内外兼修
对于购房者来说，决定未来生活品质的要素有两个， 一是房子本身的设计和建筑质量，二是周边配套资源的丰富程度。
而京基水贝项目，在这两点上做到了 “内外兼修”，不妨就以买房人密切关注的交通、商业、教育三大关键词为例来看。
1、500米半径内有3地铁口。
首先 500米的半径内，项目可以到达7号线的洪湖站、田贝站，以及3号线的水贝站，名副其实的地铁口物业，去笋岗、红岭、八卦岭、华强北、福田中心都很方便。
若要自驾，通过附近的“布心路”和“文锦北路”等城市干道，可以通达全城。
此外，项目5公里范围内，可去到罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸 三大口岸，去香港也方便。
要提醒的是，项目南边4公里处便是深圳火车站，北边1.4公里处又是清水河高铁站（规划中），车程约7-8分钟可到达，出行又多了一种选择。
2、2公里内有超55万㎡商业。
罗湖商业氛围在深圳数一数二，因此除了项目自带的约9.5万㎡商业， 2公里范围内的商业体量，就超55万㎡。
目前已开业的有水贝IBC MALL、沃尔玛、喜荟城。另外像华润万象食家（约11.2万㎡）、天河城（约11.5万㎡）、宝能中心环球汇（约8.5万㎡）正在建设当中，将陆续呈现。
这些不够的话，半径再拉长点看， 4公里范围内是深圳最繁华和高端时尚品牌的万象城、kkmall、地王商圈等，可享受众多国际品牌购物体验。
3、8所小学+2所中学。
再来看看家长们最看重的教育资源。
最新的学区划分显示，项目所在区域小学招生实行“大学区”制度，共有 8所小学，中学则是松泉中学和深圳中学初中部（学区划分及入学政策以教育局及学校规定为准）。
其实从深圳拟立法 推行大学区招生，以及名校集团化来看，或成为深圳未来教育趋势，对业主而言，提供了更多的学校选择。
另外，项目周边的文体医疗资源配套也很完善， 3公里内就有深圳市人民医院、深圳市罗湖区人民医院、深圳市康宁医院，且均是三甲医院。
正在改造升级中的 深圳体育场，距项目约3公里，未来将改造成为大型国际化专业化的文化体育交流中心，今后可能有更多的演唱会时尚秀在这里上演。
看完这些，便利的区位交通，完善的综合配套，成熟的生活氛围……作为曾经的王者，罗湖依然有着十分深厚的底蕴，难怪对沈良这样的老深圳人有如此大的吸引力。
04.
不再讲三天一层楼的辉煌
讲的是超级大动作下的新罗湖
回到最后我们来谈谈区域。
其实在和买房人多次对话中感知到，在三波人眼里，罗湖又是不一样的。
在老一辈深圳人心里，罗湖依旧是那个交通便捷、商场遍地的地方，习惯了这里生活的人不愿离开。
在新一代的深圳人眼里，罗湖代表深圳过去的辉煌，如今当红的是西部的南山、宝安。
也有一群人看来，站在城市发展的轨迹上，当别的区还在第一轮建设的时候，罗湖已经开启了第二轮建设。
若仅从当下和未来看，我更认同第三类， 既要承认罗湖的旧，也要承认罗湖在变。
如果你能看完下面几组数据，或许会更有感触。
1、去年深圳40周年大会刚刚过去八天，罗湖一口气拿出93.4万㎡的产业空间，率先向全球启动大规模招商。
而未来，罗湖将陆续累计释放 约990万㎡的产业空间，如果以罗湖地标的建筑面积来作为参考，990万㎡可建50个万象城，要从根本上解决产业发展面积不足的问题。
在扩大产业空间的同时，罗湖同步在产业规划上全力升级，构建 “一主两区三带”的产业发展空间，这是未来十年罗湖的发展大格局，也是罗湖的雄心。
可以说产业升级的赛道上，罗湖已提前抢跑。
2、更厉害的是，未来十年罗湖固定资产投资1万亿，相当于去年深圳GDP的1/3，年均1000亿，是现在的3倍多。力度之大，可见罗湖的城市价值还远未到顶，还会有所提升。
有力度，也讲速度，根据最新的规划，罗湖布局打造了蔡屋围-湖贝、笋岗-清水河、笔架山河以及深港口岸经济带 4大投资超过千亿的重点片区，日后国际金融商贸新中心、产城融合的科技新城等等，都将在这里兑现。
3、能给罗湖带来翻天覆地改变的，还有4200亿投入、2300万㎡的旧改。
罗湖可以说是整个深圳目前旧改体量最大、旧改速度最快的区域。
而2300万㎡的体量，占了罗湖总建成面积的66%，相当于再造一个新罗湖，未来将崛起10几座超300米的地标建筑群，罗湖的中心地位也将再次强化。
所以说，千万不能用老观点看罗湖， 现在的罗湖，早已不再讲三天一层楼的辉煌，讲的是超级大动作和40年来没间断过的雄心，正在重新以世界的眼光、国际的标准来规划设计罗湖的未来。
在罗湖最新的规划中，京基水贝项目所在的水贝片区，即是罗湖两区之一的国际消费服务核心区，也是“一河六圈一带”全域消费格局中的重要一环。
水贝最有名的产业在珠宝，“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝”，这是全国珠宝行业广为人知的一句话。
目前中国90%以上的珠宝加工都是在水贝完成，是全中国最大的黄金珠宝首饰交易中心。且是罗湖唯一一个做实体经济支柱产业的项目，足以见到水贝的分量。
值得一提的是， 水贝更新面积超过450万㎡，多以黄金、珠宝类的产业旧改为主，如水贝IBC、万泽珠宝大厦、特力吉盟黄金产业园和水贝金展国际广场项目等，将会拥有超3800家珠宝企业，助力片区内的产城融合和产业转型升级。
水贝的珠宝产业也是世界级的，“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟已落户水贝，并会引进50-80家世界级泛珠宝品牌企业供应超100万㎡，预计 带动约12万高端人才进入片区办公、居住、生活。
所以，这样的罗湖、这样的水贝、这样的京基项目，或许就是以沈良为代表的一群深圳人，不愿意离开的原因了。
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