说起番禺的新盘，十有八九都听过品秀星瀚。他身上的标签很多，地铁上盖，三高速环绕、TOD 项目，广州南站旁，呼啸山庄、省级学位，广外附属学校。
但小编觉得，品秀星瀚是“土豪家不争气的小儿子”。出身好，有广铁爸爸和越秀妈妈撑腰，又是TOD系列。（小tips：品秀二字取自广州地铁和越秀地产，品字的由来，是地铁的三个出口，秀字则是越秀地产的秀。）同样是地铁上盖，它的同胞兄弟都混得不错，黄埔的星樾，景观绿化颜值能打，当年科学城的网红；增城的星图，华师附小，名校对口很香；唯独小儿子星瀚，不争气。品秀星瀚不争气，还要从它的项目地段说起。星瀚的位置，在地铁22号线的站点上，陈头岗的下一站就是广州南站，但南站是个规划了十年配套还未完善的TOD项目。地铁22号线，首都通车从芳村通到南沙，未来接驳莞深，目前在建，未开通。虽然是地铁上盖，但连接东莞、深圳，也是三五年以后的事了。虽然有地铁+广州南站加持，但配套利好都要等，陈头岗的环境，极其原始。用网友的话说“外围环境像非洲，小区里面像欧洲”。
大家好，我刚去现场看完，销售算了下价格 ，打完折，均价要到37000左右了，感觉实在是太贵了，而楼盘现场也看不到，还要到22年底才能交楼，问了很多销售的问题，有些销售自己也不知道，有的回答给我感觉也不真实，回来查了一些资料，现在提出来一些问题，想先跟大家交流下。1、（1）从沙盘看，楼盘地下是地铁停车场，请看图一，标红地方分别为地铁进入口，另外左上角的再建的变电站？后期塔线林立，会不会很影响景观？
另外停车场在咽喉区施工中率先应用了“装配式”施工工艺，我还挺担心质量问题的，毕竟看沙盘以后上面是学校；
按照网上查到到的信息：东晓南连接线南段工程起点在南浦大道接北段，往南采取桥梁的形式跨越大石水道、陈头岗站、南大干线，下地后接入石洲北路，并采取桥梁方式接广州南站东出发平台。路线长度5.85公里，采用城市快速路标准，双向六车道，设计速度为80公里/时。以后所有出入南站车辆，都会经过星瀚，包括以后星瀚的业主，也需要到南站上东晓南反射线进市区；
3）南大干线拥有限速80公里的双向8车道，外加4条辅道和2条预留有轨电车道共计14条车道，按照沙盘及现场图的，我红线标识出来：
（4）沙盘上面没有标识出广珠动车组停车场，看现场的话能发现也非常近，每天动车进出都会鸣笛，尤其早上4、5点钟出站时。
（5）总的可以看到楼盘四周被东新高速双向六车道，南大干线双向八车道，东晓南反射线双向六车道，总共20条车道环绕及动车组停放场，地铁停放场两个停放场，后期全部建成后，噪音到底会有多大？？希望吧友能解答些疑问，我自己也好纠结，现场很多具体资料都没，网上也查不到数据。
严格来说，距离星瀚最近的是广州南站商圈，奈何南站规划改了又改，商圈氛围十年了还没成型（感兴趣的朋友可以搜“广州南站留人”），虽然星瀚抱了南站这个大腿，却迟迟没享到南站的福。那这就很尴尬了，因为星瀚最大的卖点就是南站。这里涵盖了一个知识点，火车站附近的房子怎么买？小编认为，买火车站附近的房子要看情况。首先要明确一点，房子买在火车站旁边，但让你房子升值的，并不是火车站。真正让你房子涨价的是区位。也就是说，强区才是升值的原因，而强区则是由产业、GDP、政策规划等因素贡献出来的。比如广州东站的峻林，2013年首次开盘均价4万/㎡，如今售价已高达13万/㎡。广州东站旁边的房子为什么贵？是因为有东站吗？不是，是因为在林和西，在天河，在广州的中轴线上。再把眼光放到南站，2015年，南站附近的房价才18479元/㎡，如今，广州南站的住宅房价已经飙升至4.2万/㎡，涨幅之大肉眼可见，也是因为万博CBD起来之后，番禺整体的区位优势越来越能打了。所以，火车站附近的房子能不能升值，要看区够不够强。区的涨幅厉害，那么全区普涨也会轮到你（例如增城的新塘TOD），反之，如果区涨的慢，那么你的房子自然也涨的慢（例如花都的广州北站）。从2015-2019年对比广州北站和新塘TOD房价，可以看出花都的涨幅是远远低于增城的
其实这些学校，分属的是两个不同的教育集团。一个是广州外国语学校教育集团，核心校就是大家熟知的“副帮主”——位于南沙的广州外国语学校；而同在南沙的广州外国语附属学校（广外附校），则是她的成员校。另一个是广外教育集团，隶属于广东外语外贸大学，是广外基础教育的管理机构。目前旗下学校包括以下这些，还有一些成员校在建中。白云的广外、番禺（星瀚签约学校）的广外，均属于广东外语外贸大学教育集团。再看回品秀星瀚的学位，星瀚的广外属于广东外语外贸大学教育集团。
番禺涨幅最快的位置并不是广州南站，而是华南板块（现万博商圈一带）这说明，整个番禺区最核心的地段并不在南站，而是在万博。这个概念有点像天河区的珠江新城和金融城。对于购房者来说，CBD是一个区最保值最核心的地段，也是最先选择的地段。以万博的辐射半径选房，大致可以得出：｜3km范围，基本华南八大金刚都在。｜5km范围，金山谷片区，祈福距离万博大约6km，都在这个范围内。｜10km辐射范围才轮到品秀星瀚，星瀚距离万博12km。所以，星瀚在投资逻辑上，完全偏离了番禺最核心的地段万博。
番禺涨幅最快的位置并不是广州南站，而是华南板块（现万博商圈一带）这说明，整个番禺区最核心的地段并不在南站，而是在万博。这个概念有点像天河区的珠江新城和金融城。对于购房者来说，CBD是一个区最保值最核心的地段，也是最先选择的地段。以万博的辐射半径选房，大致可以得出：｜3km范围，基本华南八大金刚都在。｜5km范围，金山谷片区，祈福距离万博大约6km，都在这个范围内。｜10km辐射范围才轮到品秀星瀚，星瀚距离万博12km。所以，星瀚在投资逻辑上，完全偏离了番禺最核心的地段万博。