最近一段时间，土拍市场迎来超级买家，各大城市的地铁公司疯狂购地近600亿元。
这给低迷的楼市，打了一剂强心针！
地铁公司为何大举进军房地产？分析认为， 这是各大城市对TOD的一次豪赌。
所谓TOD，其实就是“站城一体化开发”，掌握轨交站点的地铁公司干这个天然有优势。
在此背景下， 广州南站近日再次成为话题之王 ，在第三次土拍中，备受关注的番禺谢村居住及商业商务地块成功出让，被广州城投旗下公司拿下，
这宗地块包含恒大十万人足球场、恒大冠珺之光两大项目，是南站板块重要的配套。受恒大影响，此前传言这两大项目要“黄”， 如今被国企广州城投拿下， 大家再也不用担心它们的“安危”了！
除此之外， 南站片区的商业也陆续开工开业 ，新鸿基地产在南站打造的 广州环球贸易广场已动工，南站版“花城汇”准备交付 ，喜街已经开业......
国家队进场、港资开发商用真金白银投票……南站的兑现，终于有了显著提速。
01
蹉跎十年，南站的“时与势”终于到了
然而，很多人对南站的印象还停留在十年前，认为南站的故事虽然讲得很好，但迟迟没有兑现，说它“十年不成城”。
其实这也啥大惊小怪的，因为造城本身就是一个很缓慢的过程，“十年不成城”的现象并不是南站特有，而是很多新城的普遍情况。
就拿珠江新城来说吧，当初也是“十年不成城”，也是坚持了10多年才开始腾飞。
广州珠江新城（图源广州房产）
而且，珠江新城能有今天，自身努力是一方面，但更重要的还是抓住了时代机遇。上世纪90年代，跨国公司进入刚刚改革开放的中国，需要在珠三角有一个CBD来办公，正是这种需求加速了珠城的发展。
换句话说，珠江新城是全球化以及中国加入WTO的必然产物，如果没有这个强大的“势”，珠城单靠自身努力还是很难搞起来的。
琶洲也是一样，它的崛起是抓住了数字经济的这个时代机遇，解决了大型互联公司在广州的集聚问题，如果没有大机遇，琶洲 （西区）至今可能还是个酒吧街。
琶洲西区（图源广州房产）
所以， 造城最重要的是什么？时与势也！
时势未到，只能等！到了，就一定要抓住！
那么当下的广州，最大的“时与势”是什么呢？
粤港澳大湾区推动的区域经济一体化，而这又会催生怎样的风口？
广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为， 区域经济一体化，必然推动高铁站周边的开发进程。
如果明白了这个道理，你就能理解为什么南站“十年不成城”——
因为十年前还没有搞大湾区呀，那个时候的珠三角还没有形成一张网，商务人群对南站这样的跨城交通枢纽还没有太大需求，也不知道怎么用。
但自2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发以来，大湾区一体化加速升级，各城市的的联系更加紧密，商务人群对南站的需求也在与日俱增，南站新城终于等到了自己的“势”。
而在更早的2015年，泛珠三角区域合作与发展论坛永久会址和合同园区确定落户广州南站。随着国家“一带一路”倡议的深入推进，广州南站又被定位成“一带一路”沿线国家国际合作的前沿。这都意味着南站不仅仅是广州的南站，还是整个泛珠三角地区的南站。
02
南站TOD，大湾区一体化的必然产物
事实证明，南站也认识到了这个“势”，并在努力抓住。
在2021年广州市规划和自然资源局发布的《广州南站核心区城市设计》中，南站被定位为 世界级超大型TOD， 要打造为“站城一体、业态融合”的大湾区门户枢纽。
《广州南站核心区城市设计优化及规划技术服务招标公告》更是被挂上财政部官网，足见它的受重视程度。
世界级超大型TOD是什么概念？足以让一个名不见经传的片区成为城市新中心。
以香港西九龙TOD为例，当初开发的时候大家也没信心，觉得这么荒的地方，怎么可能与中环比？结果呢，西九龙的ICC一经交付，德意志银行、摩根士丹利、瑞信等国际投行，纷纷从中环搬过来了。
大投行选择西九龙的理由很简单，因为这个行业需要高频率的人际交往，靠近高铁站大大提升工作效率。
再比如上海虹桥， 在长三角一体化之前，上海有一个陆家嘴就够了 ，但是随着长三角一体化的升级，对内部各个城市的交通往来要求更高，于是便催生了虹桥TOD。
上海虹桥商务区（图片来自上海虹桥管委会）
换句话说，TOD是区域经济一体化的必然产物，是城市发展的高级形态。
同样的道理， 在以前的珠三角时代，广州有一个珠江新城就够用了，但在湾区时代，还需要一个能兼顾大湾区各城的跨城CBD。
作为亚洲最繁忙高铁站的广州南站，无疑是这个跨城CBD的最佳选址。
而且，对比香港西九龙、上海虹桥、深圳北站等TOD项目， 南站还有一个显著的后发优势 ：反正学霸们已经把作业做好了，南站只需“抄作业”就行。
这意味着，南站能站在前人的肩膀上，也许只用三五年的时间，就能走完别人用十年走完的路。
03
南站吹过的“牛”，正在集中兑现
这份作业该怎么抄呢？
答案很简单： 站+产+商+城。
目前，这些功能正在集中兑现。
交通方面 ，南站的作业已经完成了——根据国家中长期“八纵八横”高铁规划，南站拥有3条国家级干线高铁，是我国最繁忙的高铁站，是全球高铁枢纽的“顶流”。
产业方面 ，与很多新城先卖地的思路不同的是，南站片区一直遵循 产业优先 的发展理念，先搞产业、再开发住宅。目前，像中建四局总部、李锦记华南总部、健力宝华南区总部、三雄极光总部等均已签约进驻南站。
商业方面 ，南站也迎来了集中兑现期：由新鸿基打造的、体量约86万方的广州环球贸易广场正在顺利建设中，南站版“花城汇”准备交付，粤海天河城运营的 南站喜街已经开业.. ....
广州环球贸易中心规划效果图
广州南站地下空间项目未来地面效果图
城建方面 ，广州城投已接手10万人超大足球场，新世界国际学校——博萃德预计明年开学，富力UCLA Health医院已完成建设，核心区总部大厦路福、奥园、荣耀、发现广州均已交付运营。
据此我们可以说，南站吹过的牛，正在集中兑现。
广州南站核心区中轴景观规划效果图
尤为值得一说的是新鸿基，这家港企向来以谨慎、务实而著称，成功打造过香港沙田新城市广场、香港西九龙TOD等知名TOD项目，此刻拿出100亿重押南站，打造约86万方的商业综合体，可以说非常给力了。
连最谨慎的港资企业都用重金来押注南站，这说明什么？ 南站的不确定性越来越小，红利期越来越近。
04
高铁站+足球场，下一个天河北来了
看到这里，你是不是和我一样，正在暗搓自己的小手，憧憬着未来的南站是什么模样？
以下是南站核心区东门户天际线效果图，高楼林立、错落有致、公园遍布，恍若一座花园城市
如此美丽的花园城市，将与周边发生怎样的化学反应呢？
我们不妨先看看珠江新城的“前辈”——天河北CBD是如何蜕变的。
天河北由广州东站商圈与天河体育中心组成，作为广州早期的CBD之一，这里汇聚了诸多世界五百强及高端小区，“飞人”苏炳添都曾在这里置业。
如今的南站片区，也出现了一个同款组合： 广州南站商圈+10万人足球场。
其中，南站商圈作为广州4个枢纽型国际商圈之一，已进入广州11个国际知名商圈体系中，加上广州环球贸易广场、南站版“花城汇”、喜街等商业的加持，商圈雏形初现。
而十万人足球场此前规划建面约30万平方米，总投资额超120亿，可容纳10万球迷，建成后将成为世界规模最大、档次最高、配套最齐全的国际顶级专业足球场之一。
参照天河北CBD的发展路径， 广州南站商圈+10万人足球场将接棒天河北，成为广州南拓新中轴CBD。
广州天河体育中心（图源广州房产）
05
广州南双商圈，捧出一个越秀·星寰TOD
一个大型CBD，往往也会成为全城瞩目的人居高地。面对冉冉升起的南站新城，置业族们准备好了吗？
不过，正如我们前面所言，南站对宅地的开发特别克制，核心区的住宅用地少之又少。
在此背景下，位于南站片区、10万人足球场旁的 越秀·星寰TOD ，自然受到全城关注。
项目距离地铁7号线谢村站仅约300米，从这里出发，往西2站到南站，往东3站到万博， 身处南站与万博两大商圈之间， 可谓左右逢源。
南站商圈前文已经介绍过，喜街已经开业，广州环球世界贸易中心预计2025年分阶段落成，南站版“花城汇”已建成，相信不久后便能开门迎客。
万博所在的长隆-万博商圈，是广州规划的5个世界级地标商圈之一，番禺天河城、四海城、粤海国际广场等均已开业，商业体量相当于10个天河城。
星寰旁边的10万人足球场，更是加分项。 大型体育场馆对周边物业的拉升效果咋样？ 看看天河体育中心旁的天河北的房价，你心中就有数了。
另外，从项目到珠江新城 （冼村站） ，全程只需坐7站，中途只需换乘以此，这种通勤效率，还是挺惊艳的
项目交通示意图
而中产最关心的教育、医疗等配套，也是触手可及。
项目配建了一所18班幼儿园（ 在建中） ，社区旁还有一所小学、幼儿园 （在建中），及36班初中（已建成）（具体招生政策以当年教育局公布为准）
如果偏好国际教育，出门约1公里处便是K12的博耐顿学校，约2公里外还有加州大学洛杉矶分校医疗中心在中国的首家附属医院——富力UCLA Health医院。
编辑了解到， 项目在推建面约92/114/133m²三至四房 ，共同点是所有开间全朝南。
这个面积段，作出这样的极致户型，在市场上可以说很难寻觅了。
比如这个92m²的户型，做到了2+1房、两个卫生间，而且 每个开间都朝南
比如这个114m²的户型，做到了正宗的3房2厅2卫，而且带超长阳台， 每个开间都朝南
大家最关心的价格问题，我们也问到啦： 三房360万起、四房410万起 。
而且，首笔付款，最低35万起， 本月购买的话，最高还能享受20年物管费优惠！
这个总价，在天河越秀，估计也只够得着两房的老破小。
而沿着珠江新城往外坐7站，就一步到位，买一套3-4房！而且有地铁、有学校、有商业，旁边有南站、万博两大商圈可以逛！
这样的生活，奋斗中的你，心动了吗？