看盘，是攸克君周末生活的必须节目之一。可能是上了年纪的原因，也可能是有点倚老卖老的思想倾向，近日看盘时，攸克君总发现自己容易心生感慨，于是，便自我检讨，告诉自己切不可妄称前辈。但转念一想，那些感慨，多是感慨楼市变化，也没有什么不妥，还可以和诸君分享。
攸克君这个周末的感慨，大概可以分为两部分：
- 早年间的北京楼市，业内朋友聚在一起，谈的主要话题，是如何 销控 ，如何涨价，如何小步快跑等等。但是如今，业内朋友聚在一起，交流的都是客户特征、用户需求等等，卖方市场没有了，买方在卖方的心里，现在总算有点衣食父母的意思了。
- 之前的北京楼市，经理人、操盘手群体中，真正关心产品如何创新的，少之又少，真心相信靠好产品卖房的，其实也为数不算太多。但是现在，操盘手们越来越笃定，卖房的竞争，核心是产品设计的竞争，一个创新而优质的产品设计，是可以PK掉竞争对手的。
这两个变化，实际上导向了一种苹果或者特斯拉的逻辑，即一个公司，围绕一个或者一类产品形成竞争力，公司的竞争力，实际上是产品的竞争力，公司的品牌，实际上是产品的品牌。苹果和特斯拉的例子都很典型，就是买手机，用户就想到苹果，买电动车，用户就想到特斯拉。这也就是说，公司在用户层面，是以产品的形态存在的。
这一点，在房地产行业里也已经有显现了。目前，比较典型的是金茂、中海。金茂的核心产品金茂府，在一定程度上改变了房地产区域购买的逻辑，出现了“买房想到金茂府”的情况，中海则是通过创新的产品户型设计，形成了核心竞争力，在当时限竞房为主流、同质化竞争惨烈的楼市中，杀出一条血路，得到同业和用户的两方认可。只有好产品对可能对品牌提升，品牌溢价能力才能显现，同样地段才能快速突围，从而实现高周转。
从品牌、企业、战略、产品的关联层面看，现在，这两家地产商，最像苹果和特斯拉。那么，还有没有第三家？攸克君觉得有，大概率可能是旭辉。
这点认知来自于攸克君周末去看旭辉在顺义新城的新盘之后。实话讲，攸克君看过的房子很多，看过的好房子更多，可以算得上是阅房无数，因此，对于各种所谓“好产品”、“产品设计创新”的“沸点”还是非常之高，但旭辉在顺义新城的公园都会项目，还是让攸克君惊艳了一把。
公园都会效果图
之所以这么说，是因为这个项目的产品设计，打破了一些攸克君固有的关于产品的认知：
- 比如，小户型很难做到通透，户型面积小的，要做到通透就一定要牺牲面宽，使得整个户型变成一个“幽暗的长胡同”；
- 比如，洋房类产品，餐厅无法做到临窗，做到临窗就是牺牲了客厅的采光，客厅、餐厅的临窗采光，是二者择其一；
- 再比如，视觉和感知上宽敞的客厅空间，无法在150平方米以下的户型中实现，户型面积小了，三面采光这种高品质的追求，没有可能做到。
但是，旭辉的公园都会把以上三个固有的认知，都用眼见为实的事实颠覆掉了。
首先，公园都会项目最小的一类户型，是72平方米。旭辉的可贵之处在于，72平方米的户型，做到了“户型方正+南北通透”，这在北京的小户型市场上，非常少见。尤其是边户型的72平方米，餐厅空间有一扇窗，正对着公园；餐桌放置在窗旁，一边观景一边用餐，一下虏获了在场女生的心。
公园都会72㎡户型图
其次，89平方米这个户型。它不仅是我们熟悉的“南向三面宽+LDK+南北通透”的神户型，同时还有突破，做到了南北双阳台，这是北京市场上这个面积段产品前所未有的突破。阳台在当今生活场景中的功能性作用越来越强，但出于各种原因，阳台的设计又受到各种限制，大户型双阳台都不是太多见，在89平方米的这个面积区段上的南北双阳台，足以说明旭辉在产品上下了足够的功夫和心思。
公园都会89㎡户型图
或许有人觉得多一个阳台就是多一小部分半户外空间。攸克君在去之前也是这么认为，甚至有点质疑零碎空间的利用率问题。但是，到了现场之后就发现，多一个北向阳台，不仅解决了日常晾晒衣服的难题（要知道，南向阳台目前往往被用来扩大客厅空间，同时作为家政间就会显得拥挤、凌乱），它还多了一种或者说是多种生活可能性。想想我们曾经看过的电影，多少浪漫或深刻的场景发生在阳台上？
这种感觉，在相对较小的89平方米里面还不算太强烈。到了127平方米的四室两厅户型当中，就有了更多的想象空间。尤其是这个户型的北阳台面积够大，甚至可以发放下一个烤肉架。
公园都会127㎡户型图
当然，南北双阳台不是127平方米的最大亮点。走进127平方米样板间，穿过玄关，视线随着身体稍稍往左转——哇！5.6米的面宽、占据整面墙的荧幕、西厨岛台……整个客餐厅空间目测能有50平方米以上，若不是事先知道，攸克君感觉自己应该是站在一个面积150平方米以上的样板间里。
这是硬件，还有软件。旭辉和阿里用800多天的时间，研发了一套系统，将多个APP集成在一个操作系统里，使得社区交互、通行、智慧家居、家居健康等多个子系统可以在同一个大界面下运行。最大限度地营造了便利、科技化的生活场景。
以上这些产品思路，旭辉在公园都会项目里，实际上归结成为了一套产品系统，他们自己的命名是全维Special 生活构想空间，这个系统里，就包括在各个户型设计中出现的，玄关洗手台，景观转角凸窗、衣帽间收纳柜，方厅等，这些都是从实际使用功能出发做出的设计，用户思维非常明显。
回头再说一说阳台，毕竟阳台算是公园都会产品的一大亮点，除了72平方米的小户型外，几乎都是双阳台设计。这个阳台和攸克君看过的很多阳台不太一样，阳台是有上下水设计的。这意味着阳台是有具体使用功能的，上下水的存在，就可以实现这种功能性的需求。比如洗衣、茶饮等等，没有上下水，这些都是无法实现的。
除了以上这几点之外，攸克君觉得还有一点可以补充，即是全落地飘窗，即使是72平方米户型的客厅，也是全落地地窗。攸克君看过很多项目，甚至顶级豪宅项目，全落地飘窗在北京凤毛麟角。至于原因，一方面是建筑规范出于节能考虑等，对全落地飘窗有比较严格的要求；另一方面，在严格规范的情况下，合规的全落地飘窗的成本，远远大于半落地的飘窗，当前，房地产的钱已经不像以前那么好赚，所以，即便是在顶级豪宅项目中，全落地飘窗在北京都不多见，而旭辉在公园都会项目上也做到了这一点。这一点，是不是应该算“增配”？
落地飘窗设计带来的另外一个视觉冲击力，其实来自配套。因为窗外正对的，是4.3万平方米的中央公园绿地，同时还包括运动主题公园，篮球场、足球场等，因此，对于落地飘窗的视觉效果，带来了加倍的体验。
公园都会鸟瞰图
在攸克君的印象里，产品设计和创新成为楼市竞争中的核心工具，其实也就是近十来年的事情。论最早的开端，大体可以追溯到广渠路的金茂府，但当时产品作为竞争的核心工具，还在楼市中不成大气候，成为趋势性的共识，大体上是从限竞房一度成为北京楼市供应主流的时候开始的，那时候，中海开始以产品设计、户型设计的创新，在限竞房的红海当中，杀出了一条生路，那个时候，业界开始意识到，“靠户型设计、产品设计，也可以杀出一条血路”。
形成这个“气候”的企业里，其实也有旭辉。公园都会项目是联合体开发，除了旭辉，另外两家是城建和首开，旭辉团队主导操盘。算起来，旭辉进入北京已经有超过10年的时间了，南方开发商的基因，其实一直让这个公司，在产品设计上有过人之处。
公园都会效果图
实际上，公园都会让攸克君觉得惊艳的这个户型，就是两次迭代之后呈现的，而前两代产品，都是“销冠加身”。
2019年时，祥云赋项目做的三居一卫，实际上是1.0的版本，那时做到的是两面宽，就拿到了当年的销冠。2020年时，在公园17区项目上，户型面积相近的情况下，做成了三居两卫，也是两面宽，是为2.0的版本，也拿到了当年的销冠。2021年的，公园都会的户型，则是在此基础上，做到了三面宽，从而形成了3.0的版本，产品的创新设计，在这次更新之后，从两面宽到三面宽，实现了彻底的迭代。事实上，南北双阳台的加入，也让2021年的旭辉，对北京的89平方米神户型进行了一次迭代。
自从进入北京以来，旭辉一直就在产品层面上深耕，这一点和那些高调、高举高打的开发商不太一样，当然，产品研发需要周期，也需要市场不断检验，通过使用不断修订，修改和调整，最终才能实现一种真正迭代。
攸克君看了很多的项目，每年总是有一两个能够惊艳楼市。而作为这个江湖里的人，攸克君真心希望，每年北京都能多出几个这样的项目。对于购房者来说，这是好产品，对于同业来说，也是产品水平的不断提升。
毕竟学习无止境。