不知不觉，广东“三旧”改造已经摸索着走过了十多个年头。
在这些年里，东莞一直肩负着探索城市更新道路的使命，并于去年定下了一个宏大且艰巨的目标！
自《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》东府〔2019〕1号文的发布，东莞计划2019年至2021年间，每年实施改造1万亩，三年实施3万亩，更是为该市旧改按下了加速键。
东莞旧改 机遇与挑战齐肩
据不完全统计，截至6月30日，东莞2020年上半年已经发布了60余条城市更新前期服务商招引公告，同时有数十个城市更新前期服务商招引结果公示，涉及南城、万江、常平、黄江等多个更新单元，而回顾2019年，该市全年共有62个项目公开招引前期服务商，可见东莞市场为前期服务商和品牌房企带来的巨大机遇与挑战。
从《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》东莞〔2009〕144号文到《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》东府〔2019〕29号文的发布，十余年间，碧桂园、时代、华润置地、万科等房企里的精兵强将顺势而为，趁着政策红利纷纷发力东莞旧改，且竞争愈发激烈。
除了市场竞争激烈，东莞旧改还有一个重要的特点，即该市自发布“东府〔2018〕102号文”后，明确引入前期服务商制度。这一制度有利于开发企业拿下项目前期服务商，但另一方面，项目前期服务的时间短，要求高，也增加了该市许多项目推进单一主体摘牌节点的难度，前期企业也肩负着巨大的压力。
此外，东莞旧改项目的前期工作开展流程繁琐，涉及“编报更新单元划定方案”、“核查和确认不动产权益”、“征询不动产权益人意愿”、“拟定*迁拆**补偿方案”、“确定政府（集体）综合收益”、“编报挂牌招商方案”等多个方面，本身就为开发企业增加了难度。
聚焦旧改前期 透析更新单元划定方案
开展前期工作，最基础的、最根本的就是编报更新单元划定方案。就东莞而言，更新单元划定方案一经批准，原则上不得调整。经论证确需调整的，应按审批流程重新申报，并补充说明调整原因；更新单元划定方案获批后，改造主体要求在两年内上报单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案，否则划定成果自动失效。
在划定成果自动失效之日起，三年内不再受理该更新单元申报更新单元划定方案。面对以上要求，如何按规定编报完整的更新单元划定方案呢？编报更新单元划定方案，涉及的核心内容主要包括方案概括、大型改造片区统筹、区位和范围、现状使用情况、单元细分、更新模式、更新方向、用地贡献和公共配套设施、建设容量计算、控规调整说明、图集和附表等内容。
来看具体细分：
01
方案概况
方案需概括更新单元划定方案的主要内容和数据，方案概况应与后续章节内容保持一致。
02
大型改造片区统筹
强调功能统筹、道路统筹、公共设施统筹，若不涉及多个更新单元合并成一个大型改造片区的，则无需编制本项内容。
03
区位和范围
主要内容：更新单元区位；与专规中更新改造区域的关系；四至范围及规模；更新改造区域情况以各镇街已批的专规（2018 版）为准。
空间要求：原则上应位于专规确定的更新改造区域内；超出更新改造区域部分占单元总面积比例不得大于10%；工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受该比例限制。
04
现状使用情况
主要内容：包括土地利用现状 、土地权属信息、建筑安全质量、周边道路交通设施、公共服务设施、周边设施、历史沿革、土壤情况等。
05
单元细分
明确拆除范围、非拆除范围以及各细分区域的面积、所占比例和划分理由。拆除范围：细分拆除重建区、生态修复区。
非拆除范围：细分整治活化区、历史文化保护区、现状保留区、现状道路区、“三地”和超标“三地”区、其余用地区等。单元外拆除区：边界切割现状建筑物的，在单元范围外的部分建筑物和土地单独纳入单元外拆除区。
06
更新模式
类型：政府主导改造（政府土地储备、政府土地整备开发、政村合作）；单一主体挂牌招商；土地权利人自行改造。
07
更新方向
内容：说明更新单元与“总规”、近规”、专规（政策分区、功能指引）、工业保护线等上位规划的关系，提出单元的更新方向；
说明更新单元的功能类型：传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类和公益类。
08
建设容量计算
主要内容：明确容积率计算方法；测算建筑规模；结合前期研究校核建筑规模；交通综合承载力评价。
测算建筑规模包括分别计算基础建设量、奖励建设量、补偿建设量，并明确居住建筑规模、商业建筑规模、新型产业用房建筑规模、产业用房建筑规模。
09
控规调整说明
说明拆除范围与土规、总规、三区四线、历史文化名城保护专项规划、生态控制线、工业保护线、小山小湖、水源保护线等规划的关系。
10
控规调整说明 图标 及附件
内容：2009年遥感影像图；最新卫片图；土地利用总体规划图；2009年度土地利用现状变更调查图；最新年度土地利用现状变更调查图；土地房产调查图表；单元细分图；区位图；现状用地图；用地方案模拟图；片区统筹规划图；更新单元划定图则。
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