买房精算模型中被遗漏的那块拼图。 2022.3.10
昨天在深圳参加欧教授的演唱会，结束后和一些朋友吃饭，其中有个问题很有意思：
“深圳的成交量已经起来了，很快就会进入到跳涨的阶段，现在买房就是买在大涨前夜，是个非常好的机会；但是欧教授那么悲观：“可能很快就会有JTHL发生，最好过了5月底之后再买”，那到底现在买还是不买呢？”
关于什么是JTHL？为什么在4月份和5月份会有很大的窗口期，此处省略5000字。
然后其中有一个说法被大家都认可：“盈亏精算法”，即你现在买房一年后有两种情况，第1种情况就是小阳春行情被特殊事情打断，结果房子没有涨：
虽然亏空6%的利息，但现在成交量已经起来了，越往后笋盘肯定是没有了，那么趁你现在还能淘到笋盘，折扣至少是10%，那么一年过去了，你相当于还能赚4%。
第2种情况就是这么大的成交量下去导致房子大涨，一旦进入大行情，至少25%的涨幅，那你稳赚不亏。
总结来说就一句话：今年买了一定不会亏。
这样的精算法表面上是看合情合理的，但是以上全错。
1）抓小失大
我前段时间接待了一个买重庆房子的兄弟，这位兄弟是做数据分析的，他提出了几点筛选条件：“板楼、5年内楼龄、次新、小区规模大、地铁口”，那我告诉他重庆主城区以内满足他的条件又能回报很高的，没有。
如果你是侧重“回报高”，就要按照回报高的方向条件去找房子，而不是按照你的喜好去找房子。
那说回上面的“精算法”，这些算法的前提是假设“该套房子从买入到卖出都很顺利”，如果中间环节出了一些问题，这些损失的成本你能承担得住吗？
首先这位朋友是用200万买700万的房子，然后采取的方式是jyd，并且该房子还是找别人来代持。
①首先最有可能出问题的是“额度”，比如过户前预审批的额度可以贷500万，但是最终却贷了400万，这多出来的100万首付怎么办？
今天一个朋友聊天他就遇到了这个情况，本来预审批是首付100万就可以搞定，结果遇到了另外一位买房人“事故”的影响，导致他受到了牵连，结果首付要300万。
②放款时间。类似21年重庆某银行的新闻，导致该银行在这段时间内严查jyd，结果很少能通过放款的。如果是垫资全款的话，一天万八左右的利息多准备些了吗？
③代持人。这位朋友是把房子放在代持人名下，如果这年房子出现大涨或者大跌的情况，代持人反水的概率就会大很多，他不配合你卖出或者重新抵押，那你又准备怎么办？
④如果是小白的话，上来就搞上千万以上的大标的，若是出现了一点小问题，他们都很难承担，更何况小白群体更容易出现问题，这些大标的稍微多一点摩擦成本，就相当于重庆一套房子的首付。
⑤真的不会跌吗？jthl来了，沿海城市有没有可能房价从2,000万跌到200万？
3）总结
一刀流前提是你要有稳固的防火墙，这里的防火墙是指你的能力+资金。
刚买房的小白建议从小标的入手，先练练手，等升级打怪之后，这个时候再上大的。