恒大地产最新消息观后感,恒大地产的困境与对策建议

太原楼评张明 ☞ | 业内视角

253篇/文2552字/阅读15分

#恒大地产# #如何看待恒大与广发银行和解# #房地产行业一天内向河南捐款2.37亿#

恒大：大而不能倒。作为全球第一房企经历了很多次的“过山车”。

7月19日截止收盘，中国恒大跌超16%；恒大汽车跌近20%；恒腾网络跌近12%，恒大物业大跌13.38%。

7月22日消息，“恒大系”集团走高，恒大汽车涨近12%，中国恒大涨超6%，恒腾网络涨近5%，恒大物业涨2.69%。

看得出，面对各种问题，恒大有很强的韧性和处理各种危机的能力。这样的故事足够出一个系列作为论据支撑了。而透视背后，是普遍高杠杆高周转诉求的房企运营遭遇到危机。

三条红线的“紧箍咒”：

8月28日，央行召集了十几家房企开了一场座谈会，于是银行限制开发商融资“三条红线”正式出街，2021年1月1日起全行业全面推行。

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部分参会房企考卷

推行“三道红线”规则，是在“房住不炒”大背景下实施的，目的是为了为控制房企有息负债的增长，化解房地产的金融风险，推进行业平稳健康发展。高财务杠杆的房企，是很难降下来的一道命题，何况给与的时间有限，相当于是既要保持高增长，又要降负债，还不能使用杠杆。——结论：很难很难。

恒大制作了降息目标表：2021年6月30日有息负债降到5900亿以下，2022年6月30日降到4500亿以下，2023年6月30日降到3500亿元以下；

实际的情况是截至2019年底，恒大的有息负债为7999亿元

到了2020年底，恒大的有息负债为7165亿元

2021年一季度底，有息负债下降至6740亿元

2021年六月，恒大目前仍在红线档。神奇的是2021年6.30日出现了一波媒体的“一条转绿”的节奏，难辨真伪，似乎是要印证恒大的一贯超强执行力的风格。

打折卖房”遭遇的危机

8月底刚参加完央行的房企座谈会以后一周，9月6日，许老板就连夜召开营销大会，宣布9月7日到10月8日，恒大全国楼盘全线七折；从此开启恒大的“打折售房节奏”。

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2020年的四季度年可谓是恒大内部员工的“负重季”，虽然有点折扣套路的感觉，但是市场部反馈的收效明显，金九银十，恒大交出了月出千亿的销售额。可谓是一波打折强销奏神效。而且巧妙的应对了“三条红线”的危机，可谓成功化解。

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促销的同时，恒大也看到了渠道的红利，于是2020年的10月份，筹备启动房车宝，12月恒房通更名房车宝，12月房车宝集团揭牌。到2021年恒大和贝壳暂停合作。

2021年，扭扭捏捏的“打折”功效大不如前，折扣有收有放。而高折扣的情况之下：冲动之后的客户开始思考：1，期房的兑付。2，打折后的房屋成本控制。3，是否是正常消失行为。

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于是2021年的6月份，恒大发表声明，说打折是正常的销售行为，公司没有问题，成立25年以来没有出现过借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

“债转股”+废除对赌条款的神操作

1300亿的战投形成。

2016年10月，恒大地产宣布拟借壳深深房。恒大地产在2017年1月至11月完成了三轮、共计1300亿元的战投投资。

战投的具体内容：一是每一个财政年度将净利润最少68%分派予各股东，二是若拟进行的建议重组（即“回A借壳深深房”）于2021年1月31日尚未完成，战投有权于有关限期届满前两个月提出回购或补偿要求，具体包括：以原有投资成本回购战投所持股权，或以战投所持股权的50%作为补偿。

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9月29日晚间公告，公司近日与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈。已于今日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。

至此恒大地产1300亿战投中的863亿转为普通股，不再附加重组上市期限对赌条款，也意味着明年恒大将不必面临“还债”压力。成功化解又一大还债“危机”。

“借壳上市”的始末

除了000002的万科，鲜有房企在内地资本市场直接上市。

2015年成功“借壳上市”有了绿地，以借壳金丰投资登陆A股，恒大开始布局内地上市。

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2016年10月，恒大与深深房A签订重组协议，计划借壳上市，回到A股融资。但是深深房A“免战牌”一挂就是四年。这期间出现了一封“模范*愿请**书”。

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仅仅次日9月24日，就是出现了恒大辟谣的声明。让人不禁遐想。

11月8日晚间，深深房A公告称，公司董事会同意终止本次重大资产重组事项，公司股票将于2020年11月9日开市起复牌。

11月8日晚间，中国恒大公告称，终止与深深房重组计划。

预售的银行监管危机

2021年出现了部分恒大销售的特价房源期房须全款付账，不能使用任何*款贷**和公积金等付款方式，也不立刻进行网签备案。于是7月14日在湖南一个小城市邵阳被暂停预售了。

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于是全款低价销售被紧急叫停。恒大速度，用时一周，7月20日，邵阳市住建局发布了《关于恢复恒大华府、恒大未来城项目预售许可、网签备案、预售资金拨付的决定》。

房地产开发有限公司积极整改，已将恒大华府、恒大未来城项目2021年1-7月商品房销售收入未进入监管账户的1.28亿元(首付和部分房款)归集到我局(邵阳市住房和城乡建设局)指定的监管账户，并承诺银行按揭部分在放款后按规定归集到监管账户。

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至此，恒大有成功化解了一道危机。也叹服恒大的解决问题的速度。

银行诉求保全最终和解

从泰禾到华夏，经验表明一旦房企陷入实质性债务违约，会引发一连串的“蝴蝶效应”。

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恒大最近逾期的商票开始发酵，都开始对恒大的信用产生质疑。其中还有已经暂停合作，贝壳找房的佣金，拖欠半年之久未能如期兑付。部分商票“跳票”让恒大开始出现信任危机。

7月19日流传出来的江苏无锡市中院7月7日发布的一份民事裁定书，恒大地产集团紧急发布“严正声明”。但是不能细想，首先银行是风险好恶极为敏感的，尚未到期的债务，一般不会贸然做提前举动的，其次能立案保全，一定是存在一定的依据之下，才会成功立案。第三：广发银行的理由是情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。

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