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引言
解读青岛沿海特色商业项目。
来源 | 赢商网 （ID：winshang）
作者 | 周晓昕
对于山东港口城市青岛来说，长长的海岸线为商业发展带来了更多的可能性。一些开发商在山东为新项目选址时，往往也将目光聚集在青岛沿海地带。
赢商网在青岛三区5个商圈中，选取5个青岛沿海特色商业项目进行分析解读，以此探察青岛海岸线商业的发展态势。
01
海信广场：青岛顶级奢侈品聚集地
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开业时间：2008年6月21日，2015年5月1日扩建升级开业
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所处位置：青岛澳门路117号（香港中路商圈）
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海岸线范围：属于沿海商业第二梯队项目
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项目定位：顶级百货店
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商业面积：14.36万平方米。
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主要品牌：Piaget、卡地亚、urberry、迪思、GUCCI、范思哲、 PRADA、爱马仕、Audemars Piguet、Max Mara、BREGUET、BLANCPAIN等300多个世界知名品牌
✦ 赢商观察：积极升级调整
青岛海信广场作为目前青岛顶级的高端百货商场，除了本地的消费者，山东其他城市的消费者在选择购买奢侈品时，也会选择海信广场。
2015年项目扩建升级，用地面积增加3100平方米，总建筑面积达到143639平方米，并通过一系列调整，提升顶级奢侈品百货形象，满足吃喝玩乐购的一站式体验。
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引入华伦天奴、杜嘉班纳、Jimmy Choo等一线大牌
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2楼和3楼组合了潮牌及设计师品牌，走年轻化路线
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引入更多餐饮品牌
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升级儿童俱乐部和会员俱乐部
02
凯德MALL·新都心：开业2年成商圈标杆
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开业时间：2016年6月28日
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所处位置：青岛市市北区黑龙江南路18号（市北区新都心商圈）
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海岸线范围：临近栈桥和第三海水浴场，地铁直达，为沿海商业第一梯队项目
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项目定位：中高端项目，集合海洋元素、开放式露台、户外餐饮、空中花园的购物中心
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商业面积：10万平米
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业态分布：餐饮35%、零售40%、服务配套25%
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主要品牌：CGV影院、丽达精品超市、西西弗书店、海底捞、外婆家、西贝莜面村、高第街、胖哥俩、IZZUE、RE调香室等
✦ 赢商观察：打好“选址＋招商”组合拳
凯德MALL·新都心是青岛新都心商圈的重点项目，也是商圈内唯一直接连通地铁的商业项目，交通便利，周边中高档住宅密集，毗邻多个青岛高校，以年轻时尚人群、白领、公务员、中产家庭等为核心客群。
项目一半以上品牌都是首进青岛。以餐饮业态为例，该项目引入了77家餐饮品牌，其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。
此外，该项目儿童业态覆盖儿童教育、娱乐、零售、服务，是青岛业态较全、品类较丰富的儿童主题楼层，引入了国内首家DUDA儿童乐园、儿童美发品牌Baby Q、儿童餐厅Cool Cook、星空琴行、星空炫舞、六艺学馆、金宝贝、玩具反斗城等。
近几年，体验式购物越来越受到青睐，凯德MALL·新都心在整个商圈中几乎独占鳌头，没有对手，几个地铁站之隔的万达广场也受其影响。
03
CBD万达广场：自成商圈的青岛万达第二子
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开业时间：2009年11月27日
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所处位置：青岛延吉路116号（市北区中央商务区）
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海岸线范围：临近第三海水浴场，为沿海商业第一梯队项目
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项目定位：休闲生活体验之都
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商业面积：15万平米
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业态分布：娱乐、餐饮、休闲、文化、运动等
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主要品牌：万千百货、佳世客超市、国美电器、万达国际电影城、良友餐饮、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐城、一兆韦德健身会所、奇乐儿亲子园、海边人音乐厨房、肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES等
✦ 赢商观察：转型已势在必行
青岛CBD万达广场是继台东路万达广场之后，青岛的第二个万达广场，也是山东商业起步较早、知名度较高的项目。
项目总体量40万平方米，总投资40亿元，由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，自成独立商圈，是市北区的商业中心。
2014年前后，随着周边各大商圈的项目，如金狮广场、万象城等陆续落地，CBD万达的人气逐渐被分流，品牌质量与档次制约项目发展，转型势在必行。
转型期间，CBD万达广场先后推出三条室内主题街区，有一定的聚客效果：
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以儿童业态为主的“糖果城”
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面向年轻消费群体的“未来工厂”
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以及面向女性消费者的尚街
目前，CBD万达广场一层有近60%的品牌处于调整期。
04
新城吾悦广场：青岛黄金海岸首家真正意义上的商业综合体
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开业时间：2017年9月29日
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所处位置：青岛黄岛区西海岸滨海大道积米崖附近（唐岛湾商圈）
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海岸线范围：临近金沙滩旅游区，属于沿海商业第一梯队项目。
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项目定位：时尚主题ShoppingMall
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商业面积：14.8万平方米
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业态亮点：青岛最大最全的儿童主题街区、时尚休闲品牌聚集街区、数码文创主题街区、餐饮美食街区
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主要品牌：领克汽车、星轶IMAX国际影城、多奇妙亲子乐园、海底捞、精灵族动物园、篮球公园、屋顶星空足球场等
✦ 赢商观察：位处新区 人气培育成关键
新城吾悦广场填补了青岛西海岸一站式大型商业综合体的空白，且项目设计感强，7个独栋结构与主体商业交相呼应，属于青岛较高质量的商业项目。
整个项目引入了305家国内外知名品牌，比如海底捞、SISSI、ME&CITY、FILA、领克汽车、滔搏运动、林清轩、OVS、DAZZLE等，丰富了青岛西海岸新区的休闲和消费业态，其中包括：
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全国首家：3家
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山东首店：12家
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青岛首店：50家
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黄岛首店：125家
由于项目所在位置属于青岛新区，未来的发展仍旧需要继续观察。
05
青岛证大·大拇指广场 ：占据黄金位置却人气冷清
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开业时间：2012年8月3日
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所处位置：青岛同安路880号（崂山商圈）
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海岸线范围：距离青岛海岸线16公里，属于沿海商业第二梯队项目
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综合性体验式城市复合生活广场
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商业面积：7.5万平米
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主要品牌：华润万家超市（已停业）、中影影院、H&M、阿香米线、必胜客、柒寿司等
✦ 赢商观察：差异化竞争命题待解
青岛证大·大拇指广场是青岛首座体验式复合型城市生活广场，紧邻多个旅游项目，且处于崂山商圈黄金位置。
开业初期，青岛证大·大拇指广场人气很旺，但随着周边大型城市综合体的崛起，渐渐被冲击，2014年一度关店20余家，仅保留一些知名品牌。今年5月，主力店华润万家超市也宣布停业，项目面临考验。
作为崂山商圈开业较早的大型综合商业项目，青岛证大·大拇指广场运营效果不佳的主要原因包括：
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项目为街区式商业，受动线设计、天气等因素影响，夏冬两季体验不佳；
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项目方缺乏运营经验，业态分布出现了一些问题，项目定位和内容组合与周边商业体也并无明显差异；
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主要消费者仅是周边小区居民和写字楼工作人员，客流有所局限；
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公共区域未设置装置艺术、互动场景等聚客点，较为单一。
不过项目方面表示，他们现在正在积极调整和改进。“比如广场定位，我们正在努力调整品牌业态，力求和周边其他项目产生差异化，尤其是针对周边人群的刚需，我们要在维持目前儿童、教育、餐饮等业态品牌占比大的营运情况下，同时增加周末各种活动的次数，以此来吸引客流。”
针对主力店华润万家的停业，证大方面也给出了解决方案，“我们正在洽谈新的超市品牌，而且是和传统超市相比，更新型，更具有现代活力的超市品牌。”
从商圈大环境来看，随着崂山区金融中心定位的确立，崂山区的商业氛围更加浓厚，也吸引了众多项目的加入，从去年开始，宜家家居选址崂山，华润万象汇、国金中心广场也纷纷落子崂山，商圈整体商业发展势头不可小觑。
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