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前两日，有个朋友和我聊到一个很有意思的话题：年轻人在资金有限的情况下能否选择一个有地铁规划的远郊楼盘？我一般是不太建议的，年轻人大把时间用在工作、生活上不好吗？干嘛要用在交通上呢！
可他告诉我2006年，他以2700元/㎡的单价买入了远郊奥林匹克花园，入住的头两年确实因为交通、配套不便，经历了一段痛苦的日子，可后来买了车，交通便利了很多，商业配套也随着越来越多人入住而齐全，现在二手房可以卖到1.1万/平，有些朋友劝他出手变现，但他告诉我当初买这里就是因为一号线地铁规划，这个地铁他等了十几年，今年终于要通了，怎么也要享受一下地铁的“福利”。
这不是一个个案，地铁影响了很多人的置业选择，那地铁到底会怎样影响我们的生活？对于长期地铁规划值不值得我们去等？新批的西安地铁三期中又有哪些可期区域呢？
壹丨西安地铁三期获批
2019年7月初，西安地铁三期获批，本期批复的建设规划包括 1号线三期、2号线二期、8号线、10号线一期、14号线、15号线一期、16号线一期这7条线路。
西安地铁三期规划路线图 图源：国家发改委
这七条获批的地铁线路主要意义在于：
1号线三期：促进西咸新区的建设，加速咸阳、沣东、沣西与主城区的融合 2号线二期：拉伸线路，南北两侧延伸 8号线：贯穿5个行政区，唯一一条环线，盘活西安整个地铁轨道交通10号线一期：连接西安和高陵区域 14号线：连接机场和全运会体育中心 15号线一期：填补大学城地铁交通的空缺 16号线一期：贯穿西咸新区南北发展
地铁三期预计将于2024年全部建成，届时西安市将有12条地铁，形成总长为423公里的“棋盘＋环＋放射”状城市轨道交通网络。
地铁三期受益的板块显而易见，主城区二环沿线、咸阳、沣西、沣东、常宁新区、高陵、长安大学城等区域的公共出行都将更为便利，弥补区域内的交通短板。
除此以外，地铁三期的获批还有两大重大意义：一、加速咸阳、高陵、港务区、沣东等外围区域与主城区的融合；二、缓解主城区的交通压力，多条线路可与8号环线进行换乘，立体的地铁路网雏形可见。
贰丨地铁会让地缘性客户减少
毫无疑问，8号线是地铁三期中呼声最高的一条线路，它的建立极大程度缩减主城区间的通勤时间，对沿线楼盘而言，因其强大周全的换乘功能，楼盘的地缘抗性客群将会减少。
8号线为主城区内环线，经高新区、南郊文教区、会展中心、曲江新区、市区东郊、浐灞生态区、经开区和市区西郊，相当于“2.5环”，将主城区地铁交通路网彻底盘活。
8号线线路图及换乘示意图
结合已通车、正在建设、已经获批的路线，地铁8号线换乘站多达13个，无论是港务区、纺织城、常宁新区、高陵这些偏远区域还是沿线上的雁鸣湖、高新腹地、城西核心、曲江新区等置业热点区域，在这些区域居住或买房的朋友后期都能够享受到地铁8号线带来的红利。
所以以前城西人可能就在城西置业，城东人习惯城东板块，但8号线开通后，1小时10分钟的车程会大大拉进城市距离，让之前地缘性的客户变得没那么明显，大家更注重区域发展好、配套好、品质好的楼盘，地铁就变成了其中一个微量元素。
举个例子，融创东方宸院尽管S姐说它更适合城东改善客群，可单向我咨询的粉丝就来自“五湖四海”，有高新的，有城北的也有曲江的，因为这就是典型多条地铁线路汇集的楼盘，大家普遍认为有了地铁地，交通不是问题，那就会把侧重点放在楼盘配套和品质上，而大多数女性粉丝都是因为它的装修风格被打动。
除了8号线，其他地铁也是如此，地铁的建设会引发资本、人口向外围转移，原先还觉得咸阳和西安距离很远，两个城市概念，1号线三期将从交通上西咸一体化，2000元+/平的差价会不会吸引你去咸阳置业呢？
因为市中心交通配套更完善，地铁对于房产的影响较小，反过来，越靠近发展不成熟的区域，地铁对房产的影响就会越大。前文中我朋友对地铁的期待就代表了广大远郊住户的强烈需求。
像之前的浐灞区域，长时间都是西安的价值洼地，后期地铁三号线的开通，东边的万科金域东郡，西边的东方米兰国际城，是很典型的依托地铁价格上涨的楼盘，而随着三号线带去的人流，商业、教育、医疗配套逐一落地，浐灞已然成为近年购房者热捧的区域。
叁丨奥体板块成红利板块
那么在三期地铁规划中，哪个板块影响最大呢？根据西安地铁规划，将来奥体板块会有三条地铁经过，已经开通的地铁3号线，辅助全运会交通的地铁14号线还可以换乘通往咸阳机场的地铁13号线。
奥体板块的核心配套当属奥体中心，作为2021年全运会的主场馆，它所提供的不仅仅是满足一届赛事那么简单，其衍生的商业、住宅、教育、医疗、交通等配套将促成这一板块城市面貌迅速革新。
西安奥体中心规划图
目前，奥体板块所在的国际港务区，2019年一季度GDP达20.7亿元，较之2018年一季度17.33亿元，同比增长19.4%，在新区中名列前三，这个区域本身之前的经济基础薄弱，但是后期的增速预期较好。国际港务区先后引进中冶集团、招商局集团、绿地集团、中国电力建设集团、中国医药集团等多家世界500强企业，给区域经济发展注入活力。
整个奥体中心项目初步预计将投资170亿元。最终的奥体中心将形成体育竞赛、会议展览、文化娱乐和休闲购物于一体的综合性中心。在2021年全运会举办前，奥体板块发展势头不会慢下来。
奥体板块置业热情高涨是有迹可循的，自打全运会举办地敲定之日起，奥体板块便受到政策的眷顾，多项利好规划倾向于此，绿城、华润等大盘所配建的生活配套也成为了区域的加分项。
教育：奥体板块目前密集布局约10余所学校，还有一些是华润、绿城等开发商自己规划建的学校，预计未来奥体板块的中小学将会持续增加。商业：奥体板块临近现代化商贸集散地西安华南城、陕西自贸区澜博LENPO国际购物中心、ulife西安港进口商品直营店、西安港进口红酒交易基地等。公园：奥体板块临灞河，目前区域内的公园有启航公园、陆港足球主题运动公园等。医疗：绿城全运村东北角大约600米处便是在建中的西安交大一附院陆港医院，该院占地约375亩，预计2021年4-5月交付，是一所三级甲等综合医院。
可见奥体板块不仅经过地铁线路多、离主城区较近、经济增速较快，还具备房企进驻多、配套落地较完善和产业提前布局的特点，无疑成为此次三期地铁规划中受益较大的区域。那么你认为哪个区域受三期地铁影响最大呢？也欢迎留言讨论。
当然，对于房产的增值来讲，其实最重要的是市场因素，或者说是政策因素，至少给房产增值带来60-70%的作用；其次，版块或者区域发展的潜力，可能达到20%-30%；楼盘的品质，则占10%-20%。所以单看一条地铁对房价增值多少是不科学的，影响房价的一定是多维因素。
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