这两天出了个大消息：深圳湾要卖地了，还是一块超级靓地，没有什么悬念是要被华润拿下。
很显然，南山又火了！现在的南山，从深圳湾、后海、前海一片火热，门槛也越来越高。
在淘哥印象里，过去15年来，但凡在南山买了房的人，都收获深圳楼市最大的红利。
2019年以来，南山依然还是深圳楼市最火热的片区，豪宅成交面积翻倍，出来一个卖火一个，现在基本上都只剩下价格高的尾货了。
再往后看10年，15年呢？对于大多数人而言，南山接下来可能最大的机会在那里？答案不在于后海、不在于超级总部基地，而在于北部的西丽。
深圳湾太贵了，西丽还有介入机会，关键是，西丽的未来非常令人兴奋，这里将是深圳的科创之源、智慧中心、教育高地、交通枢纽。淘哥有几点看法：
1、事实上，作为中国硅谷，南山存在南强北弱、发展不平衡的问题，为了改变这种局势，近几年，南山北部已成为南山建设最为重点的区域。
2、2019年，南山全力推进的四件头等大事，有两件在西丽。（加强*党**的领导和*党**的建设、建设滨海总部经济带、建设西丽湖国际科教城、打造西丽高铁新城。）
3、南山区把西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁站，定义为南山打造“中国硅谷”的三大核心引擎。值得注意的是，这三大核心引擎全部位于西丽。
4、今年深圳政府工作报告时提出要重点打造6座“城”：坂雪岗科技城、西丽高铁新城、海洋新城、大运新城、西丽湖科教城、光明科学城。——两座城在西丽。
5、西丽还有西丽湖、塘朗山、羊台山、西丽高尔夫、野生动物园等在其它城市核心区难得一见的优越自然环境。
6、西丽还有大学城浓郁的人文氛围，良好的教育和医疗环境。比如说医疗，这是深圳人的痛点，无论你去港大医院还是北大医院，排长队是家常便饭，有一次淘哥小孩发烧，去儿童医院，排队花了5个小时，旁边有病友告诉淘哥，她排了7个小时。而在西丽，深圳大学总医院汇聚了一大批全国著名的大牛医生，前来就诊的人不太多，更得到更快捷更细致的诊断。
7、淘哥认为这里有望成为深圳居住人口学历最高的区域之一，据了解，西丽湖国际科教城规划引入18位全职院士，8000名博士生，将打造成湾区未来的“智力核心和创新引擎”
未来随着西丽湖国际科教城的建设，深圳湾实验室、鹏城实验室的建设，西丽高学历高素质人才将愈发聚集。未来可能会汇集2.5万博士以上人才、孔雀计划、领军人才在这个区域。
8、而这又将是一个优质学区的基础。在南山教育集团化的大势下，南科大、深圳大学、南二外等名校都在西丽办学。高学历家长、优质生源、名校分校相结合，西丽的中小学教育水平有望持续提升！
其实西丽对于福田、南山的改善型家庭来说，是一个非常值得选择的片区。因为绝大部分人都无法在深圳湾沿岸或者香蜜湖买大房子，也又接受不了原关外的环境。所以可能更多人还是适合在西丽来选择，房价只有深圳湾的二分之一，可以花同样的价格在这里买一个面积大一倍的房子。
淘哥觉得，种种因素表明，西丽优质物业上10万，是看得见的未来，下一步就是12万、15万。如果说，过去10年，你错过了南山南部深圳湾的黄金机遇，未来10年，当南山重点建设北部，西丽大踏步前进之时，你千万不要再错过了。
——2019.08.16，淘哥
NO. 1｜“中国硅谷”升级三大核心引擎
以前谈西丽，觉得是南山郊区、野生动物园。现在再走西丽，会发现随着政府重点发展、片区规划加持，西丽已大不一样。
4月22日，新华社重磅报道西丽，点透了西丽在大湾区框架下的城市定位与城市机会：南山把西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁站，定义为南山打造“中国硅谷”的三大核心引擎，这三大核心引擎全部位于西丽。
文章提到这三个片区时，给予的评价是：
1、西丽湖国际科教城，将成为粤港澳大湾区重要的源头创新引擎。
2、留仙洞总部基地，留给科创的最好的、成片的土地。
3、西丽高铁站，有望成为深圳最大的铁路枢纽。
NO. 2｜汇聚顶级科研平台
有望诞生诺贝尔奖
深圳未来超越硅谷、上海，关键在科技创新。在粤港澳大湾区背景下，承载深圳科技创新使命的有三大重点区域：
北面规划建设21平方公里的光明科学城，布局一批前沿领域的大科学装置
南面规划建设“深港科技创新合作区”，推动深港科创合作；
中间则是西丽湖国际科教城。
深圳提出依托这三个重点片区，争创综合性国家科学中心。
鹏城实验室所在的深圳大学城片区也迎来了整体升级。这个拥有8所大学、305个创新载体的片区将建设西丽湖国际科教城，引进鹏城实验室、深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心二期等顶级科研平台，建设一批科技成果转化中心，打通产学研合作最后一公里。
“西丽湖国际科教城的目标就是紧盯基础研究，成为粤港澳大湾区重要的源头创新引擎。”南山区委书记王强说，该片区科研资源富集，结合南山蓬勃的产业创新活力，将为深圳乃至大湾区的科创提供更多“源头活水”。
淘哥提醒大家注意，鹏城实验室、深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心二期，这些都是国内最顶级的科研平台。
比如鹏城实验室，是由政府主导，以哈尔滨工业大学（深圳）为依托单位，与北京大学深圳研究生院、清华大学深圳国际研究生院、深圳大学、南方科技大学、香港中文大学（深圳）、深圳先进院、华为、中兴通讯、腾讯、深圳国家超算中心、中国电子信息产业集团、中国移动、中国电信、中国联通、中国航天科技集团等高校、科研院所和高科技企业等优势单位共建。
如下图，是鹏城实验室和深圳湾实验室，与世界著名的贝尔实验室的比较。贝尔实验室是晶体管、激光器、太阳能电池、数字交换机、通信卫星、蜂窝移动通信设备、有声电影、立体声录音等许多重大发明的诞生地。
比较结论是，尽管成立时间较短，但是鹏城实验室和深圳湾实验室在科研人员规模、研究经费和大科学装置等方面，与贝尔实验室巅峰时期不相上下。假以时日，鹏城实验室和深圳湾实验室完全有可能产生自己的原始发明和诺贝尔奖获得者。
鹏城实验室规划园区，官网供图
NO. 3｜深圳智慧中心、创新之源
如上图，这张图很重要，例举了西丽的各种大学、研究生院、研究院、实验室等智慧机构
诺贝尔实验室：马歇尔生物医药工程实验室、格拉布斯研究院、中村修二激光照明实验室、盖姆石墨烯研究中心、内尔神经可塑性实验室、霍夫曼先进材料实验室。
重要研究机构（实验室）：国家超级计算深圳中心、中国科学院先进技术研究院、鹏城实验室、深圳湾实验室（筹办中）、深圳市计量质量检测研究院、深圳市北斗应用技术研究院、深圳家具研发开发院、深圳军民融合研究院等。
重要智库机构：联合国教科文组织国际高等教育创新中心、中联办深圳培训研究中心、清华大学港澳研究中心、北京大学汇丰金融研究院、中国资本市场学院、北京大学规划设计研究中心、哈工大（深圳）城市应急管理与交通安全研究中心、南方科技大学海洋研究院、清华大学医院管理研究院、国家职业教育研究院深圳分院等。
仔细盘点后我们就能发展，这里的智慧机构密集度是独步深圳的，而且未来还会继续提升，据了解，西丽湖国际科教城规划引入18位全职院士，8000名博士生，将打造成湾区未来的“智力核心和创新引擎”。
淘哥认为这里有望成为深圳居住人口学历最高的区域之一，未来可能会汇集2.5万博士以上人才、孔雀计划、领军人才在这个区域。
淘哥文章开头提到，医疗是深圳人的痛点，去哪个医院都是排长队。而很多人不知道的是，西丽的医疗很牛。
深圳大学总医院汇聚了一大批全国著名的大牛医生，而且医疗设备先进，前来就诊的人也不太多，医生护士服务态度好，病人更得到更快捷更细致的诊断。淘哥一位好友，前不久去就诊，回来后的评价非常高，感觉就像贵宾级的服务。
朋友随手拍了几张图，都是很优秀的医生。
其实从区位上来看，西丽湖片区位置得天独厚，向南可以串联起深圳高新区、深港科技创新合作区（河套片区）等，向北打通光明、东莞等制造产业化重镇。
西丽湖国际科教城区域范围图
纵观全球，与高科技产业片区挂钩起来的片区，大多是大学云集。例如：旧金山硅谷深受斯坦福大学、圣塔克拉拉大学等大学的影响；曼哈顿硅谷受惠于以曼哈顿为首的大学城。因此，既是硅谷地区亦是大学城片区之地，便是城市的智慧中心所在。
不难想象，高等院校科研机构、高新技术企业、高端人才集中，西丽国际科教城科创优势明显，将形成粤港澳大湾区的原始创新策源地、核心区。
NO. 4｜留仙洞总部基地：科技园的未来希望所在
南山对西丽留仙洞的定位是：把最好的土地，留给科创。
在留仙洞总部基地，全球最大消费级无人机制造商之——大疆创新的总部大厦“天空之城”拔地而起。不远处，传音、天珑等高速成长的企业总部大厦也在建设中。
留仙洞总部基地规划图
留仙洞总部基地的美好远不止于此，留仙洞总部基地的官方全称为“留仙洞战略性新兴产业总部基地”，是深圳唯一一个以片区为单位规划发展的战略性新兴产业集群，规划打造为深圳新一代科技园区。
看看下面这张图，留仙洞汇聚了一大批极具潜力的高科技企业。或者这里面就有下一个腾讯，下一个华为。
目前留仙洞总部基地已经引进多家行业龙头企业和高科技企业进驻。据统计，未来留仙洞总部基地，仅一、二、三、四、五街坊就能实现超过30万的人流，主要是以高科技企业高端人才为主。
另外，留仙洞总部基地一大优势在于：深圳6大总部基地，南山集中了四个，而且这四个是连在一起的！换言之，片区连同作战，能发挥巨大的聚集效应。
淘哥请大家思考一个问题，留仙洞这么牛，高科技人员这么密集，承载了南山下一个30年的科创希望，那么，这些人未来会选择哪里居住？
淘哥认为，就近永远是最好的选择。如果说，科技园催熟了深圳湾，那么，留仙洞会带旺西丽，尤其是大学城区域的新房次新房。
NO. 4｜西丽高铁站规划定稿：有望成为深圳最大枢纽
与西丽湖国际科教城和留仙洞总部基地相对应，深圳还在西丽规划了一个超级轨道枢纽中西——西丽高铁站，进而打造一个西丽高铁新城。
6月22日，深圳市轨道办透露，西丽枢纽综合规划研究已经完成！这里将设计11站22条线，承担赣深、深茂、沿海等多条高铁始发终到功能。同时和深莞惠城际轨道、地铁13/15/27/29号线等等互联，将成为集高铁、城际、城市轨道为一体的大型综合交通枢纽。
西丽高铁枢纽规划图
对比发现，西丽高铁站有望成为深圳最大的铁路枢纽，其规格已经超越深圳北站，继深圳北站商务中心之后，深圳将依托西丽高铁站，统筹周边1.68平方公里土地，按照产城融合、站城一体化的思路打造一座高铁新城。
西丽高铁站效果图
粤港澳大湾区的国家战略下，西部的西丽高铁站将发挥重要作用，它能联通西部大湾区的各个城市，其重要性甚至比北站更高。
当年北站的建设，令龙华从默默无闻的郊区，一举跃升为万众瞩目的“宇宙中心”，房价三级跳，目前，北站片区，如汇龙湾、金亨丽、水榭56期等，已经有了9.5-10万的成交价格。
未来，西丽高铁站有望复制深圳北站，对片区价值起到极大推动作用。
NO. 5｜西丽这个盘，淘哥建议一定要去看
科创+产业+交通，西丽前景如此好，有没有合适入手的项目？淘哥前两天去踩盘了，位于西丽湖边的一个豪宅——金众麒麟公馆，在南山科技园的迅美科技广场开放了城市展厅。9月底-10月初入市的可能性很大。
如果你问淘哥，对金众麒麟公馆怎么看。淘哥会回答：这是今年淘哥在南山最想买的一个楼盘。
看了项目后，淘哥分享几点信息：
1、户户山水景观入户。区位上看，项目位于西丽湖，熟悉深圳的朋友知道，西丽湖是深圳最早一批优质旅游景点之一，拥有优越的生态资源。
西丽风景
金众麒麟公馆就面朝约267.1万㎡的西丽湖，并且有羊台山、塘朗山、麒麟山三山环抱，生态体量相当于36个莲花山公园，湖景+山景资源突出，加上项目周围建筑物高度较低，据说做到户户山水景观入户，有些户型可同时看湖和大学城景观。
2、主推大户型产品。金众麒麟公馆本次主推100-177㎡的大户型产品，适合改善居住的人群。
这次户型设计不错，以177㎡D户型为例，南北通透的双阳台设计，阳台尺度可达6.9米，通风采光好，并且北侧可做通厅，没有视线遮挡。
主卧也做到了南北通透，两卧室朝南，最小楼间距达到50米，楼栋之间为保障最佳视线效果。
177㎡D户型
3、关内住宅产品容积率仅3.18，无回迁房。现场看项目正在建设中，住宅总建面约15万㎡，3.18的容积率，对关内住宅来说，容积率低于4的产品是非常稀缺。另外小区内全部为商品房，共规划有856户。
金众麒麟公馆效果图
淘哥了解到，项目获得了LEED绿色建筑金级认证，简单讲几个细节大家感受下：立面大面积运用玻璃幕墙系统窗和白色铝板幕墙，配以石材基座，与周边的环境相互融合，凸显了项目的格调和品味。内部则为东方人文气息的大堂，配有业主专有的书吧和健身会所，以及业主可以聚会的party house，可满足业主品质住房需求。
金众麒麟公馆效果图
4、有约35000㎡景观园林。项目的景观设计独具特色，将西丽湖、麒麟山景观引入园林，营造东方人文山水意境。
并利用架空层，打造即有适合老年人锻炼的活动空间，充满童趣的儿童乐园空间。也有适合城市中坚人群的夜光跑道，以及PARTYHOUSE、健身房、书房、四点半课堂等生活配套，满足不同年龄段的业主需求。
金众麒麟公馆效果图
5、周边有约20万㎡集中商业。如果说过去，西丽的短板是商业配套的话，这两年这将成为西丽的优势，项目周边有2019年即将开业的宝能城all city、云城万科里、益田·假日里等20万平米集中商业。事实上，开车去华润万象天地、深圳湾万象城也很方便。
6、人文氛围浓郁，国宾级住区。项目北面是资本市场学院，南面也紧邻南山大学城区域，汇集了清华、北大、哈工大、南科大、中科院等18所知名学府，板块内的高校教育气息浓厚。同时毗邻38万㎡麒麟山庄--国宾级住区，坐拥西丽乡村高尔夫、约10.5万㎡西丽文体中心（规划中）、约4万㎡大学城图书馆等丰富人文休闲配套，
西丽文体中心
7、比邻地铁7号线。轨道交通上看，项目近沙河西路、留仙大道快速城市主干道，河西路可直达后海-蛇口片区，留仙大道可快速到达香蜜湖、福田、罗湖中心区。
距离7号线西丽湖站约500米，7号线能够实现与5、13号线（建设中），以及规划中的15、27号线交汇，可快速通达前海、宝中、后海、华侨城、龙华及罗湖。同时，项目东、西两个方向上有双高铁站加持，向西到达西丽站，向东到达深圳北站，快速融入湾区生活圈。
8、根据淘哥掌握信息，南山2019年接下来有望入市的住宅，只有两个，一个是金众麒麟公馆，一个是新世界在蛇口的项目，可以说，住宅产品供应量非常紧缺，而南山的改善需求非常庞大，建议有意向置业南山的，一定要去看看金众这个项目。
最新消息是，8月22日，湖山雅境展示区正式开放。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎）
文杰淘楼简介
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。