前两天，我们提到了会根据刚改来写一篇文章。
通过近一两年的楼市政策，我们可以看到成都刚需在市场上还是非常吃香的，尤其是顺位靠前的刚需购房者可以省下非常多的买房成本。
也正因此，在当前的成都新房市场，普通购房者（成都限购政策所定义的“普通购房者”，即家庭名下已有一套住房），几乎没有机会买到高性价比或总价门槛较低的项目。对于普通购房者来讲，想在成都买房，要么购买非热门楼盘，要么就投身二手房市场。
其实 普通购房者的概念实际上非常宽泛，包括了刚改、再改、高改、豪改等等，而这之中最难的就是 刚改 。
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首先我们先来界定一哈什么是刚改，每个人对刚改的定义有差，但我认为有以下这些特征的就属于刚改：
1、 目前在成都已有一套住房，但由于结婚、二胎、父母同住等原因，目前居住的家庭结构发生了变化，导致现阶段的房屋面积或者户型等不能满足居住需求了，需要换房。 这类购房人群一般需要购买套三及以上的户型，并且由于目前新房市场基本无90㎡左右小三房，所以他们需要购买的面积基本在90㎡及以上。
2、 刚改买房还不同于刚需，因为再换房对他们压力会更大，所以考虑东西会更多。 除了对空间、面积等有要求，小区品质及生活配套也会有要求，不会选择老房子，物业也不能太差，最好是低密低容的，住起来更舒服一点；通勤也要方便，最好周边学校不错，方便子女读书，菜市、超市也不能太远，要考虑老人买菜。
3、 刚改有一定的经济基础，但家庭的开支往往是由他们承担，所以大部分换房的预算都有限， 希望控制在200-350万，在小房子置换后，也不会给自己生活造成太大压力。
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那如果200-350万的预算，想买新房，双流、龙泉驿、温江、郫都、新都核心生活板块的改善项目将成为“最合适”的选择，但是对于部分刚改来讲，选择近郊，将会增加自己的通勤成本。
如果非要留在主城，在武侯、金牛、成华区还有部分项目可选，但买不进核心地段，周边配套或者环境在现阶段呈现都还比较差。
简单整理了一下，目前刚改在主城可以选择的新房有：
中南·樾府
项目位置：金牛区北部商贸城聚霞路
加推面积：138-148㎡
上批次价格：11266元/㎡起（清水），总价157-230万
推售情况：近期将加推65套房源
优点：
1、 距离地铁5号线北部商贸城站直线距离约233米，出行便利；
2、 单价一万出头，价格处于低位。
缺点：
1、位于北部商贸城附近，人口流动大，环境较为嘈杂；
2、周边配套一般，多依赖于社区商业，能满足日常所需。
双凤桥TOD•凤舞七里
项目位置：武侯区武兴路与金桥交叉口东南
户型面积：112-159㎡
上批次价格：均价23625元/㎡（精装），总价246-391万
推售概况：二批次预售预计5月推出
优点：
1、周边商业配套丰富，项目自带商业一公里范围有武侯万达广场、武侯吾悦广场、龙湖星悦荟等商业；
2、项目周边有武侯区十八幼、川大附小南区、龙江路小学武侯新城分校、西川实验中学等学校，武侯新城片区的教育作为武侯区重点打造的教育板块，未来教育资源不会差；
3、项目产品为洋房，价格同比周边楼盘，处于中位，不介意区域的客户可以考虑。
缺点：
1、项目虽然为TOD项目，但和我们想象的TOD项目不同，双凤桥TOD和地铁站之间有约700米，并不是一个严格意义上的“地铁上盖”物业。
2、根据项目规划，未来生活配套丰富方便，但具体什么时候能落地以及落地到什么程度未可知。
双楠悦天地
项目位置：武侯区二环路武侯大道口
户型面积：111-178㎡
上批次价格：20979-26551元/㎡（清水），总价250-450万
优点：
1、项目位于西二环，地理位置优越、配套齐全。项目1.5公里范围内有石室双楠实验小学、龙江路小学、西川中学。此外，项目与伊藤距离约300米，2公里内还有大悦城、龙湖双楠天街等。
缺点：
1、项目位于二环高架旁，所以部分楼栋会受到主干道带来的噪音和灰尘污染；
2、距离项目最近的是地铁3号线红牌楼站，与项目的步行距离大概在1000米左右，直接乘坐并不便捷；
3、项目容积率4.56，规划了8栋住宅和2栋公寓，以及部分底商，并且临路住宅是建在底商之上，矮楼层住户可能会有噪音污染。
奥园·锦官芳华
项目位置：成华区北三环外熊猫大道旁
户型面积：99-126㎡
上批次价格：20000-22000元/㎡（清水），总价154-291万
优点：
1、主城区三环旁，项目周边生态还不错。
缺点：
1、公立教育资源一般，小学对口熊猫路小学，中学对口成都实验中学、石室中学初中学校青龙校区；
2、周边多为建材市场，居住氛围不浓厚；
3、轨交出行不变，距离3号线熊猫大道站约1.1公里。
首钢·璟辰里
项目位置：成华区中环七号线八里庄地铁口旁
户型面积：119-175㎡
上批次价格：24000-29000元/㎡（精装），总价252-515万
优点：
1、项目交通出行方便，紧邻中环路，距离7号线八里庄站直线距离约212米；
2、周边配套无bug，项目紧邻青秀未遮山商业街、合信K101商业项目、二仙桥公园等。
缺点：
1、 项目采用高低配设计，且部分楼栋之间楼间距较小，最短的约14米。
深业·四季华庭
项目位置：成华区致兴三路
户型面积：105-131㎡
上批次价格：20792~24642元/㎡（精装），总价244-315万
优点：
1、教育资源优质，幼儿园包括有成都市第二十七幼儿园，小学有教育科研附属小学、海滨小学、成都市实验小学、中学包括石室初中青龙校区、成都市实验中学。
2、生态资源丰富，距离项目2km处，就有海滨公园、五彩公园、动物园、致力路街头公园、市政公园、城市仁德足球公园6大公园
缺点：
1、项目周边城市界面较差，有待改善；
2、距离地铁较远，最近的为7号线府青路站，直线距离约1787米。
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我们可以看出，大部分的刚改，如果想在成都买新房，就需要在地段上做出让步。如果非要买进核心地段，那么就只能在二手房市场去选择，但目前成都增值税免征年限，已调整为5年，也就是说购买二手房，将会增加自己的购房成本（中介费2-3%，增值税5%，个税1%，契税1-1.5%），或者去选择楼龄相对较大的二手房。
当我们在链家网，把条件设置在预算200-350万，面积段90㎡以上，套三、套四户型， 我们可以看到主城有5836套房源可选，天新有1371套房源可选。
当我们将房源条件再增加至满五年，房龄10年以内，我们可以看到，可选房源大幅缩减，主城共460套房源可选，天新91套。
所以从二手市场来看， 如果对区域有要求，配套有要求，也不想承担过多的税费，其实在目前成都市场的可选择性并不多。
不过，前段时间，成都二手市场发生了一件值得关注的事，所有平台单价超过39300元/㎡全部下架，大约涉及了30个小区，主要集中在金融城、攀成钢、大源板块。
目前我们得到的消息是，只是网络上不对外展示，但是房源依旧可以在线下正常销售。而政府的目的，肯定不是只为了让高价房不在线上展示，而是打击高价房的销售， 因此，成都下架高价挂牌房源绝不是孤立的政策，后续会不断有新政策跟进。
而成都这种做法，我们也有迹可循。之前深圳也有这样的做法，先下线挂牌价过高的房源，再发布了全深圳3595个住宅小区的二手房参考成交价，前后用时大约20天。
继而我们可以推断出，成都发布二手住房成交参考价格应该不远了。
参考价格发布后， 将会对二手涨幅较大的热门板块、热门楼盘、高价学区冲击力很大，成交量断崖式下跌，普遍会有10%的下跌，所以对于刚改来讲，这或许是一个上车的好机会。
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最后老规矩，打个总。
1、对于刚改来讲，特别是预算不足的，在选择新房时，不得不面临往近郊置业的打算，目前主城上车的机会越来越少，非要在主城购房的，尽量在今年之内上车，等后期主城高价地陆续上市后，上车机会更少。
2、成都二手房参考价格或许在近期将会出炉，二手房市场会有一定波动，部分热门板块的热度及价格都会有所下降，对于考虑二手房的刚改来讲，可以把握住这个机会，及时上车。
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