京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+*款贷**+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答: 您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可*款贷**总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前*款贷**额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，*款贷**的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何*款贷**压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答: 您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置？祝一切顺利
Q:提问: 京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）
在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。
目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！
A:回答: 您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,已经对丰台全区域分析过;天阅山河、国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,
这个区域保值性还可,但升值性一般;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;具体可查阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这里不多阐述!
2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;
您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,
具体到你们的购房事宜上,1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽板块,顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,按照星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图选筹,跑赢大盘是最低要求,祝一切顺利!
Q:提问: 京总好！这几天一直在看房，目前确定了两个楼盘，远洋万和公馆290平米，单价13，还有西城晶华190平米，单价22.8。投资角度，这两个相比个未来3年的升值空间哪个更好？之前问过您相近的问题，今天还是想再听下您的建议，二选一。另外上周中海凯旋出一套房子,当天就卖掉了,问一下这么高的单价怎么这么抢手?谢谢
A:回答: 您好,1、论增长空间,远洋万和更有潜力,轮价值西城更稳健;望京的购买力充足,房价相对牢靠;但西城的资源属一属二、医疗、教育、人文这些是望京不能比的;流通性西城会更有优势;如果稳健一些,西城可能比较合适;如果想博一把,可以考虑远洋;
2、中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋.投资就是找这种反差严重的区域,利润才可观.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。
目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~
A:回答: 您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富
购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块
2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。
其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;
这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好！看了您星球的精华文章，逻辑清晰，但是落到自己的具体问题，还请您帮忙建议。家庭名下三套房;1. 黄庄小区一居 以租抵贷 孩子上学的学区房 （不到50平米）户型、朝向尚可;2. 太阳园回迁房一居 朝向、楼层都不太好。但有中关村四小名额未用 链家标价在750-780 ;3. 北四环中广宜景湾2居 自住 朝南 链家标价在880-900;目前孩子上学在中关村一小，大概率初中会去中关村中学。
现在需求;想对现在的房产做重组。手头现金很少，目前想法是保留黄庄的学区房户口，置换太阳园和望京的房产。1. 改善自住环境，目标120-140的朝南三居，希望小区环境好素质高，（考虑孩子上学距离，在中关村附近看了看房都很贵，京总有推荐吗？也可以考虑把孩子转学到朝阳区，那就需要找朝阳带有学区的房子。）2. 除了自住的房子外，剩下的钱想买一套小房做投资，好租好卖的（全款用我妈的二套房票
A:回答: 您好,1、其实孩子不用转学,你们的初衷是改善居住环境,重新配置优质房产,奥森是一个比较适合您们的区域,接送孩子的距离不知您们是否能接受;其次您们现在已持有学区房,不建议再买入学区房,学区房是高危投资品,政策一年一变,房子的波动性较大,如果持有的学区房过多,安全系数相对低一些
2、两套房子全部变现大约1700左右,有3种策略,第一种是买一套龙头区域的霸盘,第二种是按照您们的想法,一大一小,第三种是在第一种的情况上抵押买一套次级板块的优质盘;从目前的市场需求;未来的产品线三居室以上的终极改善户型会有一波爆发期,这种户型一轮涨幅不夸张的说可以在一些次级板块付个首付再配置一套,第一套大的应该用老人的房票,保留自己房票,房子升值后把升值的部分贷出来,加上最大杠杆,还是按照这样的思路买优质区域的优质盘吃板块行情,
如果是第一种策略,您们的居住品质提升了,家庭会很幸福,不影响资产升值,其次可以利益最大化,第三种策略比较激进,1700全部打在第一套房子上,然后做抵押付首付再买入一套小的,月供的钱不用靠自己的家庭收入,以房+贷养贷(房屋租金+*款贷**余额);北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;
当下买房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精贵,价值越牢固,越容易吃到这个行业的红利,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 京总好，非常感谢前期您专业细致地解答。我目前在万科星园有一套1200～1300万的三居室，近期有个朋友在温哥华森林买了一个联排，1200万左右，230平米。他建议我也换过去做邻居，说安立路马上要修快速路了，交通不是问题。我去他家看过，很宽敞，小区也很大，挺漂亮。但从保值增值的角度，我担心温哥华森林的联排不如万科星园，后面出售可能也不会太容易。想请教您对昌平区北七家那一片的别墅区怎么看，未来这类联排和小独栋别墅是否会大量过剩，价值下降且不易出售呢？谢谢！
A:回答: 您好，北七家这一片别墅区不成气候，没有生活配套，并且卖的不便宜，从保值增值属性和流通性，这些盘和万科星园没法比，万科星园涨10个点，它可能在下跌，真正买别墅的客群全部集中在头部区域头部产品上，这些产品在北京有一定的稀缺性，价值也比较稳健，类似于温哥华森林这样的产品一抓一大把，除了居住功能没有任何附加值，祝一切顺利！
Q:提问： 京总好，一直关注您，受益匪浅。现有首套首贷的房票，想买一套改善兼学区上学用。请指教。买房需求：1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。
买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。
3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？
4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。
5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于*款贷**总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您
A:回答： 您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开;建议阅读星球精华栏文章07#巧用杠杆,*款贷**的利用,阅读后逻辑自然明白;
2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱
二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的*款贷**,来解决未来的月供问题.
具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;可通过精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,
2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌
3、我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图已经对大兴全区域详细分析,建议认真阅读,瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年
从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了;但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大
4、二手房*款贷**额度上,有很多种方法可以解决,如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次*款贷**供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,可查询精华栏文章北京各区跑赢大盘选筹导图,按照文章内选筹包赚;其次您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利!
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