经过一年多市场调整，楼市变化趋势越来越明显。
救市“金融16条”后，支持房地产的政策不断落地，让不少买家嗅到出手时机。
但是，即便现在时机不错，也不能闭眼买！
尤其是对刚需来说，要想把每一分钱都花在刀刃上，必须谨记三个字： 确定性。
云雾正在散去（广州楼市发布 摄）
配套先行，逆市奔跑
它为业主“疯狂充值”
这方面， 万科黄埔新城 是值得研究的案例。
近两年停工、延期交房案例不少。面对业绩压力，“卖房优先”又是多数楼盘的追求。
但万科黄埔新城却以“兑现优先，配套先行”的方式，俘获一大批买家的心。
万科黄埔新城园林实景图
在今年7月，黄埔新城首次开盘便热销破千套。
卖房给力的同时，项目也一直在给业主“疯狂充值”。
广铁一中铁铮学校西校区小学基本完工、与永庆坊同样定位的融德里即将开街、社区微循环公交已开通、少年宫接近封顶…
短短120天，万科黄埔新城做的事，甚至比很多项目两三年兑现的还多 。
短短120天时间
广州成长最快的“靓仔”
这样的兑现节奏，究竟有多快呢？
跟随楼市君的镜头，一起看看“万科速度”！
万科黄埔新城建设进度
镜头 01
铁铮西校区提前建好
广铁一中铁铮学校西校区实景图
先来说学校建设，这也是广大家长们最关注的配套。
整个项目规划11所学校，预计提供超1.2万个学位，横跨从幼儿园到高中15年全龄教育。
目前，九年制学校（包含三个校区）已官宣由铁英教育集团进驻，继承广州市铁一中学优质办学基因。
2021年，广铁一中以93.6%的高优率跻身前八，与华附、省实、广大附中等相差无几。
与7月份刚封顶时相比，铁铮学校西校区小学已落成，预计2023年招收第一批学生（具体开学时间，以教育局通知为准）。
学校内部室内恒温泳池、阶梯教室、足球场、篮球场等设施也随时可投入使用。
这一系列硬件不仅配置高，而且几乎是提前一年完工。
铁铮学校西校区内部设施效果图
只有留足一年时间，才有足够多机会与校方沟通，保证高起点办学。
学校已设立筹备办公室，由广铁一中校长亲自督导，家长也能提前参与了解学校特色。
在万科看来，解决教育问题，与其让业主等学校，不如然后让学校等业主。
它既是一种负责任的态度，也是对配套实力有足够的自信。
这不，初中部所在的铁铮东校区也已封顶，外立面已完工。什么都看得见，才是最踏实的。
镜头 02
融德里即将开街
学校之外，万科黄埔新城的商业配套同样肉眼可见。
即便小区周边已经有万科里、万达等地标商业，黄埔新城依然规划建面约100万方商业综合体（规划建面约100万方综合商业体包含万科黄埔新城酒店、写字楼、商业、公寓等业态，最终以政府规划及实际实施为准。）。
这个数字，相当于6个天河城大小（天河城总建面约16万方，数据来源百度百科）。体量这么大，进展却一点没落下。
在这里，项目以对标永庆坊的高标准，打造了占地约6万方的滨水古街“融德里”。
预计下个月，这片富有岭南特色的街区就将正式开门迎客。
融德里滨水古街实景图
用不了多久，广州便是“西有永庆坊，东有融德里”，市中心又会多出一个网红打卡点。
此外，规划建面约5万方星级酒店主体结构已施工至25层、规划建面约22万平商业中心主体结构均已施工至24层，进度喜人。
家门口的一站式购物体验，不过是下楼多走几步的事情。
商业规划效果图
镜头 03
社区公交已运营
光有学校、商业，还是不够的。在万科黄埔新城这样的社区内，出行便捷更加不可或缺。
为此，项目给出的答案是“1公里步行生活圈”。
在这里，人行、自行车、私家车、公交等不同出行方式相互结合，打破社区边界与隔阂。
以公交为例，整个社区内部共规划了5个公交总站和22个网格化站点（公交配套规划中，以实际通知为准）。
截止目前，社区巴士微循环公交已开始运营，从项目公交总站，一站即可接驳地铁 （社区内配套，以实际运营为准）。
社区微循环公交首发仪式
后期，随着入住业主的增加，将逐步扩大社区公交覆盖范围。
困扰很多业主的“最后一公里”，在这里不再是难题。
镜头 04
生态公园实景呈现
黄埔新城对公园有着与众不同的偏爱。
四个月前，黄埔新城占地约4万方的“大脚印”绿核公园实景开放，当时就惊艳了不少购房者。
四个月后，风车公园、鹿鸣山公园也陆续开放。滑梯、沙池…小朋友们玩得不亦乐乎。
公园实拍图
更不用说，项目还规划了多达20个口袋公园。它们当中的一部分已经做好，分布在社区各个组团楼下。
比起其他项目守着一片中央园林，黄埔新城更像是直接将公园带进社区。
镜头 05
艺术“金三角”落地
如果说，学校、商业、交通、园林这四个维度，是大型社区不可或缺的生活配套。
那么，下面所说的艺术“金三角”，则是万科黄埔新城特有的标签了。
在这里，项目特别引入了黄埔区青少年宫（南岗宫）、广州唯一艺术中学和沙步文化馆（黄埔古钢琴博物馆）。
其中，文化馆早已投用，未来将持续升级。
沙步文化馆实景图
少年宫四个月前还是空地，如今主体结构已施工至3层。待其正式投用，黄埔新城的小朋友将抢先受益。
相比其他地方高昂的课后教育培训课，少年宫依托区教育局公办资源优势，一节课仅需50-60元 （实际价格以办学方公布为准）。
这会大大拓展孩子的视野，引导下一代德智体美全面发展。
少年宫效果图
除了以上所说，黄埔新城蜕变的镜头里，还有许太多太多美好的画面。
社区便利店 预计12月开业，业主基本生活需求无忧；
吃腻了外卖， 可将一日三餐交给大脚印餐厅 （预计11月底开业） ， 总能让你感到家的味道 ；
儿童托管空间也开放 （预计12月中旬开业） ，宝妈宝爸再忙，也不用担心孩子没人照顾；
相比起许多“画饼”的大盘，它把生活的各种美好直接摊在了你的面前。
甚至，万科还提前为你铺垫社交圈。
美食轰趴、飞盘大赛、露营交友…各种精彩社群活动上演，业主之间还没做邻居，就已经是老朋友了。
沙步大道花街实景图
楼盘配套学校、商业的不少见，但有社区微循环公交、少年宫、占地约4万平绿轴公园、20个口袋公园等等市政配套，并迅速兑现的，却很稀缺。
相比一般开发商的项目思维，万科更像是在“运营一座城市”。
其背后需要强大的开发实力、充裕的现金流以及足够的社会责任感。
2022年，万科在产品交付及客户满意度上，也交出了令人满意的答卷：
广州万科开发项目平均 提前2.3个月交付 （数据统计为2022年，仅含增城万科城、城市之光、北部万科城、都会四季、金域悦府项目住宅产品） ；
万科整体交付服务满意度分值高达 96.89 （数据来源中指院2022年数据） ；
今年 27%的新入住业主 为老业主介绍 （数据来源万科分享家统计） 。
这些数据共同证明了，“城乡建设和生活服务商”才是万科的完全体，这也是万科探索城市开发愿景的最好诠释。
建面约93-143平三至五房
不到300万上车老黄埔
在万科看来，“运营一座城市”不仅需要大手笔的配套投入，还需要过硬的产品做支撑。
为此，黄埔新城也对产品下足了功夫。
如建面约93平三房单位，是项目的一大爆款。
该户型为竖厅设计，格局方正，宽敞明亮。不仅拥有三开间采光，在入户处还设计了入户花园，方便收纳。
（本第三方创意户型鉴赏图仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。具体交付标准以商品房买卖合同及其附属文件约定为准。）
半开放式厨房，与客餐厅共同组成LDK格局，提升空间感的同时，拉近家人之间的距离。
景观阳台拥有270°转角视角，部分高层还能看到江景。
建面约93平户型样板房实景
再看建面约123平户型，空间感和舒适性都很强。
五开间南向，客厅与卧室都拥有不错的采光面，不用牺牲部分家庭成员的居住舒适性。
阳台不仅是双跨设计，还与餐厅的飘窗形成南北对流，舒适度匹配一些市区的大平层。
（本第三方创意户型鉴赏图仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。具体交付标准以商品房买卖合同及其附属文件约定为准。）
建面约123平户型样板房实景
对于三代同堂，更建议选择建面约143平四房户型。
这一户型有两种设计，一种是双主套设计，哪怕家人生活习惯差异较大，也能从容应对。
还有一种则能改造成五房，提前为三胎家庭做准备。
（本第三方创意户型鉴赏图仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。具体交付标准以商品房买卖合同及其附属文件约定为准。）
产品很优秀，上车门槛却不高。在这里，300万不到就可以上车三房（具体房源价格以现场为准，价格有效期截至2022年11月30日）。
什么概念？
以黄埔区5号线和13号线沿线其他楼盘为例，三房至少要350万甚至400万起。
黄埔新城“2”字头的总价，对于想留在市区的刚需而言，真的很亲民。
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老黄埔部分项目总价情况 数据来源：房天下等 制表：广州楼市发布 |
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项目 |
产品建筑面积 |
总价 |
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万科黄埔新城 |
约93-143平三至五房 |
不到300万起 |
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越*******D |
约98-141平三至四房 |
约450万起 |
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卓*****府 |
约78-115平三至四房 |
约350万起 |
|
富******庭 |
约77-140平二至四房 |
约400万起 |
|
中*******府 |
约85-130平三至四房 |
约440万起 |
不光自己争气
所在板块也非常给力
选择黄埔新城，除了享受充足的生活配套，还能分享城市发展红利。
一来，黄埔新城有双地铁加持，未来可实现双地铁直达珠江新城。
项目周边除了已开通的13号线夏园、南岗站外，5号线东延段（在建）保盈大道站、夏园站，与项目步行导航距离分别约700米和800米
按最新施工进度，5号线东延段和13号线二期均有望在明年开通 （具体开通时间以政府通知为准），未来可实现双线地铁直达珠江新城。
二来，黄埔新城背靠临港经济区和穗港智造合作区两大平台，发展潜力巨大。
这当中，临港经济区是广州第二CBD重要组成部分，是广深港澳科创走廊核心枢纽之一。
根据区域发展目标，到2025年，这里将有20个重点项目落户，总投资额达1381.45亿 （来源：2021年《黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）》。
穗港智造合作区则是广州和香港合作的重要“桥头堡”。
到2035年，穗港智造合作区将与香港及国际规则体系全面接轨，形成千亿级智能制造产业集群。（来源：2022年《穗港智造合作区西区产业园“十四五”发展规划》
随着交通、产业的持续发力，黄埔新城未来的成长性值得期待。
眼下楼市“大礼包”逐渐发威，可以预见，老黄埔作为置业热门，仍是多数人的共同选择。
更别说，不到300万买建面约93平三房，拥有这么多优质配套。如此高性价比，在中心区几乎找不到其他选择。
楼市窗口期稍纵即逝，选择黄埔新城不仅是选择了确定性，还选择了清晰的未来。
有需求的买家，还要早做打算~