2021年-2022年说是朝阳新房供应的“超级大年”一点都不为过。
据部分机构统计，预计2022年9-10月朝阳区新房供应套数将会接近2万套。这些新房主要集中在奶西、崔各庄、金盏、东坝、王四营以及十八里店这六大板块，这样的供应量还不算管庄板块。
内卷纷争的根本--短期供应过大
短期的供应激增，让购房者拥有了更多的选择，尤其在崔各庄、王四营、金盏等板块，同时有2-3个新盘销售，客群重叠，产品同质，分流严重。
这就导致了过去半年是朝阳项目极困难的时期，新盘去化普遍不及预期，之前期望的快速清盘都成为了一句空话，市场表现远不如同期海淀项目亮眼。
这种竞争格局像极了限竞房时代的亦庄河西板块，多个新盘同台竞技，开发商纷纷以价换量，不断内卷。
但后期发展超出了购房者的想象，随着项目逐渐去化完毕，板块内竞争减弱，区域价值得到修正，剩余的不好房源价格反而比之前高很多，目前更是无新房可买，二手房价涨幅也排到了全市前列。
朝阳目前也经历着同样的情况，由于新房供应激增，各项目去化均不及预期，开发商不得不采取必要的营销动作来保障销售回款，提高佣金点、降价促销等内卷措施轮番上阵。
待度过新房集中供应期，竞争趋于缓和，优惠的新盘也将成为历史。这就是近半年朝阳内卷的根本原因。
需求仍在，内卷正是下手的好时机
虽然市场上的声音都在喊着朝阳新盘去化不好，都在卷，巴拉巴拉的。只是因为供应量太大，掩盖了购房需求而已，其实朝阳区的购房需求还是非常旺盛的，而且对这些新盘的兴趣也非常大。
根据高德房产8月导航数据显示，朝阳有11个盘导航量均在1000次以上，其中排名前三的保利锦上、绿城晓风印月、建发望京养云则更是在3000次以上。这就足以说明，GDP稳居北京第二的朝阳群众改善需求还是非常充足的。
那么今天，燃烧君就为各位盘一盘这些盘都咋样？
东四环临铁小户型的王者--保利·锦上二期（一期已经售罄，我们就说二期）
央企保利、四环外、朝阳区、商品房、7号线临地铁很便捷、有小户型、有低于468万的普宅、东西通透两居、均价6.5-7.3万、保利物业、明式园林、十一学校旁。
同时，保利锦上已经证明了自己，销量很能说明问题。在去年朝阳区的10个新盘中，一期包揽了销售套数、销售金额的双冠军。二期开盘首日，去化151套，也还不错。从高德数据也能看出来二期虽然新开没多久但是有一期的光环加持还是很被看好的。
产品至上主义--绿城晓风印月
绿城晓风印月次开盘，就热销194套，拿下了19.3亿的销售额。这样的成绩跟产品力有很大关系，绿城把每个层面的细节都考虑到了。项目整体规划有建筑面积约102-169㎡的三居和四居，全部为南向三面宽带飘窗设计，南北通透，餐客厨一体化设计，在兼顾空间尺度和实用性之间，做到了完美平衡。
项目在精装品牌的选用上堪比豪宅，不吝投入，精选一线国际品牌，比如，卫生间高仪花洒、龙头，杜拉维特的台盆；主卫劳芬马桶；厨房西门子智能厨电、烟机灶具、洗碗机等，将五星级体验搬回家。
值得一提的是，项目将园林打造成了全龄开放式会客花园，在绿城以往的经验基础上，完成了又一次自我革新，也为行业带来了关乎全龄园林定义的创意想象。
建发望京养云占据着20%的共产优势，现已进入清盘阶段了。中海首开拾光里同样已经基本售罄。这里就不多说了。
度假风“主城院墅”--朝阳一墅
金盏国际商务区、1.3容积率、东五环绝版低密社区、宽境叠拼+自成园林+绿色九适系统。
自贸区红利、第四使馆区、第二个三里屯等规划已经在落地过程中。朝阳一墅东邻中央别墅区、西连望京CBD、北通首都国际机场，并且30分钟之内能够快速通达各个大型商圈。更坐拥17大殿堂级人文艺术圣地、5大高尔夫球场、13家马术俱乐部、国际品质教育资源、高端医疗等高阶生活醇熟配套，已经形成“马太效应”，将会吸引更多的高端配套落地。
高标准绿建三星住宅--朝阳壹号
目前朝阳壹号，均价仅7.1万/㎡，实属朝阳性价比之光。项目一路之隔便是海淀六小强之一北京十一学校，一本率达到了夸张的99.3%，在售产品为建面约110-170㎡智能三四居，不失为高净值改善的置业选择。
高标准住宅--中绿东岳府
中绿东岳府的配套就不多做详述了，王四营板块的配套，保利锦上、朝阳壹号都一样。
项目共7栋9-18层的板楼和一栋3层的幼儿园组成，幼儿园位于地块的东北角，商品房438套、公租房165套，车位726个，东南角1栋8号楼是人才公租房，都是2梯2户的南北通透户型，122㎡的得房率72%～73%，142㎡和182㎡的得房率74%~76%。由于地块形状的原因，只有1号楼和4号楼是正南正北的。
四环朝阳小豪宅--金隅昆泰云筑
金隅昆泰·云筑总价800多万起，颜值与品质可以媲美10万+的豪宅，确实不可多得。未来17号线贯通，国贸CBD、亦庄新城两大核心产业区的改善人群，这里的性价比，还是非常不错的。
龙樾合玺
崔各庄板块配套，和晓风印月、望京养云一样，没区别，就不多说了。
项目去年9月份取证，总共700多户，至今卖了60%。半个月前开启了看房预约制，自己去看房，走到门口也是要打电话预约才能进。地块内配建了2万平米的保障性租赁住房。简装交付。产品方面和同年的崔各庄三兄弟大差不差，和晓风印月比差点意思。
未开先火奶西板块加持--首开金茂·望京樾
奶西村地块原来是一片空地，未来的规划很好，有高端住宅和规划商业，项目北侧约300米，还规划了一个27班的九年一贯制学校，很有想象力。
这里会形成一片新的望京北高端居住区，阿里总部预计明年底启用，1.9万名阿里员工全部搬入，“中关村朝阳园+望京核心区”大量的高净值人群，会是未来这个区域持续的潜力。
首开金茂望京樾总共14栋住宅，中轴对称式排布，全部南北通透，都是5-18层的洋房+小高层。
共有762套房源，是个规模适中的社区，小区容积率2.22，也比较宜居，小区中央是漂亮的园林景观区。
项目全部精装修交付，配有金茂的科技系统，全方位提供舒适的居住体验，这也是项目的核心竞争力和杀手锏。
项目指导价8.5万/平，三居总价850万，四居1000万左右，这个总价段望京北的金茂科技住宅，非常有性价比。预计9月开盘。
另外，还有的更高关注度的太阳宫中建玖合府，这个没啥可说的，和学府公馆一样，开盘都得靠摇号，看运气，抢到就赚到。
总体来看，朝阳虽然卷的厉害，但是购房需求依旧在，只是项目过多导致各个项目去化不如预期而已，马上要到来的三批次集中土拍就要开始了，据燃烧君统计朝阳没有供地，这就是一个逐步向好的开始，至于北京第三批次集中供地18宗地块上新后热度如何，后续燃烧君也将持续关注，通过高德导航房产数据为大家带来分析。