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北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 您好，关注您很久刚加入星球，想咨询您购房问题。大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口居住，十年八年后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，
1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上*款贷**一部分购买三居，一并解决学区问题和居住问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感比较差。
2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀新硅谷价格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。
3.也看了海淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！
A:回答: 您好，感谢信任！1、关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的，因此我们可以得到一个结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;
西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，
上地这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。
2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强佑，领秀属于西二旗板块，西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，
强佑属于海淀的上车刚需盘，小户型居多密度很大，未来这个盘的出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的首选，房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。
3、海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心优质资产总没错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问： 京总您好，因为预算不多，挑不到好的户型，从升值角度讲，东坝的富润四季，双桥远洋一方，豆各庄富力又一城，高碑店金隅泰和园，赵公口的彩虹城，能否买入，是否需要长期持有？
A:回答： 您好,感谢信任!1、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,发展十多年现在还类似于城乡结合部.人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.现在还属于概念性的一个区,还需要时间养
买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.好地段的特征是：高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.东坝未来会有万达广场和地铁,这个算利好.
品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的大部分业主全是*迁拆**安置户，整个区域满地狗S，随地吐痰遛狗不拴绳，人文素质很差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.
大家花同样的钱买房子更看重的是优质的人群结构.所以东坝也存在这个问题.东坝属于城乡结合部现在的房价并不便宜,感觉有点提前透支了.为什么买东坝就是现阶段顶部的接盘侠;东坝属于城乡结合部，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,如果贸然进入买到价格虚高的楼盘站岗的风险就比较高,就意味着未来涨幅的空间比较小
2、双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，两区交届如果是强强联合则更强，弱弱联合会更弱，容易变成两不管地区。加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，*迁拆**不知猴年马月。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱3、豆各庄的富力又一城横盘5年左右，区域也是面临同样的问题，没有商圈，大量保障和公租属于纯通勤了，仅凭一条地铁很难跟上大盘;您不如看看常营，配套不错，性价比也比较高，建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
Q:提问： 京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。
请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁;两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答： 您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多
这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，这个时期置换的话不划算，现在是热门板块在涨，次级板块刚刚感受到，过往的涨幅是龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，如果您现在开始做置换有点晚了。等这个盘涨上来，主城区下调的时候做置换比较合适。
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。
3、您所意向的区域都是不缺购买力的，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利
Q:提问: 您好，我近期计划改善换房，没有学区需求，追求生活品质，看了天坛府三期150三居，世茂天誉150三居，还很中意二手房的世贸国际公寓全南180平两居半，和富力城e区公寓180平东南三居。您能帮我分析下它们四个从品质和保值升值角度综合什么排序？谢谢您了！
A:回答: 您好,感谢信任!世贸国际公寓居住体验不是很好,这个盘原本是商业,后来改的住宅;现在房本上是70年公寓;涨幅不是很好;世茂天誉品质很高,但位置一般;看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的*灯区红**，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱
一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人;虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈的人文环境不敢保证,相比之下富力城更有优势一些;房价比较牢靠;
建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年楼市绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我咨询
Q:提问: 你好，想问一下通州北京one小区怎么样？我觉得位置很好，离八通线六号线都不远，挨着爱琴海商场，西海子公园也近 周边学校多，孩子上小学和中学都近，单价也是同年份的小区里最低，目前看上了东南或者西南户型130平的，孩子明年上小学，想下手了，之前一对一咨询过，您建议的小区里没有这个，所以想听听您的意见？
A:回答: 您好,整个通州规划的新城区很多,大部分新区建设的也都很好,至少比市区60%的板块要整洁,准确说非核心优质板块10年之前的房子价值偏弱,通州现阶段没有产业,未来的产业集群是运河商务中心,靠近运河商务中心的优质板块优质楼盘会第一时间吸收到市场上的人口
北京one的建设年代虽然在2000以后,但居住体验并不是特别好,这个盘在这个商圈属于末端尾部,最后一梯队都排不上,万达的标杆楼盘是金禧花园、万方家园、帅府园;4万多的价格不如看看逸秀名园;居住体验和位置优于北京one;建议认真阅读星球精华栏的文章《83#通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利
Q:提问: 京总好：我在人民大学附近上班，工作应该可以调动。媳妇是互联网行业，在亦庄办公。目前我们住亦庄河西区，房子有点小，想换个大点的，目标是三居或者是四居，价格控制在600万内，主要考虑是居住舒服，生活便利，老年人呆着开心，价格最好是能跟个大盘，长住;最近看房子是看的头晕眼花，目前可选的也就是亦庄的马驹桥或者物流基地那边，再就是4号线南头周围，有点迷糊，不知道怎么弄了，求渡
A:回答: 您好，亦庄比较优质的地段，一个是你们现在居住的区域，一个是路东，600以内在亦庄选三居室肯定会很懵，路东的上海沙龙接近你们的预算，但三居最低也要800左右，新康家园垃圾户型750左右，通泰国际公馆可以看看，正南正北的三居室在550左右，这个盘位置稍偏，河西区枫丹壹号650左右，这几个盘勉强在预算范围之内，跟着区域大盘跑问题不大，或者不会被甩太远，如果想要跑赢大盘建议压缩面积，马驹桥和4号线南头都是比较坑的区域，涨价没有过一轮，下跌从不缺席，建议认真阅读精华栏的文章，大兴跑赢大盘选筹导图，祝一切顺利！
Q:提问: 您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资
关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？
A:回答: 您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,
东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,
投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问: 京总好。请教问题如下：三口之家石景山远洋山水东西向两居置换改善型自住三居，需求目标面130左右南北通透次新品质楼盘
小区环境好（人车分流、绿化等），临近地铁（目前无每天通勤需求，但最好照顾家人方便坐地铁），户型最好三面宽，客厅接近3.8-4m，无学区要求。预算950。方位暂不考虑朝阳通州。
目前重点关注旧宫地区两个楼盘紫郡府和和锦诚园。学习星球内容，这俩都偏贵妇盘，有一定溢价。但在这个预算内，符合需求目标的楼盘，是否还有更好的选择？
这俩二选一，相比较哪个房价更能跟随大势一些？如果自住5到7年后卖出，哪个流通性更好出手？心仪诚园，但是离地铁走路20分钟、配套起也要3、5年。而紫郡府是个很现成的选择，离地铁很近。等3-5年后，这两个楼盘居又如何比较？
3. 如果预算增加到1100，亦庄河西是否有更好的选择？现在看这个预算买金茂系列和中海京叁也都够不到。或者其他区域有更好的选择。谢谢！
A:回答: 您好,感谢信任!旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难
旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右
从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌
这个数据的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势
950万的预算可以看看海梓府、目前这个盘在整个区域性价比比较高,户型面积都符合您们的需求,在亦庄买房的逻辑和其他区完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是现阶段房产投资的原理
亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;
河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，属于低密度区域;如果您们能加到1200-1250左右可以看看金茂悦162平的户型,这个户型居住舒适度很高,楼盘品质也没问题,长持的话这两个盘都问题不大;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问: 您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。
我想请教的问题是：1．想*款贷**200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。
A:回答: 您好，感谢信任！1、石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可
如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。
3、次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。回看会员文章，北京房产投资核心逻辑和原理，市场凉热规律，祝一切顺利！
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