如果说北京限竞房市场的红海，那一定非亦庄莫属。
回顾亦庄市场，2017年至今，累计供应10宗住宅用地，其中有9宗均为限竞房，直到8月3日，中海66轮斥资79亿斩获亦庄河西区X46R1宅地，打破亦庄限竞僵局。
亦庄近三年住宅用地一览
亦庄限竞房这几年，市场如何？
根据CRIC克而瑞统计数据显示，截至2020年7月，大兴亦庄板块限竞房项目供应约9563套，网签套数3721套，去化率约为39%，低于全市约50%的水平，“去化不良”。价格方面，网签均价约4.85万元/㎡，也低于约5.3万元/㎡的销售限价。
那对于想在亦庄购房的人来说，是应该抓紧时机“抄底”限竞，还是再等等纯商品房项目？
01
亦庄三年全限竞去化不足四成
2017年8月初，“北京经济技术开发区路东区G2街区G2R1地块拍卖”打响了亦庄限竞房入市的第一枪，由此拉开了亦庄楼市限竞房时代的大幕。
（禧瑞天著）
首批进入市场的是2017年拍出的三宗限竞房用地，分别为禧瑞天著、和悦华锦，以及金隅金麟府；2019年金隅学府和中国铁建·国际公馆先后开盘；融创亦庄壹号、招商·臻珑府与京华雅郡则作为第三梯队进入市场。
（招商臻珑府）
值得注意的是，这批限竞房地块均已先后开盘入市，只剩港中旅地块在发布项目规划后一直未有新进展。
现实情况来看，亦庄进入限竞房时代之后，市场去化不算想。
从成交数据中可以发现，赶在2018年入市的两个限竞房项目开盘成绩尚可。禧瑞天著9月5日开盘当天热销15亿，不够后继乏力，开盘三年去化不过6成；和悦华锦首期开盘600多套房源，当天去化超九成，是目前亦庄板块去化最好的限竞房项目。
而2019年之后，北京限竞房大量集中入市，瀛海、台湖等板块发力，亦庄逐渐显露疲态，当年开盘的项目去化效果都不太理想。再加上位置集中、销售均价相近，以及7090“命题作文”限制，如果产品不出众很难出彩。
02
亦庄纯商品回归能否找回当年风采
其实在2017年进入限竞房市场之前，亦庄区域也是中高端楼盘扎堆的地方。
2013年起，万科、城建、保利、融创、首开、住总等知名房企开始纷纷抢滩亦庄，打造了北京城建海梓府、金第万科金域东郡、亦庄金茂悦、首开住总棠颂（非河西区）等众多别墅、洋房类产品，吸引了大批改善人群。
以亦庄金茂悦为例，首期开盘推出184套房源，户型以132㎡-158㎡3.5居产品为主，开盘当日吸引了超过2000位客户到场。
（亦庄金茂悦）
不过热潮只维持到2017年前后，2018年限竞房项目肩负着平抑房价、稳定市场的使命，迅速登陆市场。
亦庄限竞房时*开代**启后，板块内曾烘托起的高端住区氛围被冲淡，成为刚需红海。
此时中海拿下X46R1地块将为河西区补充缺位多年的高端产品，未来或许将通过差异化的产品定位捕获亦庄的高端客群。这样一来，亦庄区域内将既有满足高端改善人群的高品质、大面积住宅产品，也有满足刚需诉求的限竞房。
不过时间已经过去了三年，亦庄能否重回当年风采，犹未可知。
03
多元供应的“大亦庄”配套加速更宜居
开发商之所以看好亦庄，有一部分原因是看好其新城规划。东扩南拓后的“大亦庄”将成为围绕新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造四大主导产业发展的高精尖技术聚集的产业新城。
另一方面，则是名企进驻后带来的强大的购买力。中芯国际、阜康国际、NOKIA、康宁公司、奔驰、卡夫食品、京东、小米、京东方、拜耳等知名企业落地亦庄，势必带来大量人员流入，对他们而言，住房问题仍是刚需。
地图上随便一截，亦庄遍地名企
从网签数据看，该区域限竞新房网签均价已至4.85万元/㎡。尤其是今年入市的融创亦庄壹号、招商臻珑府，价格低，且仍有大量可选房源，对于刚需置业人群来说，此时入手也不失为一个好时机。
住宅体量不断壮大，亦庄的配套资源也在持续完善。教育方面，今年人大附已启动招生，区域内还有亦庄实验小学、亦庄实验中学、中芯国际学校及北京二中亦庄中学，未来中海的不限价宅地还将配备一个18班的幼儿园。
此外，龙湖天街驾到，更是填补了河西片区商业空白。从位置分布来看，金隅学府、金麟府紧挨天街，周边其余项目与天街的距离也都在1公里内，未来建成后周边居民的购物需求将得到满足。
东方医院南院、同仁医院两家三甲级医疗资源的加持也使得板块的宜居性再上一个台阶。
此前居民苦于出行不便的现状也将得以改善。今年5月，亦庄新城现代有轨电车T1线开始了为期3个月的空载试运行，如果一切正常，亦庄首条有轨电车有望在本月份结束实验运行后正式运行。距区域内项目仅1-2公里，极大方便人们出行。
亦庄区域自身素质在不断提升，加上此前亦庄区域内已形成了以别墅、洋房等产品的居住区，也为该区域高端住宅聚集区做了铺垫。此时，若有开发商优惠大放送，恰好又在您的生活半径范围内，入手不失为一种选择。如果您想寻求高端改善产品，不妨等等中海，看它能够带来何种惊喜。