今年的五一小长假，又“报复”了。
但不是“报复性”买房，而是“报复性”旅游、消费。
毕竟憋了3年，管它人山人海，人生苦短，就要个参与感。
北京南站说：旅客人次，创建站以来新高。
美团说：共享单车使用率，比去年同期增长400%……
天津也不输阵，大晚上10点，景点附近还堵的“猪血红”。
所以，今年五一，大家对于买房恐怕有些“意兴阑珊”。
昨天放假第一天，二手房只成交140套，很说明问题了。
对于新房来说，认购量肯定比平时要好，会有个针刺行情，但谈不上爆场。
其实，4月的楼市温度，已经买下伏笔。
4月，天津楼市“四字主旋律”——重回平淡。
市场像温吞水，甚至你都没什么记忆点。
确实，整体温度比3月又降了一个台阶。
新盘一个月能认购100套以上的，都算棒棒。
但其实，内部的撕裂感还是挺强的，以至于“局外人无感，局内人焦灼”。
如人饮水，冷暖自知。
“M型楼市”异常明显，几个特征。
❶ 24K纯刚需撤场。
这类买房人属于纯落户，对于学校、地段要不不高。
之前大量进场，生态城的屿海，团泊东的富力新城，成交量都蹿高。
这些是纯纯的积压存量，释放完，身影逐渐消失。
截至4月23日，此数据为认购数据
来自第三方调研口径，具体认购套数以项目释放为准
❷ 总价低且带学区，持续有热度。
这类需求是天津楼市的底盘。
不仅有去年的“存量”，也包含今年的“增量”。
大部分新天津人，都是冲教育来的。
路劲*阳城太**，4月应该是全市第一，最起码也是市区第一。
全月认购将近200套，它是市区九年一贯制门槛。
177万起，还精装修，有唯一性。
这种不可替代的房子，赢者通吃。
空港和*钟金**，也是两个热点板块。
分别对应200万以内的重点学区、150以内的一般学区。
这个价位，如果没有“学铁商”，竞争力就太弱了，以后在二手房市场上也同理。
空港的天保九如品筑，新加推98平米户型，170万上逸阳。
想云湾也是空港认购量较高的，洋房150万就能搞定。
空港这一波儿，直接把海教园的热度转移了。
*钟金**的万悦城，100万起上小外九年一贯制，有性价比。
楼市极卷，同样总价，谁承载的城市资源多，谁就赢。
因为它们对应的买房人，是可以全市选房的。
❸ 改善在“等红灯”。
改善需求一直都在，而且是想象不到的强劲。
3、4月有几个“爆场”改善盘：
龙湖青云阙、建投誉山院、中海时光之镜……
首开成交量都出乎意料。
但这类改善盘的购买力，属于“过红绿灯”，凑够一波走一波。
刚走完一波，下一波还在酝酿。
另一方面，现在改善买房越来越明确了，要买新产品，对于缺点容忍度越来越低。
所以有个神奇的现象：
改善人群不太关心现有的盘，反而更关心接下来要卖的地。
只要板块内有新盘要出，势必分流需求，都要等等看。
接下来会有几个改善盘入市：
河西的蘭园、格调馥颂花园，水西的东方天宸……
改善行情，今年稳扎稳打，下半年受城市轮动影响，会更明显。
❹ 刚改盘比较颓。
环城单价2万左右的盘，成交量都没太起势。
认购量比较高的，也就保利和光尘樾、金茂智慧科学城、锦绣大家，认购50来套。
有个共同点，在板块内没有竞争对手。
其余大量的环城刚改盘，都属于M型的中间塌陷。
❺ 上三区有涨价预期，下三区动弹不得。
南开、河西新盘价格肉眼可见的向上。
青云阙4万+、誉山院5万5、鹏飞南开学苑4万+、铂悦融御超800万……
招商江山玺单价4万，反而都有性价比了。
但河北还在降价，天阅海河、十里观澜……
河东上实仰山、春映海河扛价，但不走量。
想走量就得以价换量，比如雍祥园。
预计4月全市新房成交在80万方左右，进入新常态。
正如所料，二手房成交量还在降。
2月成交1万套，3月6800套，4月4700套 （贝壳数据）。
逐月减少30%。
冲高后迅速降到去年年中水平，也回归常态。
4月的成交量，周末在230套左右，工作日在120套左右。
这个水平，谈不上“保温”，要“降温”。
二手房是个大水池，进水速度比较稳定，但出水速度降慢，水池压力又回来了。
成交量下降，因为买卖双方预期又不一致了，心态相悖。
人都是有选择性偏见的，只愿意接收对自己有利的信息。
业主还停留在小阳春的气氛不能自拔；但买房人已经看到了降温。
双方进入博弈僵持期。
这种状态会持续到年中，业主“认头松口”，成交量有“小波峰”。
4月，天津土地市场终于“进入正题”——中心城区挂地了。
河西体院西地块、河东东孙台地块、东丽海河柳林地块。
地价咬的比较死，相比于之前，没降价。
特别是体西地块，如果溢价出让，对于楼市有信号意义。
外围土拍已风起云涌，上海、北京、杭州……打成热窑。
天津的土地市场向来滞后。
规模化房企在热点城市“颗粒无收”，才会转战天津。
下半年，天津土地市场会升温不少。
4月28日，政治局会议召开，预示了二季度的大基调。
上次的政治局会议，只字未提房地产。
这次提及篇幅不少，126个字，但却“相当于没什么态度”：
不能依赖房地产，也不能没有房地产。
原因是一季度“开局良好”，各项数据看起来都不错，暂时没必要对楼市“大刺激”。
但能不能持续是个问题。
所以，天津楼市的政策节点或将在7月。