这是熊猫贝贝的第1221篇原创文章：
2022年进入8月，中国房地产民营龙头，行业标杆的恒大地产，又传出重要的动向信息：
8月4日晚，恒大集团公告称，退还广州恒大足球场地块使用权。
55.2亿元的出让金退款，将入库政府指定账户，其中6.16亿元将转到专项监管账户，用于保交付、解决相关债务以及拖欠的项目员工工资等。
2020年4月初，广州恒大足球场的初步设计方案出炉，这个由许家印亲自参与设计的硕大莲花造型瞬间刷屏，不管爱不爱足球的、关不关注恒大的，都在这一刻记住了这个将超约西班牙诺坎普足球场、未来世界最大的专业足球场。
莲花造型过于深入人心，以致于很多人可能到现在都不知道在莲花刷屏的3个月后，设计方案就已经更改成了这样：
图片来源：网络
按照原计划，今年年底，预计投资超120亿、可容纳10万人的广州恒大足球场就该以这样的面貌面世了。
只是，危机之中依旧醉心造车的恒大，车终于下线开卖了，却再也不爱足球了。
时间来到2022年7月时，已经停工一年了，施工的地方已长满了草。恒大当年摘下这块足球场时，拿地价高达68.13亿元，预计投资超过120亿元，莲花造型设计方案甚至由许家印亲自构思，被坊间称为“恒大之光”。
但由于持续一年没有正常施工，这个原计划“能容纳10万人”的足球场，如今装下的只有疯长的野草和一些施工机器。
图片来源：网络
图片来源：网络
2022年七夕佳节（8月4日）晚间，趁着夜深人静之时，恒大终于扯开了最后一层遮羞布，官宣退地。
退地的理由简单而直白：恒大的流动性问题对该地块开发和建设的进度造成了负面影响。
简单翻译一下就是，相较于恒大想通过退地回笼资金，更核心的原因在于广州官方已经不相信恒大还有能力继续去承建这个足球场了。
图片来源：恒大公告
无独有偶，前广州恒大足球队球员郜林，在广州汇悦台的豪宅被摆上了货架。
图片来源：网络
多个中介平台显示，侨鑫汇悦台目前有一套挂牌价为1.45亿元的房源，四室两厅，总面积为437平方米，位于1号楼8层，最早的挂牌时间为2021年12月12日。
有中介表示，这套房子的业主就是网上传的前国足郜林，最近两个月才开始真心想卖，但看房需要验资5000万元。
此前，郜林采取的是独家授权，叫价1.48亿，不过因为迟迟没有成交，郜林将总价下调到1.45亿并且撤销独家，这也让郜林豪宅成交的机率大增。
图片来源：网络
按照行业惯例，中介如果能够拿下单子可以得到1%-2%的提成，折合145万到290万元。面对如此肥单，大批中介蜂拥而至也就不足为奇了。
郜林，是在2016年入手的这套房子，当时每平方的单价在10万人民币，单单是这套毛坯房，郜林便花费了4500万左右，如果加上装修费用，预计郜林总花费达到了4700万左右。
如今的这套豪宅的挂牌价是1.45亿，如果最终成交，这就意味着郜林至少能赚到9800万左右的差价。
巧的是，许家印也在侨鑫汇悦台3号楼和6号楼，各有一套顶层复式豪宅，不过在2021年已经全部抛售。
时代的共鸣在这个时间点发生了交汇，
恒大退地，中国房地产的金融红利时代，结束了。
国足国脚甩卖豪宅，中国足球的金元时代，也结束了。
不由得让人想起那句名言：“只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳。”
越来越多的信号表明，属于中国房地产经济的一个时代，正式结束了。
当然，恒大只是行业缩影，还有其他一些重要的信号，也在预示着时代的转折，这篇文章，就将对中国房地产经济的时代转折的几个具有重要特征意义的信号，进信复盘和梳理。
并且基于现实，研判后续趋势。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1
来自于楼市的明显信号：土拍的尽头是国企，地产的尽头是国企？
进入2022年下半年，国内国外发生了很多影响力广泛，热度很高的事件。
这让原本就已经被冷落的房地产领域动态，被更多的人所忽视。
忽视不代表没发生，从行业内部的角度出发，一个重要的市场信号，值得一说。
从今年二次集中拍地看，民企基本已经消失。
（8月4日），深圳第二轮土拍结束了。深圳第二轮集中供地推出16宗地，总起拍价达350亿元。报名参拍的房企仍以央企、国企为主，但也有东亚新华、中旗地产、汉城置业等几家民企。不过，最终成功出让的14宗地全数被央企、国企拿下。
今年4月底举行的第一轮土拍中，民企已经在深圳土地市场“消失”，而这样的趋势，在第二次土拍得到了延续。
值得注意的是，民企继续“消失”，2宗地流拍，与首轮供地8宗土地全部达到最高溢价、总体溢价率14.98%相比，本次深圳土拍的总体热度有所下降。
深圳是中国房地产经济和楼市的风向标，也是在当下宏观经济大环境之下，确定性最高的城市之一，所以，深圳的市场和动向，非常具有代表性。
深圳时隔10个月又现土地流拍，民营房企颗粒无收的背后，是华润置地超百亿拿地。
信号够清晰了吧？趋势够明显了吧？
中国地产行业将逐步成为央企、国企、政府平台背景企业的天下，民企会逐步退出房地产开发市场。
大城市如此，中小规模的城市，其实早就成为城投和地方企业为土拍捧场的专场了。
民营房企的收缩和退却，早已不是什么秘密。
城投，地方政府企业，国企，央企拿地的本质，其实就是借助政府土地资源进行地方债务置换，左手换右手的游戏，而真正撬动土地财政的信用扩张的主力，也就是民营房企和私营地产公司，已经逐渐退出了舞台。
央企国企大致上也会变成“公用事业”属性，靠精细化管理来赚钱，靠卖房赚取暴利的时代永远结束了。
土地是政府的，债务也是政府的，那么从面粉到面包一条龙实际上都成为了“国家的生意”。
未来房价和利润的帽子，烂尾的风险和责任，往哪里甩？
这是非常关键的底层逻辑转变，国家资本主导中国的房价未来，恐怕无法继续用市场经济那套逻辑来解释了。
逻辑不同了，时代不一样了，有些认知，也到了不得不更新的时候了。
图片来源：头条图库
2
恒大开启“疯狂退地”模式：生产资料的放弃，能解决恒大的债务问题吗？
随着“广州恒大足球场”消失在历史洪流中，恒大在足球上的辉煌岁月也彻底宣告落幕了。
当然，这不是恒大第一次“退地”。
自恒大爆雷以来，这样的消息，没断过。
根据恒大2021年的半年报，恒大的总土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平，值4568亿。
这么多地都没有钱开建了，能不能退点地来换钱呢？
简单复盘一下公开的信息，自恒大出事以来，恒大主动退出或者被动被收回的土地，可能已经高达60多宗。
比如：
- 2021年12月10日，海口市自然资源和规划局，对恒大8宗土地依法收回。
- 2022年2月，郑州航空港，作废恒大汽车在郑州五家子公司名下14宗土地不动产权证书。
- 2022年3月11日，开封市自然资源和规划局，宣布收回恒大7宗未开发的闲置土地，大约500亩。
- 2022年6月16日，沧州市自然资源和规划局发布3宗闲置土地认定书，无偿收回恒大文旅城项目地块。
至于收回的原因，无非就是那么两条：
要么是由于欠缴土地出让金，要么是超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设。
买的时候挤破头皮，意气风发。退的时候，可能就没有那么如意了。
2021年11月，恒大汽车就曾在港交所发布公告，已退还未动工用地合计266.33万平方米，涉及7个项目，总金额人民币12.84亿元。
退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款，部分退地款已被政府没收。
图片来源：恒大公告
也就是说，退地款可能是有的，但应该不多，也回不到恒大的身上。
根据土地管理办法，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。也就是说，土地可能因两年未动工而被政府收回，而且，是无偿的。
从这一点来说，部分地方政府的做法，也无可厚非。
对比之下，广州市的退地退钱的做法，还是有人情味得多。
毕竟，恒大曾经是广州的企业。
走到退地来解决企业债务的份上，其实已经是底线了，毕竟土地是房企的生产资料，是核心资产，是生产原料，土地资料的退让，实际上意味着房企已经放弃了土地的金融属性，对土地增值的期待，无法得到兑现。
走到这一步，说到底，还是为了解决债务，这可能对恒大债务人，以及所有买了恒大期房的群体来说，是一个好消息。
但是对于行业而言，这一定不是好消息。
做房地产生意的房企，都要到放弃生产资料来解决债务的地步了，也就是用原本预期的收益来为当下的债务买单，说明了什么问题？
房企对土地的未来预期，已经无法覆盖当下的债务风险了。
但凡能够覆盖，土地是具备融资能力的资产，只要有土地，不管是借款，融资，还是众筹，都有信心，从这个事情也能看出来：从国家意志和国家金融的角度，将金融属性从土地上剥离的决心，坚定不移。
那些喜欢玩囤地套路的开发商，或许是当下最为尴尬和煎熬的。
属于中国房地产的金融红利时代，结束了。国家金融不支持，这游戏就玩不了了。
图片来源：头条图库
3
趋势研判：中国房地产经济和楼市，将迎来一个怎样的全新时代？
谈趋势观点以前，有个宝贝要给看到这篇文章的朋友分享一下：
图片来源：网络
中国房产的信仰不是开玩笑的，说归说闹归闹，想要买房，指望买房发财的群体和想法，永远都有。
中国房地产高速发展 30 年，作为国民经济支柱产业的从业者，需要在一个经济与城市面临滞涨或紧缩的时代大背景下，谋划地产业新的生存与发展之道。与 30 年来市场所有起起伏伏的行情不同，这次，我们真的要见另一个世面了。
上面这张图，其实就已经给未来中国的房产价值，在不同城市的走向，划出了重点。
不要有什么侥幸心理，当然也没有必要在家乡宝的心态下不服气，没有人这个关键因素的存在，任何没有生命的商品都是垃圾。当然，就包括房产。
人口减少的城市，房地产没有什么想象力，对于还在这样城市生活的群体，房子就是耐用消费品。没有任何资产和金融属性。
随着2022年中国宏观经济结构调整的推进，这个趋势会加速。
分化，就是未来中国房产价值的关键词。好像任泽平也说过这个观点？
人口外流、老龄少子化严重、产业结构不合理、政府债务规模庞大……不正是当下中国很多中小城市面临的现状么？
这样的城市，聊什么房产价值，那不是自欺欺人么？
中国房地产的未来，说新不新，其实早有征兆，大道至简，三个方向：
收缩型城市，房产泡沫充盈，房地产经济和关联的土地财政硬着陆，难以避免；
扩张性城市，城市内部不同板块会有分化，但是整体保值能力还是能够实现，没有爆发式增长的想象力。
核心城市，潜力新一线，还有政策倾斜和引导的特殊城市和地区，在这些城市的地段为王的房产，才有资格被称为资产，才有资格具备金融属性。
这样的趋势，不是已经很清晰了么？何必一天神叨叨去听风听雨？
图片来源：头条图库
写在最后：
从经济周期的理性角度，该如何理解和面对中国的楼市？
当然，天道有轮回，万物有周期：
图片来源：网络
不用把简单的事情弄的太复杂，两个核心因素，一个是人口负增长，一个是经济结构转型阶段。两个因素，其实就能说清2022年中国房地产经济的必然现实环境。
当然不可否认，中国城市与地产业的结构性机会依然存在，也总还有持续不断的城市依靠自身努力获得成功发展的机会。
但无论从经济走向、人口趋势，未来的前景肯定不会像前面几十年这样好过。
不要和趋势为敌，这一点很重要。
顺应趋势，看清方向，指导决策，才是正途。
文章最后，谈几点对未来中国房地产和楼市的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考：
1、不缺房子，但缺好房子。
2、流动性分化加速，有价值的房子市场会说话，一房难求，而更多的，是越来越多的房子失去流动性，就连纸面财富都算不上。
3、在经济大环境和房住不炒的语境下，即使具备资产和金融属性的房产，也没有太多的行情表现想象力。特别是一线城市的高端住宅，原本价格就已经在高位运行的房产。
4、地段价值将取*开代**发商品牌，学区，成为未来衡量房产真正市场流通价值的关键因素。
不管是人也好，行业也好，甚至是经济模式也好，总是要向前看的。
任何宏大叙事都是由时代的微尘构筑。
所以，谨慎乐观，才有未来。
以上。
图片来源：头条图库
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人
实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！
有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。