《阿松知识星球问答》是2020年阿松推出一种新的文章类型，阿松的知识星球目前已经有15000+名付费会员，每天有大量提问与讨论，是购房者快速了解武汉楼市的一个非常好的平台。阿松会定期选取一些有代表性的问题分享给大家，如果觉得对自己购房有帮助的，也可以付费加入知识星球对阿松进行提问，阿松将用尽毕生所学帮助大家买到更好的房子！
提问：
您好，刚刚留关山工作。家里给500w买房，工作工资稳定涨幅不大承受不了150w以上*款贷**，未来主要靠自己。总预算600左右买一套现在很尴尬没有很好的选择，想问一套有没有建议？或者想买两套300左右的，一套自住一套投资，目前选择一套自住琨御府小户型或绿城凤起142，另一套投资全武汉都可以金域国际或龙湖春江彼岸、滨江金茂府？投资主要是保值增值，所以想选择品质好点的。这钱一套好点的都买不上，滨江，万象城，复地哪个都买不到，是认真来问的。
阿松答：
这是来炫富的么，哈哈~在关山工作肯定要买一套在附近。买琨御府的160或者170户型都可以。然后可以买一套偏刚需的投资吧，什么龙湖春江彼岸滨江金茂府都不是投资好的选择。万科金域国际今年的价格也贵了，去年20900多划算。另一光谷东或者长江新城？或者再搞一套刚需房。
提问：
今天起，武汉房管局房价备案系统恢复一口价，不再分装修和毛坯分别计价，此举意味着购房者以后不再知晓装修价为多少，而是全部按照一口价报价，*绑捆**装修费的临时政策退出舞台。
阿松答：
是的，以后不再说装修多少钱了。*绑捆**装修是限价时代的产物，也对武汉楼市造成了太多伤害。目前限价没这么严格了，新房均价上个月也下跌了，这个时候毛坯价和装修合并进行备案，也符合目前行情需要，非常好！
提问：看到有人推南湖锦城这个盘，12500，怎么样？
阿松答：污水处理厂和火葬场夹击，而且是还建房性质，你觉得怎么样？火葬场以后可能要搬，但还没有明确时间表。而且还建房的*证办**是有风险的，在商品房基础上打对折都很正常。
提问：
请问以前社保没交过，现在买房咋破限购？
阿松答：
据说现在有个东西叫房票，有些中介在操作这个事情，我看有人花钱搞定了，但是具体怎么弄的还不太清楚，可能也是走的灰色地带。
提问：
松哥，*款贷**银行只能选择楼盘提供的吗？招行、农行、湖北农商行这三个哪个更好一点？
阿松答：
是的，一般只能选择楼盘提供的银行 首先要看他们利率是否一样，如果一样的话看看提前还款有没有限制，如果条件都相同，尽量选择大银行吧。
提问：
松哥：世茂云锦和锦绣江城哪个项目的位置更好些，现在目前对比这两个，还是再等等，麻烦给点建议。
阿松答：
当然是锦绣江城位置好了，2个盘距离5号线距离差不多，但锦绣江城靠近白沙洲大道主干道。世茂云锦东边靠铁路，南面是铁路车辆段，周边环境差一些。不过锦绣江城是小开发商，做出来的房子不一定靠谱。世茂虽然也不是主打品质，但怎么说牌子大一点也放心一些。世茂15700还带装修，锦绣江城15000+应该是毛坯了。
新人首次提问：投资的话，黄家湖片区，武湖片区，阳逻之心哪里好？手上钱不多，公积金可以贷满。光谷有一套自住的，但是购房资格没用掉，属于刚需首套。帮忙分析一下感谢
阿松答：
黄家湖融创城靠谱点，品牌、地铁都还不错。武湖虽然便宜，但长江新城发展的慢，现阶段面貌太差了，虽然买了不亏，但需要长线等待。阳逻之心很一般了，有购房资格还是建议优先买限购区。
提问：
已婚刚需首套自住，首付60w以内，工作地点洪山广场，过几年经济宽裕了会考虑置换或者购买二套房改善。今天去看了花样年花好园2w~2.1w,我有三点疑问：1、优点是环线位置好周边配套还不错，正地铁*交口**通便利，缺点体量小区自身品质一般几乎无配套，综合来看性价比到底如何？2、宣传的极大可能对口育才系学校，算是一大亮点，今天去实地踩盘了发现楼盘旁边就规划有教育用地，附近也有在建的学校，如果日后不对口育才系学校，这个价格还值吗？3、从长远来看，这个盘有增值空间吗？
小明答：
这个盘优劣势你都看的比较清楚了，总体说这个盘增保值是跟武汉大行情走的 。学区这个阶段就是有不确定性，如果未来能对口，那肯定对增保值有较大正面影响。
提问：
阿松，远洋万和四季要开盘了，远洋万和四季和万科金域国际哪个好一点，去过远洋一期小区去看，感觉品质一般，或者有没有同一个级别的更好的盘子推荐，刚需自住，工作地范湖附近，感谢感谢
阿松答：我觉得还是万科好一点吧，至少品牌在那里，周边商业体也在建，汉阳的标杆项目。远洋虽然是汉口二环，不过周边面貌差一点，同小区二手房比新房还便宜。
提问：
请教长投绿城兰园的成功交资料方法。本人连5.16日交资料都不知道，nndx。
阿松答：
你得先去线下登记呀，线下售楼部登记了才有线上交这个资格，下一期八月要时刻关注，加置业顾问微信，并提前线下登记。这个项目开盘有4个环节，我在公众号文章里面每次都会写：线下登记、线上抢号登记、刚需摇号、刚需选房（非刚需秒杀抢房）。
你去售楼部，去了之后会有人接待，或者你主动问别人，就说要登记，然后其他流程不懂得问他，只能去售楼部登记。线下登记不需要抢，但要跑腿，线上登记要抢。
提问：这个户型怎么样？但是我爸看上了，整个小区单价最便宜的一套
阿松答：
这户型是来逗比的么？想打地道战？传说中的挖掘机户型？房子带跑道[旺柴]？
进门一个长过道，然后是厨房，客厅巴掌大，卫生间是暗房，无敌了。
自己开店没有公积金怎么办？今年打算买房，公积金利率低特别多啊？
阿松答：找人代缴，不过今年买房是用不了的。外面代缴的那么多，随便都可以找的到。交6个月就可以贷了，不过贷多少取决于你交多少、缴存年限和余额多少决定。你要只交了6个月，贷不了多少的。
提问：
松哥，奥山府现在好像还有98小户型，我前几天去34号楼。你推荐吗，1.72。20层
阿松答：
是按照备案价卖的吧，没有加价吧？貌似价格还行。不过这个开发商幺蛾子多，品牌不好。
提问：
麻烦点评一下这个 万科金域国际140平的户型
阿松答：
两开间朝南，三面采光，客厅是朝侧面的，南面房间采光是比较好的，结构上倒没有大毛病，不过最大的问题是140只做三房，没做四房，这也应该是万科金域国际作为改善型楼盘最大的遗憾吧。
提问：
松哥，南益最近新推楼房的户型，哪个好一些呢
阿松答：
买哪个户型，看你手上有多少银子啊？自住的话可以买大一点的，没钱或者投资就买中间户小的。这样的区域未来小户型好出手，大户型因此单价比小户型要低。
松哥，融创城和美好长江首玺K1块选择买个好呀，美好旁边是还建楼有影响吗？融创离三环远点
阿松答：
还建楼反正都在那里，有没有影响可以自己判断。看上去low一点，其他还好。这两个早盘的差距主要不是这里三环远近，而是一个主城区，一个远城区。如果在乎地铁和品牌的话那就融创吧。从居住舒适度角度来讲，我觉得融创会更好。
提问：
在武汉工作，地点不定，请问汉口御江澜庭值得买吗？预算只有一百左右，想兼顾自住和投资。小明有介绍的楼盘吗？
小明答：
这个盘自住离地铁太远，环线位置还行，优势是现房+长江新城规划。开发商虽然不大，但房子做好了都看得见，风险小。
提问：
阿松，花山的纽宾凯和碧桂园东境怎么选啊？
阿松答：
纽宾凯的产品和环境好一些，东境多一个装修。看你在乎哪个方面呢？如果是之前纽宾凯14600的小高层，我估计选纽宾凯了，周边的环境实在是不错。如果纽宾凯涨了，要看价格多少了。而且纽宾凯离绿城的学校近，未来划片的可能性很大。碧桂园东境在区域内位置一般，15000带装修不算贵，但和二手房比也没有优势，没有景观和生态资源。
提问：
明总好！百步亭和谐里下个月就开盘了，开盘价大概在17000-17500，投资这个价格还有空间吗？附近百步亭金桥汇二手房也才17000，目前*弹子**170个，自住格格屋大厦90平米，还有二年儿子上大学了，目前纠结是买一套投资房还是一套改善房，汉口改善房目前感觉就只有华发中城荟，泛海及融创玖熙台比较合适，但总价高，今年的收入减少很多，还贷压力比较大，我们夫妻是做生意的，往年正常年收入50万左右，今天老公看中龙湖春江郦城的143户型，比较喜欢，下了五万的定金，也没任何优惠，目前自住买这个地段及圈层要差一下，请明总针对我目前的情况帮我理个思路，我是今年买个投资房还是改善房，如果投资目前17000-17500的百步亭和谐里的价格是否合适，如果是改善环境，品质及保值方面我应该选哪个改善盘，龙湖春江郦城老公看中的是户型，价格及物业及还有是明年交房他才想买的，后期规划的二条地铁和龙湖天街不知是否会有，我也喜欢这个户型，但地段不太喜欢，如果买龙湖怕以后不好卖，请明总帮我解答我目前情况应该如何选择，第一次买房选择错误，不想第二次买房又看走眼了，非常感谢明总的回复！
小明答：
哎。。。你着急下啥定金啊。。。你下了5万定金，不买定金不退啊 性价比方面我还是觉得百步亭好，龙湖那边长丰的房价太低了，楼上北面能看到的蓝光二手房才12000，几年没动了，从周边居住环境看塔子湖明显也比长丰这边好太多了 不过这个盘物业 户型确实是好的 园林水平也看得到，自驾上二环也方便，但临高架，居住噪音这个问题你们没考虑么 龙湖天街会做的，地铁是有生之年系列了 以你们的经济实力，我觉得买龙湖这个盘，我觉得还是不尽人意
提问：请问选什么利率好一点呢？
阿松答：废话，肯定选浮动，现在经济形势这个样子，LPR还有很大下探空间。
提问：
武汉的楼市也是越来越看不懂了，以新城璞越门第为例，明明已经卖的不好了，还在涨价。虽然zf放开了限价，难不成还有人逼着开发商涨价？现在光谷还有适合投资的楼盘吗？
阿松答：
你可能还真的说对了，目前就是政策性涨价，是一种套路和打鸡血的方式，武汉楼市需要信心。预售证上涨价好看啊，卖不出去打折卖不就行了，数据好看，之前买的人也满意。房价要是跌了，问题那就大了。
网友补充：
可能就是最后的疯狂。跌的话楼市更惨，可能你会更不敢去买，会等待进一步下跌。所以还不如硬拉下涨价，倒逼那些想买的人。
提问：
你好，本人华农职工，第一套刚需房，在自主和投资之间犹豫。希望住的近一点，房子能有投资价值更好 近期碧乐城开建，这是离华农最近的新盘了，品牌物业不错，可是住宅入手有点困难，想入碧乐城的公寓，可是之前不知道在哪里看到公寓不值得入手，不知道你怎么看了？
阿松答：
公寓特点我也说过很多遍。买入之后涨的慢，不好卖出，后期税费高，但是适合出租。首套房一般还是建议买住宅。不然的话，资产积累不够，跟不上房价大的涨幅。
提问：
请问华师附小，华科附小是不是好学区。华师附中，华科附中呢？常青花园呢？另外，再次请教哪些是好学区？学区动不动就差价近一万，我们这些外麻完全听相声。也可以说一说，学区的下线是哪个学校。我这外麻，到星球是来学习的。请指教。
阿松答：
一般这些学区比较好的都是本校，分校话要看周边的楼盘和圈层。一般的原则是远城区没有学区房，因为远城区有靠高中限制，入住率也低，圈层怎么都起不来。优质的学区至少是在主城区，如果是高端楼盘，自建学校 引入名校。当然是最好的。比如复地东湖国际。武汉天地这些。常青花园属于主城区，学校应该还算是不错的，认可度比较高。
提问：
请问一下融创城怎么样？土地抵押问题还有吗？地图上看到周围有医疗用地，不知道是什么医院？离京广线远吗
阿松答：
如果是规划一张图上的医疗用地，目前还没有建，目前已建的是对面的雷神山。京广线离得还是比较远的，中间有一个厂子，那个厂子应该还是有一定影响。土地抵押问题据说正在解决中，大家有知道抵押情况的可以文末留言。
提问：
松哥，你好，中粮和星光城的优点是不是就是地铁加便宜？其他的感觉也没什么了，离光谷东核心还蛮远的，要是这两个盘买不到，光谷东还有什么盘值得买，可以推荐一下吗？谢谢
阿松答：
他们离中心城的核心区域也不算远吧，也就1km左右吧，而且环线位置好啊，万一区域发展不起来，至少去三环线近，出行比区域内其他盘方便 光谷东核心区就没有盘了。再是偏南部的，光谷正荣府、十里除非你之类的。位置可能你更看不上。