文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
01
二手房市场趋冷，已经是不可逆转的事实。
但到底能有多冷？无论是购房者还是房东，都还在不断试探、观望。
这时候，法拍价可能就是他们最好的指路明灯。
最近，文晖也有两套法拍房挂牌——
一套是熙华府9幢1单元302室，建面约126㎡，评估价约683.2万，折合单价约5.4万/㎡，起拍价478.2万，折合单价3.8万/㎡。
一套是新都会1958，房源建面约138.74㎡，1100万，折合单价约7.9万/㎡，起拍价880万，折合单价约6.3万/㎡。
仅从评估价来看，新都会1958的法拍房和二手房挂牌价相差无几，但熙华府却低太多了。
要知道，熙华府此前的成交价已经在7万/㎡左右，法拍评估价5.4万/㎡，相当于直接打了7折。
这是两个小区的首套法拍房，其拍卖结果也将成为文晖板块的“试金石”。
不过，在竞拍之前，出人意料的评估价，已经让我不由得好奇起目前文晖二手房的情况。
新政、红盘潮、利率，对文晖二手房有多大影响？
02
得益于房东很多都以自住为主，之前的投资客该换手的也都换手过一波， 现在板块内急卖房源不多，在售次新房价格并没怎么降价 。
我看的一套熙华府126㎡洋房，中楼层，总价1020万，单价80709元/㎡，在9月17日降价过30万。
据中介小C介绍，房东诚心卖的，价格还能再谈一谈。
而在6月中旬，我们也看过一套熙华府126㎡洋房，对外报价是899万。房东的心理底价基本上能砍个零头，在890万左右。
也就是说，房源虽然在9月有过降价，但对比6月中旬，价格依然是涨的。
还有九龙仓君玺约89㎡中间套，我看的这套报价720万，单价约81338元/㎡。让人大跌眼镜的是，房源在8月20日涨价了20万。
而在6月份，当时我们看的君玺89㎡东边套，房东急卖，报价才700万。
不过，价格不降，并不意味着市场就好。可以确定的是，文晖二手房市场已经明显降温了。
以朗诗熙华府为例，手边买房数据显示，近7天带看量仅14次，近30天带看了46次。要是一组客户看多套房，其实一天1组客户都没有。
中介小C所在的门店，就在熙华府旁边，1个月也就10来组客户。而且，从他的表述来看，9月的下半月比上半月看房人数更少。
在文晖的几个次新房中，熙华府的带看量、成交量算是比较不错的。新都会1958、九龙仓君玺一周0次带看都有可能。
03
在杭州，文晖一直是比较特殊的存在。
过去两年，文晖很无奈。拼城市界面，拼不过奥体；拼配套，拼不过申花。现在，虽然有嘉里城进驻、和平广场*迁拆**，但文晖总体还是缺乏点想象空间和活力。
只有一群老杭州人，还坚定地选择着文晖。
但是，正因为客户群体比较狭隘，当这批地缘性购房者的自住需求被满足后，二手房的“火花”就容易被浇灭。
8月份的红盘潮中，和品首开，一次性放量778套。
当时，在亚运村、奥体、未来科技城、三墩北等板块楼盘的强大分流下，和品性价比不高。参与和品摇号的，大多为老杭州自住改善家庭，以及一些低社保年限的投资客。
而对老杭州人来说，这是很大的机会。朋友小沈就摇中了，高兴坏了：“本来都在看二手房了，没想到这次运气这么好。”
小沈是地地道道的老杭州人，原本住在翠苑一带。5/6月份时，小沈就曾来问过我，要不要去买文晖二手房。
但是，当时文晖二手房对比农历年前涨了1万/㎡左右，再买已经不怎么划算。正巧，和品不间断有开盘消息传出。
我的建议是：先观察下二手房，同时等等和品。
幸运的是，小沈摇中了。
小沈不是个例。文晖有中介手上好几个客户都摇中了和品，客户量少了大半。
事实上，小沈看过好几个板块的二手房，微信上也有好几位中介的联系方式。但是，其中就属文晖的中介发消息最勤快。
在等待和品摇号期间，文晖中介不间断地发消息并劝说小沈：“到时候和品结果出来，很多客户没摇中，二手房可能还会再涨。”
反正目的就一个，逼单。但是，此时小沈已经打定主意先去摇新房了。
在和品摇号前后，文晖中介都与小沈保持着密切的联系。 从某种角度来说，也正是因为缺少客户，所以中介对难得出现的自住购房者抓得很紧。
04
在我看来，文晖的二手房市场，尤其是次新房，更像是“自娱自乐”。
里面的人想着原地置换，外面的人却没有特别想进去。
二手房价虽然涨了，但成交量一直很一般。 手边买房数据显示，5月至今，朗诗熙华府成交5套，朗诗乐府成交2套，新都会1968成交1套，九龙仓君玺成交2套。
本来购买二手房的客户就不多，一旦新房供应量足够，本打算买二手房的购房者摇中了新房，置换需求得到满足，二手房成交就雪上加霜。
按中介小哥所说，熙华府成交了两套房，但都是在月初。当时红盘潮刚刚落幕，有购房者没摇中，看房也累了，就接手了二手房。
手边买房数据显示，熙华府9月也有两套成交：一套126㎡，总价738万，单价58571元/㎡；一套127㎡，总价920万，单价72521元/㎡。
当时，很多人还抱着对市场的期待，认为红盘潮结束，二手房市场就会转好。
但实际是，和9月初相比，现在行情又冷了一些，购房者观望情绪也越来越浓。现在想要成交，难上加难。
而且，接下来和品还有约1100套可售房源，嘉里城也有11幢高层，足够值得想原地置换的老杭州人期待的。
在市场不好的时候，新房市场一次性放出庞大供应量，可能会是压死二手房的一根稻草。
文晖的情况，会是杭州自住板块的一个预警吗？