这是熊猫贝贝的第1211篇原创文章：

中国民营房企的标杆代表，地产品牌龙头企业，当然也是在2020年以来中国房地产经济大环境变化之下，最具有代表性的头部房企，恒大地产，走向何处，如何落地，长期以来都受到行业和市场的高度关注。

简单复盘一下恒大的“重组”之路：

中国恒大于2021年12月启动境外债务重组程序，并在2022年1月26日的投资人会议上透露了计划公布境外债务重组方案的时间表。

随后2022年3月22日，中国恒大召开2022年第二次投资人会议。

会上，现任中国恒大行政总裁肖恩携一众高管就投资人关心的问题进行了沟通，包括恒大集团经营情况、境外债进展及恒大物业与恒大汽车引战投等情况。

同时，恒大方面重申了将在2022年7月底前提出重组方案。

时间过得很快，眼瞅着2022年7月份就要结束了， 千年难等恒大的重组方案没等来，只有一份5页纸的公告，聊胜于无吧：

中国恒大（03333.HK）于7月的最后一个交易日，公告了目前公司境外债务重组的进展情况。

不过，在最新公告中，恒大并未公布详细的重组方案。

7月29日晚，恒大公告称，其一直与多位持有公司及其境外子公司景程有限公司（Scenery Journey Limited）发行的美元优先票据的债权人及有关顾问进行具建设性的沟通，促进制定境外债务重组方案。

图片来源：港交所公告

从这个事情来看，恒大和许老板在资本市场上的这件事上是守信用了，掐准了时间发公告，生怕再次被贴上“耍赖”或者其它负面的标签。

只不过这份公告通篇看下来，并没有什么关键和实质性的重要信息增量，反而更像是例行公事，敷衍应对的缓兵之计。

用当下流行的形容和语境来表达，那就是集废话文学之大成，“听君一席话，如听一席废话”的意思。

当然，公告也没有这么水，少说也有5页纸的内容，应付一下港交所的审计要求还是可以的。

恒大关于房子、车子，能说的话，都说了；

业主关心的交付问题，恒大只说了一半；

债务人想听的重组方案，暂时还没有。

避重就轻，太极打法，不过也算是好消息，本质上，恒大的债务危机和一系列的财务风险，从暴雷开始演变为当下的持久战，拉锯战，其实是一件好事。

有希望总比没希望好，拖着就有希望，闪电战的代价可能是各方面承受不住的。

毕竟2万亿的债务规模，叠加中国经济大环境当下的现实承压和结构转型阵痛，时间换空间，可能是最适合的模式。

当然，也要看主要的负责人态度和决心了，自助者天助，债务和成本永远不会消失，只会从一个实体，转移到另一个实体，直到被消化。

这篇文章，就将对恒大在2022年7月的最后一个交易日发布的这份公告，进行深入的解读和分析，基于现实和恒大近期在财务和资产领域的动态，对后续恒大地产，这个对中国民营房企具有重要风向标意义的典型头部房企的未来，进行有依有据，有深度，有态度的理性分析和研判。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：网络

1

从经营的角度，恒大房子和车子的生意，公告披露的情况如何？

经营角度，恒大作为上市公司，主业其实就两个方面，房子和车子：

在业务发展方面，公告显示，2022年上半年，中国恒大实现合约销售金额122.6亿元，合约销售面积119.3万平方米。

公告还披露了中国恒大新能源汽车集团有限公司自主研发的新能源汽车恒驰5的预定情况，恒驰5汽车于2022年7月6日正式开始预售，截至目前已累计收到预售订单超过3.7万台。

先看主业，也是最核心的房地产生意：

图片来源：公告截图

这个数据，和市场第三方统计和公布的数据相比，出入比较大。

根据克尔瑞数据，恒大上半年的销售额是233.6亿元，和恒大自己公布的，差了整整111亿元。

图片来源：网络

本次公告中对于“保交楼”和复产复工的表述，值得关注：

中国恒大表示，公司不遗余力地维持生产运营稳定，并尽最大努力推进复工复产。截至目前，中国恒大已售未交楼项目中96%已部分或全部复工，实际施工人数达到集团正常施工要求的86%。自2021年7月1日以来，公司已累计竣工交付物业23.2万套，建筑面积2419万平方米。

恒大集团官网也在7月29日晚间公布了近期业绩进展：在地产运营方面，恒大称2022年是公司走出困境的关键之年。公司召开开工动员大会，确立了“必须全面复工复产、恢复正常施工，坚决完成全年保交楼60万套”的目标。

其中，复工复产保交楼是公司当前的重中之重，全集团“尽最大努力坚定不移做好复工复产保交楼工作”。目前，参与复工复产的各类施工单位超6000家、材料合作供应商380家。 截至目前，恒大在全国保交楼项目共732个，已复工且达到正常施工的项目579个，正在恢复施工过程的项目126个，还未复工的项目27个，总施工人数19.3万人。

保交楼方面，自去年7月公司出现巨大的经营困难至今，已完成保交楼任务23.2万套、2419万平方米，涉及363个项目。其中，今年1-7月完成保交楼任务13.9万套、1561万平方米。

随着保交楼项目施工逐步重启，公司销售从3月份开始逐渐恢复，且稳中向好。今年上半年，全国共463个项目实现销售，累计销售22635套、总金额122.6亿元、销售面积119.3万平方米。其中，3月至今销售总金额93.3亿元。截至2022年6月底，全国项目累计实现销售回款180.08亿元，其中按揭回款66.32亿元；同时，共有313个项目实现按揭放款。此外，公司新增融资放款25.73亿元。

很明显，对于恒大而言，房地产的主业还是关键，是公司走出困境，解决债务最强的依靠。

再看第二主业，也就是恒驰汽车：

9天前，恒大汽车搞了一个线下恒驰节活动，当晚就已经公布了恒驰5的累计订单量3.73万台。

图片来源：网络

账很好算：

2022年上半年，中国恒大实现合约销售金额122.6亿元，按照恒驰5一台 价格17.9万来计算，必须卖掉约7万台车。

而目前只是意向（可以视为前期小定），才3.73万，从经营规模来看，恒大汽车要想在业绩上实现对房地产主业的追赶，并不是容易的事情。

恒驰新能源，有谁见过真车？有谁有驾乘体验？

面对上有特斯拉，中间有大量国产新能源厂商，虽然国家对新能源产业的政策环境和支持，留给恒大的恒驰汽车抢占新能源车市场的时间，恒大能把握住吗？ 恒大和许老板在2022年能不能弯道超车，实现逆袭，咸鱼翻身，在下半年新能源车这场和时间的赛跑，至关重要。

恒大翻身战能不能行，关键就看恒驰行不行，市场买不买单了。

恒驰宣传 图片来源：头条图库

2

关于债务重组部分的分析：“拖字诀”能带来哪些关键信息？

恒大公告的第二部分内容—— 境外债务重组工作进展和方案原则。

值得注意的是，中国恒大未能兑现“将在7月底前提出债务重组方案”的承诺。在《内幕消息》中，就市场最为关注的境外重组事宜，中国恒大提出“希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展”。

这就是典型的拖字诀了， 到现在，恒大暴雷正好过去一周年了。年初承诺的7月给出重组方案，又一次跳票。

7月29日晚间，中国恒大行政总裁、执行董事肖恩在接受一家媒体访问时坦言，恒大集团本身规模庞大、业务繁多，目前又面临很大的经营困难。“根据目前的情况，要完成预期中的境外债重组工作，还需要社会各界给予我们更多的耐心和时间。

两个关键点：

一，没有准确重组方案的时间点了，但时间线还要再延长，此前给的一年时间，还不够。

二，拖到恒大恢复有序经营那天，利益相关者即债权人的资产价值才有可能得到复原。

图片来源：公告截图

恒大提到很重要的一条原则是， 公平对待债权人的重要性，将不偏袒任何个别债权人 。

话说得很官方，表达得很漂亮，但是实际上，都是场面话。

没有什么增量信息，没有关键信息，废话文学的精髓，展现得淋漓尽致。

恒大的债务如何解决，才是关键，直击要害：

第一：恒大最关键的信息点始终没有对外公布，比如现在逾期的债务规模有多少？已经还来了多少债务？总债务还有多少？现金有多少？资产还剩多少？

第二：境内债权人和境外债权人该如何考量？

第三：恒大理财、商票、应付账款等这些境内的债务问题，如何处理，什么时候处理？

拖字诀的精髓所在，就是挤牙膏，但是从这次公告中，实际上并没有挤出多少实实在在的牙膏。

2022年，市场和行业能等到这个境外债务重组方案吗？

即便等到了，恒大又该何去何从？国内恒大关联的债务群体，又将迎来怎样的处理结果？

很现实，这次7月最后一个交易日，恒大提供的这份公告中，并没有给出答案，甚至连关键信息和信号，都看不到。

客观来说，这是一份并不理想，敷衍意味很明显的不合格答卷。

图片来源：头条图库

3

基于近期恒大动态的趋势研判：恒大未来，有哪些可能的走向？

事实上，恒大怎么说，值得关注，但是恒大怎么做，更值得研究。

行动永远比语言有说服力，进入2022年下半年短短一个月的时间，关于恒大，有两个动态事件值得着重关注：

第一个就是恒大旗下物业公司百亿现金的资本迷局。

这个我写过专题文章：（恒大一出精彩绝伦的资本大逃杀：掩护领导先走，套现金蝉脱壳？）这里不多赘述。

第二个就是李嘉诚的长实集团，抄底香港恒大中心物业：

据香港媒体报道，7月28日，恒大正寻求出售位于香港湾仔的中国恒大中心物业，市场估值约90亿港元。

另悉，长江实业集团有限公司拟入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。据此，长江实业集团发表回应称，长江实业集团有限公司确认已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。

香港中国恒大中心是一栋甲级写字楼，临近香港*钟金**及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，大楼之前名为“美国万通大厦”。

香港中国恒大中心（图片来源：网络）

中国恒大于2015年11月，以125亿元向华置购入湾仔美国万通大厦全幢，后易名为中国恒大中心。

图片来源：头条图库

买的时候125亿，卖的时候90亿估值，这显然不是一个好生意吧？

恒大陷入危机之后，去年8月，有外媒昨引述知情人士指，恒大拟出售位于湾仔总部大楼，计划以105亿港元将其香港总部大楼出售予越秀地产，但最终考虑到恒大未偿还负债会为交易带来潜在不稳定因素，遭越秀董事会反对收购计划，收购方案最终‘落空’。

时隔1年，香港总部大楼估值再度下降25亿港元，而接盘方正是李嘉诚家族的长实集团，较105亿港元再度下跌14%，较恒大的买入价125亿港元已经下跌28%。

生意逻辑以外，这个动态所释放出来的信号，比生意本身更值得探讨：

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

即便是曾经的中国首富许家印，没了“时运”加持，也只能乖乖低头等人来救。

当然，在商言商，这注定是一次充满痛苦的救赎和失血的交易：

此次李嘉诚欲购的恒大香港总部大厦，是许家印2015年花125港元买来，此前恒大危机许家印想156亿卖出，没人接盘，又降低至105亿港元，还是没有谈拢。

如今李嘉诚用90亿轻松“抄底”，不说是落井下石吧，至少是趁人之危了。

许家印跌倒，李嘉诚吃饱。

对于李嘉诚来说，摇摇欲坠的恒大更像是待宰的肥羊，是来捡便宜的，收割的，至于帮许老板只是顺便而已。

这个动态，给许家印和恒大集团的残局走向以及退场可能，带来的信号，并不完全是积极正面的。

结合恒大物业被母公司掏空的动作，实际上，从理性的角度来看，恒大的债务风险解决和处置落地，依然不容乐观。

图片来源：头条图库

写在最后：

任何事物都有属于自己的结局，君子不立危墙之下

现在有一种声音，非常值得讨论一下，那就是恒大不会破产清算，可大胆抄底。

而且这种观点，还有一套非常完整的分析逻辑，敞开了说，就是“大而不倒”：为了降低负面影响、控制风险，政府必然会出手帮扶，只要政府支持帮扶，恒大就不会破产清算，只要不破产清算，就能抄底。

逻辑就是这个逻辑，只要这个逻辑可靠，投资就没有问题。

事实上，个人认为，这是一种极端危险的投机观点，当然，这观点放到过去20年里面任何一天，都可能是绝对的正确，但是放到2022年来看，就比较值得谨慎了。

以买了恒大期房，持有恒大股票，商票，还有债务关联的现有群体来看，连提前入局的利益关联群体都还在水深火热之中，后进者有什么理由认为自己就一定是幸运儿？

恒大的结局到底会怎么样？

这像是一个天问，但实际上这个问题又是无比的接地气。

还是有不少人希望结局美好。毕竟购房人和投资者都有不少的牵挂于内。

种种迹象表明，恒大的结局可能还是有向好的可能，恒大并没有到了最后的时刻。

这个过程中的复杂和对应的利益博弈，实际上比大众和市场认为的要残酷复杂的多。

任何事物都有属于自己的结局，实际上恒大的今日，最大的症结之一，其实是一个内资和外资的利益拉锯，说白了就是谁来买单的问题。

所以，文章的最后，清晰直白表达一下个人的判断，那就是：君子不立危墙之下。

不管是房产，新能源车，股票，还是债券，包括商票，理财……实际上当下的市场和经济大环境已经无法支撑原本的回报率了，这才是底层逻辑。

以上，就是针对恒大最新公告的一次专题分析，和各位朋友进行一个分享。

文中涉及的内容，有依有据，但是个人观点和分析不一定完全正确，权当抛砖引玉，供各位读者朋友讨论参考，读文有所收获，那就很好。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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