大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本篇6987字，将从8个维度深度测评通州 刚需盘【京贸国际城】。
8大问题，灵魂拷问
1
地铁交通，咋样？
现有地铁，最近的是6号线，北运河西站，实际步行距离要2.6公里。
6号线其实有一个通运门站，实际步行1.5公里即可，在新华东街与东关大道交汇处西北侧。
通运门是距离京贸国际城最近的，2014年12月，6号线二期的时候就修好了，但是一直没开通。与通运门站类似情况的还有北运河东，但是人家2018年底就开通了。
简单来说，通运门站延迟的原因是挖到了通州东关（即“通运门”）城门及瓮城遗址，就给耽误了，得先建博物馆再通车。
图中，黄色圆圈是规划中的平谷线（22号线）运河商务区站，进入了开工倒计时阶段，百度地图也显示了。
如此一来，京贸国际城轨交最短距离来到了800米左右，再次缩短。
6号线和平谷线（22号线）都是东西走向的，到朝阳版块的各大商圈很方便，尤其是国贸的地铁通勤族。
6号线一直到西五环外的石景山，通车很久了，便利性不必赘述，基本沿着朝阳北路，与1号线一样都算是城市骨架级的。而22号线终点是东大桥，沿着朝阳路，两者还是有足够差异化的。
说说公路交通，四通八达来描述，不为过。
三横：通燕高速、通胡路、广渠路
两纵：东六环、通顺路
通胡路其实也就是京通快速路的延伸，广渠路这段除了正常走地上的老路，现在也可以走地下的“运通隧道”，刚修好的，开车通勤很方便，20多分钟就到东四环。
走通顺路，往北奔顺义机场。往南，走通马路，奔亦庄新城腹地。
咱都没提朝阳路和朝阳北路。
这是一休的google earth，跑遍了几乎所有项目，全都标记了
这就足够了？
非也，大通州远不止于此啊。
最重磅的当属城市副中心站，定位亚洲最大交通枢纽，更准确说是一个TOD，还有商业、写字楼配套，已经在建，官方表示2024投入使用。
政府投资421亿，5条城际铁路＋最少3条地铁，还有公交。
对内部分的地铁保底有6号线、22号线（平谷线）、101号线。
对外部分的铁路有京唐城际、京滨城际、京秦铁路、城际铁路联络线、市郊铁路副中心线，现在城市航站楼的方案也在推进中。
这一超重大利好，距离京贸国际城的步行距离1.7km左右。
也就是说，坐高铁、办理值机、逛商场，都能高效搞定，北京在售楼盘中，能有此优势的着实极少，同区域只有融御可以抗衡一下。
通州这边直达国贸的公交车很多，国际城小区门口就能坐，667路，50分钟到国贸。
一休大实话：
直线距离最近的其实是通州北关，但尴尬的是跨河无路可走。
目前的轨交，确实不能算是真正的地铁盘，现阶段每天走到地铁，其实不太现实。
好在值得期待，很有盼头。
用“好饭不怕晚”来安慰自己，绝非空话 。
起码6号线通运门站开通一定是早晚的事，都修好了，已经拖了6年多了，再不通真说不过去了。
另一方面，通运门意义也挺大，计划也是一个换乘站，与S6号线（21号线），牵一发动全身啊。
且同样定位是综合体项目，规模虽然和城市副中心站肯定没法比，但通运门站还带有通州古城展览厅、通州历史展览厅，也很有特点。
通运门站也已经刷新四项“第一”，比如北京最大的地下车站，全国第一个结合*物文**保护的车站
上图是最最新的官方规划，还记得上文我提到的平谷线运河商务区站吧？是不是很香？
更香的还有：规划中M101线也会经过项目附近，项目旁边会有通胡大街站，不到500米。
平谷线已经很稳了，M101其实也不虚，但是相比平谷线把握性差一点点，所以谨慎的一休在上文没提，我只想给大家说靠谱一点的，这是咱一贯的风格。
之前规划通州“9条地铁围绕”，最新的规划是“一环六横四纵”，多条线路规划没变，只不过更优化了、更猛了。
现在准确消息铁定没有，谁也说不好，也不排除规划改动的可能，咱们只能分析概率有多大。
先直接说我的分析吧：位置占优＋通州地铁猛增的大环境，京贸国际城家门口500米内有地铁线这事真是大概率的。
就地铁交通这块来讲，京贸国际城十分豪横，横着走没问题。
2
地段区域，咋样？
只要在北京生活一段时间，基本都知道“通州有发展”，不多解读了。
通州的优势可以参考我之前写金融街武夷融御的那篇文章：
【一休大实话】金融街武夷融御，能挑出多少缺点？
京贸国际城位于五河交汇处的通州新城核心腹地，与运河CBD隔河相望，距离1km。
与北京行政办公区隔东六环，距离只有3km。
与上文提到的超级TOD轨道交通综合体“城市副中心站”距离1.7km。
通州的规划众多，砸钱超猛，但其中政府最认可的门脸级别的项目，当属原“彩虹之门”项目，这是绝对的地标建筑，就在京贸国际城西侧600米。
可以说，京贸国际城所在的位置就是未来的城市封面级地段。
放一张图，足以说明问题，仔细看。
一休大实话：
京贸国际城的地段那绝对是差不了的，众多规划利好加持，且大部分已经逐渐兑现。
但咱买房一定不能光听区域大规划，项目周边情况您也得了解才行，这也是一休一直在坚持分享的。
图中，蓝色圆圈是地标建筑原“彩虹之门”的地块。
左侧黄圈是规划中的平谷线运河商务区站，右侧黄圈是规划中的M101线通胡大街站。
楼盘北侧： 月亮河公园、金宝国际幼儿园（通州总校）、月来悦好国际月子会所。
楼盘东侧： 芙蓉东路，往北往南都可上主路。京贸家园，这是开发商之前做的经济适用房，引入了名校北京小学通州分校＋民族幼儿园，还有一小栋社区商业，有餐饮有儿童休闲场所。
楼盘南侧： 小区自带华联生活超市，规模不算小，淘乐思幼儿园。
楼盘西侧 ：棒球场、足球场、自行车公园、爱维常春藤国际幼儿园、观光码头、房车俱乐部、Think First国际幼儿园、运河游艇会、商业、月亮河会所、月亮河小区、运河文化广场。
总结来说：小区周围没毛病，步行范围内已经配套齐全，还较为高端。
3
价格，值吗？
在售房源，分为两种。
都是现房交付了，毛坯的均价6.4，精装的均价6.8。
附近竞品新盘：金融街武夷融御、禹州朗庭湾、北京东湾、通州万国城Moma，大概价格如图。
距离最近竞品：珠江阙，准现房。
单价7万，目前只有300多㎡的了，妥妥2000多万，主打空中四合院概念。曾经的主力户型160-180㎡，城市中央河景大平层。
一休大实话：
与类似地段的新房相比，价格不算高，还可以。价格高于版块二手房均价，倒是也能接受，一般新房都是要高一点。况且周围20年房龄的老破小拉低了均价，且没算上税费＋中介费。
即便是同小区的二手房，售价没吃亏，也没占便宜，还算能接受，毕竟目前在售的房源都是小区最南最北楼栋，可看河景的。
京贸国际城分为很多期，目前这期是也叫作京贸国际城峰景。
一休印象中，国际城西区（东区是经适房）最早是2009年开建的，刚开盘售价1.3W左右。
价格您别和开盘比，心里肯定不平衡，时间无法倒流，这是无意义的纠结，把握当下。
况且现在的价格其实还是低于317最高点的，已经回落了不少了。因此，通州价格虚高的问题，在京贸国际城身上其实不明显，毕竟这是现房了，还省了好几年租房费用呢。
4
生活配套，方便吗?
先说教育方面：
幼儿园就不提了，家门口就4个了，公立的国际的全有。
1km内：北京小学（通州分校）、芙蓉小学、北京二中（通州校区）、通州区图书馆、。
4km内：中国人民大学（东校区）、人大附中（通州校区）、北京五中（通州校区）、皇城根小学（通州校区）、北师大未来实验学校。
购物中心：
小区自带的华联超市，以及东西两侧两片社区商业，外加东边900米的BHG mall武夷购物中心，其实绝大部分的需求都已稳妥解决了。
但是大通州的成长性，您一定要知道。网上对于这块内容很多错误，过期的内容也不少，一休用心梳理了一点资料，分享给大家，文末求点赞鼓励。
图中红色圆圈代表已使用的购物中心：万达广场、爱琴海购物公园（原京杭广场）、天天人民购物中心（旁边还一个京客隆超市）。
黄色圆圈代表在建或者有靠谱规划的购物商圈，北运河东侧的通州三塔（原彩虹之门）＋城市副中心枢纽，这俩是通州最受关注的综合体，都带有大面积商业。
沿着6号线沿线，大有文章啊。
通州北关站附近，未来有三个购物中心：远洋新光、北京新中心大融城、通州合生汇（距离项目最近），这里有可能成为北京未来最大的商场聚集地。
通运门地铁站也会带有商业。
北运河西站附近，通州富力广场在建。
医疗方面：
友谊医院（通州院区）、安贞医院通州院区（未来的主院区）均在项目北侧。
老城区还有潞河医院、东直门医院通州院区。
公园以及体育中心分布，如图：
一休大实话：
通州的优质学校分校或者校区越来越多，重视程度是最高的，某种程度来说，比亦庄都要更高，这毫无疑问。
但是随之而来，也伴随一个尖锐问题，这是大部分中介所回避的，那就是学校是否对外？入学顺位是否有猫腻？
举个栗子：
旁边竞品武夷融御小区内，是有一个学校规划的，就在小区内部。当时开发商也说业主都能上，因为小区内还有一栋政府定向住房，势必学校档次肯定很高。但现在的情况来看，开发商变了口风，学校可能只对体制内部了。
因此结合这次的教训，一休建议大家，不必对学校和学区过分关注，咱不好高骛远了，家门口盯着通州小学和北京二中其实就已经很不错了，起步就是通州顶尖水平了，这是很兜底的，其他那就是锦上添花了，要抱着这个心态。
一休好心提醒：新房学区猫腻多，与其一大堆不确定的画饼，真不如家门口踏踏实实来个靠谱的。
真心觉得，这周围环境，很适合孩子成长，能遛娃的公园太多，图书馆也在旁边，体育场所也多，很适合全面发展嘛，哈哈。
地铁15分钟左右即可到达城市绿心，这是通州最大的生态公园，还有歌剧院、博物馆、图书馆，都是新建的。
5
户型，好吗？
楼盘体量大，户型比较多样。66㎡-140㎡的一居至四居，可选择面广。
户型改动性很强，可调整空间大。很多一居可改两居，两居可改三居，部分房源的赠送面积不错。
户型占比来看，72-116的两居是最多的，总房源的68%左右，因此定位是一个刚需小区不为过，只不过算是有一点改善型的刚需小区，现在刚需三居普遍也才90㎡左右。
因为每栋楼的户型都有差异，所以一休只选取部分户型图，大家简单参考即可。需要完整的可以留言。
一休大实话：
这户型水平如果说设计的好，那必然是胡说，尤其是朝向，通透的房源相对少了点。
户型低于目前主流新房平均水平，也算是一个事实吧。没办法，因为是前些年设计的，和现在的设计比确实吃亏，在同时期来讲算是中规中矩，当时都那样，旁边的融御也是这个缺点。
高层住宅，得房率都不可能很高，京贸国际城平均78%，正常情况，大部分房间的实际使用效率倒是还不错。
梯户比的差异化较高，得看具体楼栋，选房要注意，先不做点评了。
6
楼盘设计，合理吗？
不折不扣的大社区，13栋楼，5327户，听起来有点夸张。
但是因为拿地早，容积率其实是低于现在的，只有2.4，现在这种地段拿地都得3了。
所以，别光看户数，关键看容积率，这是更准确的衡量标准。
对于居住而言，大社区代表着配套齐全，理论上会有更多的绿化空间，京贸国际城也具备这些优势。
35层的大塔楼，搭配100米的超大楼间距，看房观感还是很不错的，高颜值，品质不错。
实际绿化率据说达到50%，纯人车分流小区，地上无车位，两个出入口。
多个中央景观园林，甚至还有水系，其实这挺考验物业水平的，讲真，很多Top 20大开发商都不敢在北方搞这个，而且建筑和运营成本也高，幸好拿地早，开发商不需要锱铢必较算小账。
除了篮球场、羽毛球、门球场、儿童设施以外，会所的配置比较有诚意，现在9万＋的小区真不见得有。
几年前的设计，能做到如此细节，也算是超前了，开发商还算注重居住品质。
运用了“内外双景”概念，外部大运河＋运潮减河两大水系环抱，内部“一轴、一环、一网、三区”天然氧吧。
一休大实话：
不好意思，又得泼点凉水了，咱一休的风格就是优缺点都点评，尽可能给大家一些客观分析。
开发商知名度，这是硬伤。
天旭地产是1992年成立的，注册资金1.4亿，深耕通州的本地开发商。第一个项目是京贸国际公寓，在八通线八里桥地铁站旁边，早已售罄。
第二个项目就是京贸国际城了，占地面积大，分期开发，陆续搞了好多年。最后是京贸国际公馆，位置在通州老城区果园地铁站附近，也是现房了，有房源在售，均价6.5W。
关注通州，想要快速入住的朋友也可以对比一下京贸国际公馆，一休也会写深度测评的，认真看咱每篇文章就行了。
说句良心话，其实大家关心开发商规模的底层逻辑是什么呢？
怕烂尾、怕不兑现、怕豆腐渣工程。
天旭地产虽然规模不大，但起码有点自知之明，他们也了解购房者的心理。
现房交付了，一切都所见即所得，去房间直接看。
意向买家，一休可以安排大家在小区转转，看看质量如何？外立面渗水吗？楼梯间有没有糊弄人？亲自去看，以上的担心基本就解决了。
物业开发商自持，不是大品牌，这也是缺点。
可管理水平，现在完全可以感受得到，看看保安的精神状态、瞧瞧园林绿化的维护。私以为，物超所值了，物业费才3.28，给运营一个主打水系＋园林的小区，够可以了。
见仁见智，还是建议各位身临其境来转转。如果想要和一休一起去，一休会给各位讲讲看房的注意事项，独一份的干货！
7
五年后回看，价格会如何？
有一事不明啊，一休吐槽两句。
如果您经常去国内其他一二线城市，可能也有一样的体会。北京的摩天大楼其实真不多，天际线景观不太符合自身定位。私以为，尤其是缺少河流，总少了那么一点灵动性。
于是乎，通州的运河CBD就承载着这样的期待。
京杭大运河起点，五河交汇，最初确实规划了很多天际线建筑，尤以上文提到的“彩虹之门”为首，官方初定315米，比肩国贸三期。
后因为成本和使用率问题，这事慢慢取消了，网络上的很多消息其实也都过时了，现在的主流说法是“通州三塔”方案，建筑高度下降，各项功能都不变，算是得到了官方证实。
三塔方案正好与通州燃灯塔隔河对望，这古塔可太有来历了，从北周时期开始见证了通州千年漕运史，自古就有“一支塔影认通州”的美谈。（跑题了，知识面太杂，哈哈）
因此，就是这么好的位置，对京贸国际城产生重大影响的位置，到底建啥？存在不确定性。
但不管咋样，这块超级稀缺的地块，一定不会怂，100%是地标大项目。太重要了，以至于官方迟迟不能拍板。
挑刺儿的话，地铁规划也存在一些不确定性。
但对于京贸国际城来说，目前在建的线路就已经非常牛了，稳妥压制绝大部分住宅。成长空间又很高，其实官方目前表态还有一条M104线也在国际城附近设站，上了新闻，如图。
旁边的TOD城市副中心交通枢纽定位辐射整个京津冀，格局太大，这里将成为中心的中心。
以上几个方面着实也挺重要，但一休认为，最稀缺应当要属双河景＋CBD景观。
北京市区内河流不多，附近基本也以低密度住宅为主了。而扎堆的新建高楼CBD景观，也很少有能与之匹敌的，充其量丽泽算一个，但不具备河景。
无敌城市景观搭配有规模有底蕴的河流，这在北京是唯一的，超强的不可替代性和不可复制性。
而京贸国际城位置优越性还体现在其南北两侧双临河。
因此，结合以上几个重点，虽然户型设计的不行，但其他方面太强，一休非常看好京贸国际城峰景的前景。
自住的朋友，没毛病。看中资产保值增值的朋友，您别图太快的倒手，长远打算，这里还真挺适合传承的。
毕竟双限购政策是一份制约，算一个缺点，具体何时放开，任何人也说不好。
8
还有啥毛病？
户型、开发商品牌，这两点是最大缺点，上文说过。
产权时间这块一休认为倒是还好，见仁见智。早晚都得花钱，算是早花了。
一休经常提醒大家，通州部分楼盘已经把预期的利好空间放入房价中了，有点透支，要谨慎筛选。
说回国际城，这盘价格中就没包含通州利好？
那不可能，肯定也包含了，也溢价了。
但关键是这项目周围已经全部成熟了，配套齐全，位置优越。绝非那种大荒地、忽悠咱、给咱讲概念那种，这是两码事，咱得精准分析。
终极问题，我会买吗？
如果我基本锁定了这个盘，别无可选，只不过自我犹豫磨叽中，偶尔幻想是否过段时间会降价呢？
冷静分析后，我应该还是会早点下手，核心原因有2，其一，已经现房阶段了，建都建好了，没啥成本了，开发商不涉及到高周转。而且这是这项目的最后一期了，如果担心首期是否会降价还情有可原，可现在快结束了，要收尾了，大环境不一样啊。其二，拿地价格很低，地价才是楼房售价中占比最大的因素，开发商这块地已经赚得盆满钵满了，也没拿新地块没新项目，存货就这么多，稀缺性又这么大，为啥还要薄利多销呢？不符合商业逻辑啊。
如果我预算很足够，奔着150㎡的这种户型， 通州本地居民，更在乎眼前的居住舒适性。那我也会对比一下万国城moma、鑫苑盛世天玺，毕竟户型更理想一些，而且通州老城我也熟悉，三者选一。
如果我有通州资格，不在乎十年八年，看中长远的升值保值， 那买俩国际城小户型放着没问题。
如果我是超级刚需，通州工作，预算将将够国际城小户型， 三口之家，外地人，以后没准老家父母也得接过来，那就别考虑国际城了，去旁边找20年房龄的老破小吧，起码图一个面积大。住宿体验就忍忍吧，谁让兜里银子不够呢，成年人了，收起咱的新房梦，踏实点。除非咱过几年收入前景非常高，那以后还可考虑置换的问题。如果新房梦还是无法割舍，那去远一点的位置，买套90左右的三居没毛病，比如东望、橡树湾、金悦郡。
通州的所有新盘，其中有好盘也有垃圾，关注度高的，我都争取写一下，不同楼盘的对比硬杠也会安排，关注咱一休侃房。
还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，需有专业的建议才行。一休非常愿意免费为您解答买房相关疑问，加关注后点私信提问即可。