上海2023年四批次已经拉开帷幕。
浦东此次一口气推出2个外环别墅项目，包括橫沔玖境瑞府、浦发虹湾。
另外，外环内瑞仕半岛璟庭的洋房产品预备入市。
浦东外环周边稀缺的别墅产品，无疑是千万级改善置业重点关注的项目，但这3盘彼此之间差异化较大。
我们先来看看这三盘别墅产品的基础数据：
第一，橫沔玖境·瑞府位于张江科学城南部，近康桥工业园+迪士尼旅游度假区，周边产业能级较高，本身是城市更新重点项目，是低密墅区，需要较长的时间才能兑现。
第二，浦发虹湾位于浦东唐镇，是浦发城市更新项目中的一环，主要依赖于自驾，这里的城市界面在逐渐变好，教育、商业等配套都有明显提升。
第三，瑞仕半岛璟庭位于浦东高行，*轨双**交汇+城市资源丰富，东沟的城市界面相对老旧，但居住氛围非常浓郁。
今天我们就来详细对比下这三个浦东千万级低密墅区！
地段PK
就地段价值而言， 橫沔玖境·瑞府规划能级颇高，浦发虹湾自驾通达张江、浦东市区 ，瑞仕半岛璟庭是外环内地铁盘。
橫沔玖境·瑞府位于浦东横沔古镇，近21号线（在建），步行仍有一定的距离；
浦发虹湾位于唐镇王港片区，与轨交相距略远，可以通过公交车接驳，凭借龙东高架可以直达张*核心江**、浦东市区；
瑞仕半岛璟庭位于外环内高行板块，周边6/21号线环绕，步行可达，6号线直达浦东市区。
轨交并不是改善客户主要的通勤工具，不少购房者更依赖自驾。
所以，项目到核心区的自驾距离和时间也非常关键！
具体来看：
通勤时间为15:00左右百度地图测量
浦发虹湾
浦发虹湾紧邻龙东高架路匝道口，开车上龙东高架非常迅速；项目周边还规划有南北向的华东高架；再算上外环高速，浦发虹湾旁有3条快速路。
“自驾通勤张江的便捷性”也被购房者广为点赞。
这条高架的通车，不仅让住在浦发虹湾，工作在张江的小伙伴通勤高度便捷。
更为浦发虹湾所在的片区注入了发展新动力，交通命脉打通，随之而来的就是资源、人才、配套等要素的流通。
非早晚高峰期，供参考，来源百度地图
横沔玖境
横沔玖境位于 张江科学城和国际旅游度假区 交汇处。
这里地处 张江科学城南部片区 ， 又位于上 海国际旅游度假区西片区 ，更有 三轨交+三高架 环绕，多维立体交通网通达全城。
项目 毗邻 21号 线 （在建） 、 11号线 和机场联络线 （在建）， 通达全城！
项目与21号线申江南路站 （在建） 直线距离约1公里 ，可以直达张江科学城、金桥、森兰、张家浜等浦东多个重要节点，更可以与8条既有线路实现换乘。
项目 周边三条高架环绕，包括 外环高速、度假区高架 、沪芦高速 ， 与外环高速直线距离仅约1公里，畅达上海各大市区商圈。
瑞仕半岛璟庭
瑞仕半岛璟庭位于浦东高行板块， 从地理位置看，板块位于外高桥和金桥两大产业集群的中间，由6号线串联，基本盘很稳。
同时 凭借2条跨江隧道，去往杨浦、北外滩也非常方便。
瑞仕半岛璟庭距离黄浦江面较近，旁边低矮裙楼较多， 高区房源可能会有比较不错的瞰江视野。
瑞仕半岛璟庭步行可达6号线东靖路站，与成熟高尚住宅区很近，但一路之隔的城市界面差异较大。
板块配套成熟性
论板块配套的成熟性，三盘都是城市更新项目，本身规划就比较丰富。
浦发虹湾，唐镇板块其实配套已然醇熟，王港片区经过多年的发展，目前配套也可圈可点；
横沔玖境瑞府，作为约60万方城市更新项目，规划有多样化的城市资源，不过横沔古镇现有的配套仍有待完善；
瑞仕半岛璟庭，并非位于高行核心区，而是在城市界面相对老旧的东沟，高行核心的配套已可圈可点，印象城和嘉里金桥中心的开建提升了周边商业能级。
横沔玖境瑞府
横沔玖境是占地约60万方城市更新项目，涵盖建筑面积 约30万方住宅、约20万方商业 （规划） 。
横沔玖境保留了 横沔老建筑、水乡街巷尺度与历史肌理 ，形成 “一脉、两区、两轴、十三园” 的景观布局， 整体布局疏密有致。
这里汇聚九大生活体验的场景，包括：
智慧生态的 低密住区、星级酒店、特色客栈、以三港-四街-六桥为核心的水乡、历史建筑保护、汇集艺术人文的花园广场、奢品商店、特色餐饮和文创街巷。
项目周边沔青公园正在改造建设中， 用地面积约60.4公顷，相当于 80 多个标准足球场，预计 今年底竣工 ，是 上海7座环上公园之一 ，是示范江南园林典范。
项目北侧规划有建面约8625.37㎡幼儿园，现已开工建设； 规划建面约10906㎡社区公共服务设施 即将启动。
浦发虹湾
很多人会觉得浦发虹湾所在的王港片区，在唐镇的价值偏弱。
不过，随着浦发在这里大规模的城市更新，一切都在向好，城市界面在变好、业态更潮流。
同时得益龙 东 高架通车，越来越多的张江客 群选择居住于此，居住人群素质的改善，会影响很多方面，比如教育、配套业态的提升。
项目西侧就是 上海市金融信息服务产业基地 。
30余家大型金融机构、60余个金融机构的科技研发部门、创新实验室、软件中心、信息技术中心、区块链金融科技园……一路连缀。
据悉，金融及科技白领达约10万人，是上海乃至中国的金融产业服务高地，相当数量的金融科技人才，保证了唐镇的产业水平和人口基础。
浦发虹湾就 与高能级产业为邻。
商业上，步行范围内有恒生商业广场，稍远一些2号线唐镇站有阳光天地、恒生万鹂广场，或者可以开车到张江长泰广场。
另外，浦发虹湾又是一个大体量城市更新项目，体量大意味着住宅、学校、商铺都有规划，不出大社区就能解决生活所需。
瑞仕半岛璟庭
瑞仕半岛璟庭所在的东靖路地铁站以西又名东沟，整体的发展潜力相较其余两个片区还是有一定差距的。
项目周边有老公房、动迁房，但现场感受下来，整体城市界面并没有特别老旧的感觉。
整体的城市界面并没有想象中那么差。
如果希望入住即享比较成熟的氛围，又能慢慢改进，瑞仕半岛璟庭其实是有很多亮点的。
除了一些底商和邻里中心，最重要的2个规划：一个是东靖路站的印象城，建成了对板块内的商业氛围有极大的提升； 另一个就是嘉里金桥中心（在建）。
教育配套方面，从地块划分来看，瑞仕半岛璟 庭 大概率和高行现有的优质教育无缘，但在项目北侧其实有在建的小学和初中。
社区产品
3个项目都有别墅产品，产品上各有千秋，面积段相差很非常大，差异化非常明显。
总价上，相差并不算大，横沔玖境瑞府的别墅产品面积段很大，主力总价在1200-1500万之间；
浦发虹湾别墅产品面积段略小一些，主力总价在1000-1100万之间；
瑞仕半岛璟庭璟庭洋房产品面积段适中，主力总价在1100-1300万之间。
浦发虹湾
浦发虹湾二期容积率只有1.6，这批128套叠墅位 于二期地块 核心中轴景观位 ，拥有更好的采 光和视野。
全人车分流设计 ，在保证家里的老人和小孩安全的前提下，也减少了汽车尾气对小区里面的绿化造成污染。
项目主力户型为建面约131-135㎡叠墅，相对来讲叠墅在整个大张江区域是比较稀缺的，叠墅总价大概在1000万级价位。
建面约134㎡下叠户型：
整体隔代分层设计，让老人与年轻人的生活作息互不干扰，又能同居一室，让和谐的家庭关系成为日常。
功能性上做到四卧布局，且每个房间都带有飘窗或阳台，采光通风视野都极好，可轻松承载三代同堂、二胎家庭的美好生活。
地下室层高达到约5.85米，健身房、会客区、架子鼓、瑜伽室、储藏室等都能轻松承载。
一层餐客厅一体大横厅设计，南向面宽达到约6.7米，待客大气尊崇。
下叠精髓自然是亲近自然的庭前绿地，延展出大家庭多种居住的可能性。
建面约135㎡中叠户型：
中叠很特别，首先入户前厅有约6.4米挑高，归家更有仪式感和尊崇感。
其次，餐客厅南向贯通式阳露台，满足业主一半自然、一半静谧的多样化生活情景。
另外主卧套房，配备衣帽间和独立卫浴。
值得一提，中叠也拥有地下室，这在叠墅市场中颇为少见，一个地下空间可以解决很多储物难题。
建面约131㎡上叠户型：
上叠采光更具优势，阳光慷慨得铺天盖地。且不会受楼上干扰，更安静，私密性更好。
上楼，就进入了更为私密的个人空间；下楼，则是进入了交流互动的家庭空间；两层不同的空间，让两种状态彼此分离。
二层贴心双卫生间的设计可以避免“用厕早高峰”。
顶层和二层北向的双露台面积达到近65㎡，超高的拓展空间。
横沔玖境瑞府
横沔玖境·瑞府是横沔玖境大城 住宅产品。
2022年， 横沔玖境项目荣获“2022智慧建造标杆项目”奖项 ，代表着行业内智慧建造的先进水平，依托项目数智建造应用系统，应用大数据、物联网等技术手段，精益建造、数字建造成为项目的品质标签。
横沔玖境·瑞府延续申迪、金茂高端品质基因，融合横沔历史文化风貌匠心定制，打造约30万方国际诗意住区，以 亲地洋房、少量叠拼 呈现一方城市理想生态栖居地。
项目整体色调沿用 新中式经典的灰白色调 ，标准段采用仿石涂料材质。
项目借鉴古镇肌理，营造出具有 对称秩序、府邸气质 的人居空间，用礼序的空间体验打造归家动线，重塑归家领域感。
归家路上，沿途是 对称的中轴景观 ，沿途 设有休闲绿化带、绿化休闲步道等 功能空间 。
住宅行列间设有尺度适宜的 邻里花园 ，设置有休闲空间，是业主们休憩、娱乐、社交、待客的好去处。
示意图
横沔玖境•瑞府叠墅双面临河，栋栋滨水，推窗可见波澜水景。
主力产品为建筑面积约176-192㎡臻稀叠墅，主力总价在1200-1500万之间。
建面约176 ㎡ 上叠户型图如下：
建面约176㎡星空上叠，4房2卫3卫设计，格局上非常奢阔、大气。
入户玄关设计，归家更有仪式感和尊崇感；
约7米大面宽横厅，双窗观景，采光和瞰景视野都非常好；
朝南双卧，约3.4米大面宽，主卧套房设计，让家人各自拥有专属空间。
建面约 187 ㎡ 中叠户型图如下：
建面约 187 ㎡宽境中叠，4房2卫3卫设计， 整体隔代分层设计，让老人与年轻人的生活作息互不干扰。
客餐厅楼层，约7米大横厅设计，餐厅南连阳台，中厨、西厨就在餐厅北侧，动线非常清晰。
卧室楼层，双朝南卧室，主卧套房设计，让家人各 自拥有专属空间。
建面约192 ㎡ 下叠户型图如下：
建面约192㎡下叠，4房2卫3卫设计。
一层餐客厅一体大横厅设计，南向面宽达到约7米，设置有老人房，避免老人上下楼不便 ，又关照了不同的居住习惯。
二楼两卧都朝南，主卧尺度感不错，起居室→衣帽间→卫浴间层层递进，让生活更有秩序。
约50㎡地下室，约5.3米奢阔层高，丰富拓展空间，盛放全家人的志趣时光。
瑞仕半岛璟庭
项目体量25万方，地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件。产品为稀缺的洋房、大平层及高层的组合，构建一个动静皆宜的品质社区。
总体布置各具特色，洋房区静谧雅致，高层区坐拥中央花园，水岸江景。周边配置完善的社区配套以及沿街活力商业街区，提升了社区的品质、舒适。
项目打造 “超低能耗建筑”，被动式的全防护系统，让业主的家，安静节能四季如春。
保温与建筑的整体一体模板化系统，诠释了真正的安全、耐久、防水。
屋顶太阳能光伏系统、新风系统、车库CO检测等“黑科技”的运用，实现绿色的健康生活。
项目主推建面约141-160㎡洋房产品，主力总价在1100-1300万。
下叠户型1F
下叠户型2F
大平层户型
上叠户型1F
上叠户型2F
最后说下积分：
根据之前的开盘情况来看，横沔玖境瑞府和浦发虹湾大概率不触发积分或会低分。
瑞仕半岛璟庭前期的入围分可以参考，一期高层+洋房36.31分，二期高层55.28分，三期预计推出288套高层+210套洋房，供应量超过前两期，分数有望更低或不触发积分。