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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百六十九期（NO.469）
专栏内容提要：
中国楼市观察：深圳二手房指导价新政威力显现，投机炒房陷入前所未有的困局。
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题*党**，坚持耕耘深度专业内容
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎关注
图片来源：网络
这是熊猫贝贝第469篇原创文章：
对于深圳的楼市和房价的综合表现和行情来说，堪称是中国大部分城市“土地财政”的风向标和带头示范。
深圳楼市和房价，长期备受关注，话题热门，长盛不衰。
这才是深圳这座特区城市在改革开放和经济发展大潮中，最核心的作用和意义。
土地是国家最宝贵，也是最优质的资产，房地产这个行业的发展，本质上就是国家参与的资产投资和经济发展的一个“国资背景，国企主导”的生意。
当然，这个理解需要建立在把地方政府看做是一个公司的性质：除了管理协调和分配，还要有创造收益能力的公司主体。
地域辽阔的中国，有建制的市级城市就有667个，经济全面发展，总是需要有带头示范和试验田的。
特别是在土地政策这样“国家出资”的重大经济发展模式上面，一定是要有一个模式测试，效益测算，更重要的，是要有管理可控性的示范城市。
这才是深圳房地产，楼市，房价的底层逻辑和意义。
纵观全国，还有哪个城市能够有极强的经济发展效率，极快的城市策动力，还有灵活的政策调整空间，能比得过深圳？
所以，笔者在所有的思考和文章里面，对于房价和楼市的研究分析，深圳都是单独拿出来，是一个特例。
因为试验田的意义和价值，不是过程，也不是表现，更不是什么趋势，而是结果和效果。
这个关于房地产的认知段位比较高，所以开篇拿出来夯实认知基础。
既然是试验田，那么在深圳的楼市中，出现什么样的手段和政策都不奇怪，对于深圳的房价来说，有多夸张的变化和调整，同样不奇怪。
这篇文章，不会见风就是雨的浮躁说表象，而是通过对深圳高规格，史无前例的“二手房指导价”新政实施后的各种效果和结果，进行有深度的解读分析，帮助更多的人，透过现象，看懂本质，结合自身的实际情况，对未来所面对的城市买房置业，对中国的房地产经济和房产价值，能够有一个更为理性客观的认知高度。
看完这篇文章，或许你就能发现，原来深圳这次的“价格层面”的调控新政，其实是关联全国房地产行业，楼市，房价未来趋势这盘大棋中，非常关键的一招“妙手”！
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
如果有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知财富，资产，还有中国房地产的那些事儿。
一、“二手房指导价”新政的威力，开始多元化显现。
如果说中国市场经济大环境中，有哪个城市的房子金融化，资产化程度最高，资本活跃度最强，投机手段套路，钻空子法门最多，市场反应灵敏度最快。
除了深圳，恐怕没有任何城市能做得到。
注意，这里绝对是正面褒赞，绝对是积极正向的评价，那些三观不正，阴阳怪气的人，就不要来自取其辱了。
这也是深圳能在短短40年发展时间里面，从一个破败落后的小渔村，发展到今天现代化超级繁华的大城市的，无论是从经济层面还是城市化层面，都冠绝全国，无可比拟，最大的优势。
当然，房价和涨幅在过去几年也一度全国第一。
更重要的是，中国房地产关联的土地经济的萌芽，事实上就是从深圳开始的。
先不说房地产风险和发展问题，没有任何一个城市，比深圳更适合作为房地产调控和各种管理手段效果实施实验的城市了吧？
无论是市场效率，还是资本运转，甚至是楼市参与群体，放全国，深圳当仁不让的第一。
要说炒房套路，营销推广，钻政策空子，从无到有的手段，深圳中介也是傲视全国的。
就连深圳有房的业主，都能想到投资自己的孩子，让孩子成绩上升，主动把片区的学校价值抬起来，进而拉升房价，市场经济的最高智慧，都在深圳了！
所以，在深圳进行政策和市场的博弈，是最合适的，也是最有意义的。
在深圳这个城市的调控只要有效果，有结果，放全中国哪个城市，效果只会更好，这个结论是必然的。
从2020年715新政，到2021年2月8日高规格的“二手房指导价”新政，还真的让深圳狂热的楼市降下了温度，大家知道现在深圳的楼市是一个什么情况吗？
看不到价格的二手房，两眼抹黑的楼市环境。
深圳的调控，事实上从农历春节前的2月8日，到今天为止，已经正式地走出了和市场，和资本，和各路手段深度博弈的深水区。
为什么这么说？因为深圳楼市当下的情况，堪称“休克”！
买房的的看不见价格，卖房的惴惴不安，中介丢失成交环境……
一句话，这一次的二手房指导价，是真正掐住了深圳楼市，二手房的命脉，也把短线炒房，投机套利的群体，逼到了一个非常危险的境地。
堪称给房产交易环境，营造了一个迷雾重重的氛围环境。
在这种没有价格标准，没有市场对比，没有金融明确态度，没有可见市场预期的情况下，再冲动的人和资本，恐怕也要三思而后行，小心翼翼，如履薄冰，才是正常的态度。
前段时间笔者写过对2月8日指导价新政的分析：
深圳楼市遭遇房价“杀手锏”，无数深圳“有房一族”将彻夜难眠？
这里就不再多做赘述，对于政策颁布的直接影响和效果，可以看看这篇文章。
其实指导价新政，对于楼市和房价行情来说，最重要的，不是价格表现，而是楼市这个局，不同角度的参与者，是如何来看待，并且决定行动策略。
任何城市的房价上涨，本质上都是城市的金融杠杆在增加。
当价格从原本的市场主导，转向了“官方指导价”，最关键的有两个方面：
一个是金融机构在楼市关联的经济层面，态度如何？执行如何？方式如何？
一个是中介机构如何在规则之下对二手房交易市场进行信息环境重构。
反应灵敏，无孔不入的深圳楼市，在2月8日指导价公布以后，有三件事值得一提：
第一个，在深圳已经有四家有分量的银行（光大，建设，北京银行，农村商业银行）正式宣布参考指导价发放*款贷**，市场一片哀嚎；
第二个，是指导价公布以后，市场中出现“15%上浮评估放贷”的声音，各家银行不置可否，对外基本上宣称统一口径：“等正式规定通知”。颇为值得玩味，不管信息来源如何，市场说市场的，反正钱袋子按兵不动。
第三个，是中介按照指导价挂牌，但是有*绑捆**其他溢价商品抬高成交价的行为，比如一些家具家电，按照匪夷所思的价格绑定房价，一个市值几百元的木板床，一个最多只要几十元的装饰画，纷纷按照几百万的价格*绑捆**房价。
可见深圳楼市，投机炒作的效率门道手段的厉害了吧？
当所有人，还在关注金融“开源”的时候，指导价新政的威力，其实已经全面，深度的展现出来了：
进入三月份，从银行业关联爆出：深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧，抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行的评估价更低。深圳有两家银行已实施，预计其他银行也将仿效。
“继银行按指导价上浮15%被政府辟谣后，经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额（放款额度）=面积*指导价单价*7成。目前中行已经停止递件。”
截止笔者发文以前，中国银行和上海银行深圳分行已经开始按照这个标准开始实行，对经营贷的抵押房产以指导价为基准打折。
好家伙！只能说好家伙！按指导价打折，少说要提前还款30%！（指导价普遍7折，部分折扣更低）。
这个事情的逻辑大家看明白没有？
这简直就是精准打击，全面收紧，把玩“套经营贷炒房”和“以房抵款，裂变炒房”，还有“违规抵押套利”的炒房群体和资本，往死路上逼哇？
原本是需求端和市场热情被金融收紧所抑制，现在直接从供给端的根基直接挖下去了！
这对于背负高杠杆，违规套贷，玩炒房裂变心法的群体来说，如果真的实施，落地执行，那恐怕不是什么好消息，不对，应该是灭顶之灾。
不仅买房金融收紧，这下子连抵押*款贷**金融端口都同步收紧了。
距离2月8日指导价公布，还不到1个月时间，这就是深圳速度。
虽然笔者从来没有带节奏喊口号标题*党**的习惯，但是在这篇文章里面还是说上这么一句：
中国楼市中高杠杆的风险套利者，和中国足球那句著名评价一样：“留给你们的时间不多了”……
没有危言耸听，也没有什么针对性，市场经济嘛，各显神通无可厚非，只是这一次，对于借助杠杆在中国楼市进行资本套利，金融逐利，价差牟利的群体来说，恐怕是真的不一样了。
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二、深圳楼市调控背后的深意和核心逻辑解读
结合文章开篇对深圳价值和意义的阐述，再加上深圳楼市和房价当下调控环境和效果，其实可以发现，深圳的调控，相比于其他城市和地区的调控，更有深度，更具有实验先行性。
调控的目的和意义，很多人都没有想明白，这里就给大家从 4个维度 进行深度剖析：
1、大面积，多城市的调控落地，本质上是高层结合经济和货币实际情况，通过对房地产金融的限制进行调节，不是房子不给涨，不能涨，而是经济需求已经足够了，不能被市场无止境的欲望哄抬继续涨，说白了就是涨够了，该消停了，该生产生产，该消费消费，该打工打工，别再盯着房价想着套利了。
2、利率调整的影响其实在一个价格变化幅度可以覆盖资本调用成本的时候，已经没有什么明显的效果了，如果房价一年涨10%，那么利率调整到10%才有意义，问题是不可能。
所以房价只要一年涨10万，1万元的利息波动有什么意义？这才是高成本的资本急吼吼的炒房根源问题，在楼市调控里面，常规的金融利率手段失效。
这也是过去20多年来，中国房价凭借金融的支持一路上行的根源。
既然利率没效果，也不能随便调整，那就只能从额度上进行管制。
3、深圳已经成功地证明房地产经济对一个城市经济发展的拉动意义和效果，并且在深圳有中国自由度最高的市场经济环境，所以才会有深圳楼市和房价的现状。
直白一点，深圳的楼市和房价，完全是在一种高层默认，并且是实验观察的顶层视野下得以实现的，和什么供需，稀缺，价值，规划，经济……没有一毛钱关系。
这个认知维度很高，建议大家多看几次。
放开搞！是深圳能有今天的根基，对于楼市和房价也是一样，所以，深圳的调控本质上并不是要*压打**房价，而是在金融风险可控范围内，进行管制手段的测试。
深圳的经济被房价冲垮了又如何？一个深圳能对667个城市的经济基本面产生多大的影响？
既然能集中力量造出一个深圳，就不要担心造不出第二个，关键是经验和教训才是管理者财富和智慧结晶。
所以深圳调控，两个目的：
一个是对政策效果的测试，只要政策效果达到了，调控的意义和价值就体现了。
另一个，是过程观察，不论是市场，舆论，还有各路钻空子的手段和把戏，局中人以为是聪明，维度高一点，都是在看戏。
跳梁小丑，是啥意思？
4、最后，就是深圳调控对全国房地产经济模式的示范意义，不言而喻。
深圳调控，从政策到金融，从规则到价格，都是实验在前，在结果和模式没有完成评估以前，其实对于非深圳的购房群体来说，影响是完全不存在的，但是绝对值得关注，思考和分析。
深圳的房价和楼市，已经是完全脱离于主流楼市和宏观层面的独立行情和环境了。
也正是因为这样，深圳的房价涨跌也好，市场冷暖变化也好，认知的角度就不能是什么肤浅简单的风向标或者是什么示范城市，而是一个实验田。
以上，就是深圳调控的深层含义和核心逻辑。段位略高，深度也有，建议多看几次。
如果你在深圳，那不好意思，这就是环境，在深圳就要有深圳思维，要有深圳效率，要么深圳那种灵敏血脉。
如果你不在深圳，那就不要对深圳的房价和楼市妄做评议，因为深圳这样一座城市的经济逻辑和各种表现，还真的不是整天看个价格，听个动向就咋咋呼呼的群体能看的懂的。
深圳的调控，是顶层设计在积累管理经验，就这么简单。
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三、结合当前的调控环境，该对未来中国楼市和房价趋势如何判断？
其实很多所谓的专家，还有各路不知来历的房产大V，对于楼市调控都是只看皮相，不见骨肉。
中国的房地产经济，是盘大棋，对于不同的城市来说，没有完全一摸一样的调控政策和态度，是一城一策。
对于那种一看到一线城市出台调控就一厢情愿地带节奏喊口号的内容，还真的不值得吐槽。
中国的房地产经济，终究还是要为中国经济发展服务的，是中国经济结构中重要的，不可或缺的一个组成部分，不仅仅在中国，全世界都一样，美国经济结构中，科技军工第一，金融股市第二，房地产就是第三，而且美国还是典型的高城市化，存量地产经济结构。
美国的房地产占GDP超过10%，最高达到12.6%。
别的不说，大家知道美国有史以来最有钱，也是特不靠谱的那位刚刚卸任的川大爷，发家致富，核心产业是做什么的？
还是房地产。
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不管政策环境，调控压力如何，房地产依然是普通群体，特别对于中国群体来说，最靠谱的底层资产，没有之一，是最重要的。
本质上，一个国家，一个城市的房子的价值表现，*绑捆**的就是国运，是城市经济发展的趋势。
调控的存在的意义，其实是为了房地产这个行业，这门生意，能够长期持续，可行发展，毕竟这个是国有参与的生意不是？
一个行业，发展的太快，必然会伴随弊端，市场波动太大，会激发不同阶层的矛盾，价格效率太高，吃不完所有的红利就要退场。
房地产行业，关联的房价和楼市如果出现问题，别说中国了，全世界经济体量只要有规模的国家和地区，都要出现经济层面的大问题，甚至是大风险大危机。
假设房价真的出现暴跌，楼市崩盘，最惨的还是穷人和没有房子的群体。
有房子的人最多资产缩水，炒房套利的不值得同情，但是穷人，无房群体就会因为房地产经济拖垮经济环境而导致收入问题，不是房子跌价穷人买房就容易了，而是房子跌价穷人怕吃饭都要出问题了。
这个逻辑可能很多流氓无产和无脑喷子会被扎心伤害，不客气，现实和时间会证明的。
比如日本，比如委内瑞拉，比如东南亚很多国家，稍微有点眼界的人，都应该明白我上面说的这个理论的合理性。
回到中国未来的房价和楼市趋势上来看，城市化还没有结束，人口的流动还没有停止，社会财富阶层的固化没有形成，对于中国来说房地产经济距离真正意义上的下行和地位作用被取代，还有很长一段时间。
而且，从笔者个人态度和价值观来看，是长远看好中国，坚定的认为中国一定会走向更为繁荣富强的未来，所以短期的波动对于房地产整个趋势没有什么分析意义，长远来看，国运决定价值。
剩下的关键，就是城市的选择了，这个因人而异，不多做评议。
城市化的必然趋势，就是中心化，超级大都会，人口资源高度聚集。
而更多的城市，不说什么房价和楼市，整个城市的未来，有一个很好的形容词：“鹤岗化”。
这就是未来，这就是趋势。而且不会以个别人的意志和态度发生改变，因为这就是被历史所证明的规律和规则。
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四、几个思考结论和建议：
1、理性预见，无论是当下还是未来10年20年，甚至更为长远的时间和周期里面，房地产经济在中国的经济环境中的地位依然重要。
对于个人和家庭来说，除非是财富量级实现质变，房子估值占比对身家而言不超过30%，那么房子依然是决定个体财富，最重要的组成部分。
选对城市，选对房子，拥有房子，对于个体的财富来说，重要性不用多说。
如果在市场经济私有制核心的规则之下，还没有这个意识，最好现在就建立起来。
别管那些流氓无产，底层懒惰群体的言论，这样的实话不是每一个人都愿意写出来，说出来。
2、房子对于个人和家庭来说，不仅仅是一个重要的生存生活资料，更重要的，是在经济环境波动和货币环境变化中，重要的避险资产。
3、深圳这样的城市，不是没有刚需，本质上是真正这样的城市需要的刚需门槛太高，比如说孔雀人才计划的要求，其实有没有被选上不重要，达到那个标准的基本上在深圳房子都不是什么问题，房价是城市筛选工具，而深圳现在的一切手段和尝试，其实都是在“腾笼换鸟”，驱逐劣币。
这对于未来买房的群体来说也是一样，资本的力量不可能在中国未来的楼市中长期作威作福。
4、房地产高速发展，野蛮成长的时代，事实上已经结束，也必须结束，现在开始到未来5年，中国不同城市的房子意义和价值也会不同，对应的就是价值分化：
有的城市，是体现人才价值的资产；
有的城市，是体现城市财富的资产；
有的城市，是解决地方财政赤字的工具；
……
多元未来，才是中国房地产真正的未来，关键就是，你能不能看懂所在城市房子的价值？
任何城市的房价终极结果，都是由“买来自用”的群体决定的，而不是用房子赚钱的人和资本决定的。
深圳的人才购买力和十八线县城的普通人的购买力，才是房价的差异的根本。
这就是笔者，对未来中国楼市的趋势思考和判断。
文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。