◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy） ◎ 编辑 | 密探君
“我国特色小镇建设成为稳投资的重要一翼。”、“全国特色小镇总投资超万亿”，这分别来自新华网、南方日报近日的重要报道。上个月，光明日报还刊文报道称，"以特色小镇建设为抓手推进乡村振兴。"
从2016年7月，住建部、发改委和财政部联合发文开展特色小镇培育以来，特色小镇在祖国神州大地上如雨后春笋般地崛起。截止目前，除了官方认定的2个批次、数百个小镇项目建设之外，来自民间资本更宽意义上的特色小镇就更多。
投资是一方面，关注效益也是应当的。恰好，莱茵体育很可能就是一个很不错的观察窗口。
12月6日，莱茵体育正式公告：向关联方“成都文旅集团”出售莱茵达西部体育发展有限责任公司（简称“西部体育”）100%股权、莱茵达体育小镇建设发展有限公司（简称“莱茵小镇”）100%股权，交易双方均为成都体育产业投资集团子公司，最终均属于成都市国资委控制。
要知道，莱茵体育三季报业绩已非常恼火，即前三季度营业收入同比下滑87%，归属于母公司股东净利润亏损逾6000万元，同比暴跌405%，此时出售很明显就是试图扭亏以避免被ST带帽。
从体育达人高继盛手上接盘莱茵体育的成都市国资，拥有了“成都体育第一股”的称号，但面对莱茵体育的业绩低迷、亏损，在体系内进行资产腾挪、交易应该说最直接，也最见效。
从披露的信息看，成都文旅集团的日子也不太好过，比如去年净利近8000万元，经营净现金流为-5769万元，意味着仍要靠融资或投资获得现金维持公司运营，今年前9个月营收10.36亿元，却不及去年全年24.4亿元的一半，净利亏损-2344万元，经营净现金流359万元。
不过，有意思的地方还在后面，也就是那两家被出售的公司，即“西部体育”、“莱茵小镇”。从经营数据看，“西部体育”去年及今年前10个月净利持续亏损，经营净现金流稍有好转，而莱茵小镇去年及今年前10个月净利同样持续亏损，但经营净现金流一直为负，未见好转。
持续亏损的原因，又出在哪里？从西部体育看，无论是商户租赁还是体育经营，均出现收入难以覆盖收入的困境，前者可以归结为运营不善，后者则说明体育场馆运营并不赚钱。
在评估机构的眼里，莱茵小镇主要为管理公司，无实质性经营业务，主要为对无锡莱茵体育发展发展有限公司的投资，该公司尚处于建设阶段无实际收入。
从最终评估结果看，以2019年10月31日为基准日，西部体育全部股东权益评估值17,714.51万元，评估增值10,330.75万元，增值率139.91%；莱茵小镇全部股东权益评估值12,265.44 万元，增值6,247.40 万元，增值率103.81%。
无一例外，“西部体育”、“莱茵小镇”出现高估值溢价的核心资产都是长期股权投资一项。前文已提到“莱茵小镇”全资控股“无锡莱茵体育发展发展有限公司”，而“西部体育”主要全资控股“莱茵达（桐庐）体育发展有限公司”。
如果继续研究调查，我们不难发现，“无锡莱茵体育发展发展有限公司”对应无锡锡东体育综合体项目，而“莱茵达（桐庐）体育发展有限公司”则对应杭州桐庐体育小镇。
2017年9月，也就是莱茵桐庐公司成立不久就在杭州桐庐摘得2个地块，总占地逾17万平方米，合计258.36亩，总地价只有1.9亿元，在杭州拿地有多便宜可想而知。这只不过是对当年三月莱茵体育与桐庐县达成框架合作的一个重要落地动作。
按框架协议，莱茵国际足球小镇项目选址于桐庐富春山健康城金中路西侧地块，规划用地1000亩，其中首期*地征**约677亩，同时租用周边地块约300亩，作为后期征用储备。
莱茵国际足球小镇业态包括国际足球学校、足球俱乐部训练基地、冰上运动训 练基地（含冰上竞赛场馆）、体育综合体、体育产业孵化园、足球总部基地及相应的商业、办公、住宅、足球主题酒店（拟引入国际知名足球俱乐部主题酒店） 等配套设施。
莱茵体育那次拿地，将总投资20亿元打造首个体育特色小镇——桐庐国际足球小镇，还包括承接2022年杭州亚运会相关赛事分赛场和中国女子足球超级联赛的主赛场。
当前，体育产业在国内方兴未艾，杭州房价飙涨，地价也跟着涨，虽然莱茵桐庐公司乃至西部体育无收入乃至亏损，但并不妨碍其获得高溢价，究竟是什么东西溢价翻倍，其实最终还是当初很便宜的文体娱乐及其配套住宅、商业等建设用地。
“无锡莱茵体育发展发展有限公司”也逃不过同一商业逻辑，基于2018年7月莱茵小镇与无锡锡东新城管委会签署《锡东新城商务区体育综合体项目合作框架协议书》，今年5月份底价摘得锡东新城商务区弘业东路北、中心河西一幅占地76亩的地块，成交价9100万元，容积率≤1.2-1.4，实际上就是此前框架合作的“预定”。
从土地性质看，锡东76亩地为娱乐康体用地、商业用地，以“无锡莱茵体育发展发展有限公司”为主体进行高端体育配套项目建设及运营，包含但不限于羽毛球场、乒乓球场、健身中心、轮滑场地等体育运动设施及场地。
而今集中被出售，意味着将从莱茵体育剥离而进入成都文旅集团体系内。此外，2017年莱茵体育还与杭州萧山区蒲阳镇签署过一份“律动蒲阳”特色体育小镇合作协议，涉及律动智创----体育产业智造园、律动体验-----特色体育体验区（冰雪小镇、渔人码头、乡村年代与大湖星空）。
当年，莱茵体育曾与四川彭州签署“中国·彭州”葛仙山运动休闲小镇项目合作投资协议，总规划面积约575公顷，一公顷15亩，你可以想象有多大，号称集体育运动、休闲娱乐、创意地产、互联网创客聚落为一体，以消费型文化体育旅游休闲为特色的国际型体育旅游度假区，总投资40亿元。
注：四川彭州葛仙山旅游景区
而更早些时候的2015年，莱茵体育曾与黄山市政府签署过“国际户外运动基地”的战略合作框架协议，依托黄山市徽州文化与艺术长廊项目区徽州学府板块，投资建设占地约500亩，建成具有黄山特色、并可作为国家及各省多项目专业运动队伍的轮训基地，涉及建设国际户外运动基地、打造体育品牌赛事和发展体育旅游三大领域。
业内人士曾粗略算了一下，上述签署的一系列体育大项目总投资大约140亿元，仅是体育基础设施投资就是一笔不菲的支出，但这是一个现金回流较慢的过程，所以拿地必须配建其他如住宅、商业等可售物业，这也是很多房企操作特色大盘的一贯做法。
遗憾的是，2017年8月，在体育总局办公厅印发《关于公布第一批运动休闲特色小镇试点项目名单的通知》（体群字〔2017〕149号）公布的首批96个国家级运动休闲特色小镇试点项目名单中，莱茵体育的几个体育小镇项目均不在此列。
一年后，体育总局再次发文喊话：“不具备条件的体育小镇将取消试点资格”，认为部分试点项目仍然存在政策落实不到位、工作机制不完善、工作进度不理想、主导产业特色不突出、功能定位不明确、产业规划不清晰及难落地等问题。
就像很多大型房企一样，即使不入围官方名单，也照样做特色小镇，还热火朝天。对于莱茵体育来说，上市公司体量偏小，比不上财大气粗的一线房企大鳄，一时也难以吞下这么多大项目。
对于当初莱茵体育的掌舵人高继盛来说，莱茵体育之所从莱茵置业改名而来，恐怕也是想彻底“去地产化”，打造真正的体育产业第一股，然而现实却非常残酷，最终无奈让出公司控制权，确实过于遗憾。
编辑：密探君
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