对于大多数人来说，不动产最大的风险是“不动”！
尤其是在当下的楼市，二手房成交量不断刷新纪录，成交价格屡创新高！
在刚刚过去的3月上海二手房成交直接冲向 约2.4万套！
这让不少群友们早就盯着自己买到的新房、手持的二手房周边是否涨了？处于怎样的价位？
其中，有部分群友反映宝山杨行的二手房也涨了：
1.次新远洋香奈竟有7.9万+成交？
2.去年热卖新房四季都会目前挂牌6.5万+？
事实上，宝山杨行7.9万+的成交足够惊叹，但从“常识”来理解又不太可能，翻看数据， 笔者发现了群友说的这套房源，仔细看看楼层怕能发现端倪，与销售确认此房源由于是顶楼复式，由于户型稀缺，楼上三层才成交价格如此！
而去年大卖的四季都会，当下 普遍的成交价位约5.8万+，挂牌上高层如今的确有小幅上升，在6.2-6.5万之间；叠墅7.7万左右！
对比之下，看看2批次入市的万业紫辰苑约4.83万的新房价格，真的就是便宜！
而说起 宝山杨行！
环顾外环外N个板块，TA一直就是老实巴交，本本分分做一个刚需板块。
作为500万级的圣地，这些年出现在不少TOP榜单上！要知道，这里积分常年超60分+，更有一度创下75.72的高分。
那么，借着群友们关注点，今天不妨来看看宝山杨行一个北上海“顶流”板块，当下二手房整体走势涨幅如何？
这些年吸引购房者大把涌入的关键点在哪？
未来还有哪些新盘值得入手？
一、杨行潜力无限！近5年二手成交涨幅赶超大盘！
首先，不妨来看下杨行近些年的一二手成交数据：
杨行近5年新房成交价格平稳上涨！
2019-2022年新房成交量均保持在1000套+ ，成交价格也在平稳上涨。
截止今年3月，2023年网签成交10套，全是之前的存量房源。 成交价格已来到约5.5万+（含联排），创近5年新高。
其次，翻看近10年房龄二手房成交价格略有涨幅！甚至赶超上海大盘！
杨行板块内的房子多是近10年建成的，整体老公房分布较少，对比宝山其他板块能看到，杨行算是综合水平还算不错。
这里笔者拉取了近10年房龄的二手成交均价走势！
近5年时间杨行涨幅约28%，超过宝山区约7个点！更赶超大盘约5%左右的涨幅！
*成交均价为估价
在拉取数据前，笔者都是抱着杨行跑输大盘准备的，但最后成绩还是超预期不少。
二、明明尘土飞扬+集卡成群！杨行赢得点在哪里？
价格！交通！位置！
杨行板块属于上海主城区一部分，这也是TA愈发崛起的一部分，作为未来整个上海的发展重点，地段上也孕育了更多潜力，一个距离市区较近的板块！
板块内已建了大量住宅小区，万科、绿地、中粮等开发商先后进入。
板块内现有的生活配套均在不断升级，不仅成熟多样，且能级不低！
刚需群体选择于此最大的点，交通！
这里有1/3/19（规划）号线三轨交汇，可以直达人广、陆家嘴、北外滩！
1号线的能级颇高，沿线区域“非富即贵”，无需换乘即可直达 大宁、人民广场、徐家汇、漕河泾 等上海核心CBD。
3号线，直达 虹口足球场、上海火车站、中山公园、上海南站 等城市重要商圈节点。
这样一来，工作的机会就很多了。
包括，自驾方面，南北高架和江杨北路、郊环、外环是杨行板块出行主干道。
1号线与南北高架走向大致类似，江杨北路又与未来的19号线北段走向大致相同，以上这些区域不管是自驾或是轨交，前往杨行都非常方便。
值得一提的是，根据规划，杨行将成为上海轨道交通北枢纽，通车的1号线穿板块而过， 未来的19号线将连通闵行春申与宝山杨行，21号线起自杨行枢纽，终至沪东铁路东站枢纽，连通上海自贸区的各重要片区。
未来上升空间很大的上海北部轨交枢纽，杨行的板块价值还在飞速提升。
不说别的，光一个交通出行的点就足够吸引大把刚需购房者蜂拥于此！同价位松江泗泾、嘉定马陆，从轨交数量还是出行便捷度，又或是到市区的距离，都是无法与杨行相媲美的！
更关键的是，纵观整个环线，杨行就是外环线的价格洼地！
在此基础上，配套还算尚可，刚需接受的理所应当：
这里不仅有宝山花园城、北上海商业广场、亿博商业广场，更有标志性大盘“四季都会”将建成建面近3万平米的盘古路杨泰路商业综合体，商业能级不断提升。
包括，杨行体育中心已经开建，规划设有游泳馆、乒乓球馆、网球馆、健身长廊等，建成后，将是杨行地区首个集体育、休闲、娱乐为一体的创意运动公园。
杨行体育中心效果图
再者教育，这里有上师大附属与上大附属的两所公办九年一贯制学校，许多家长看到这里直接破防了。
先不论教育质量如何，九年一贯制就代表一个字：稳。
就连生态环境方面上也没有拉下，周边的白沙公园、杨泰绿地都是适合散心好去处。
医疗更有复旦大学附属中山医院托管，三甲医院也来了！
2020年6月16日，宝山区政府与复旦大学附属中山医院签订战略合作协议，由中山医院对吴淞医院实施全面托管，初步选址在江杨北路友谊路东南角。
大家吐槽集卡、灰尘多，的确是，但抛开蕰川公路不谈， 仔细瞧瞧东面整个片区的城市界面可以，一个全市商品房聚集的组团在外环线附近也算稀缺代表了！
同时，由于宝山产业结构的问题，杨行东西两侧都有不少产业，源源不断吸引大把外来人口！
近些年宝山人口徒增，其中不少都是跑去了杨行，毕竟这里开发了不少新楼盘！
杨行常住人口23.81万人，户籍人口仅有7.29万人，占比30%，远低于上海平均水平。
所以，这些产业类型、新增人口，决定了杨行在外环外的地位。
不少市区刚需群体也前去定居，外环线刚需圣地非他莫属！
三、那么，试问未来这里还有地铁盘推出嘛？将来还有哪些新供应？
事实上，主要集中在3盘，来看最新节点：
注：本文信息均为预估，最终拿证、开盘、供应节奏，均以开发商公布为准。
1，二批次入市的 万业紫辰院，预计4月底取证认购，主推建面约87 ㎡ 2房、约125 ㎡ 3房，毛坯交付均价约4.83万/ ㎡；
2， 山东健康·宝钰澜庭 ， 四季都会繁星启的南面，距离就差一条马路，目前售楼处已开放！ 将推建面约89-115㎡3房，联动价约4.93 万/ ㎡；
3，1号线富锦路站西侧，招商海德名门北面还有一块大地，同样也是由四季都会开发商诚卫兴拿下的！ 很多小伙伴称其为“新四季都会”！地块规划约75万方超大住宅体量，预计最快首批今年入市。
展开细看下：
自从四季度会绿龙北售罄后，杨行板块的地铁盘越来越少了！
虽然二批次杨行有上新房项目，深耕十数年的万业紫辰苑，进行了一波收官加推。 仅仅90套房源，均价4.83万/㎡。
可相比红盘四季都会绿龙北来说，距离地铁站较远，未来距离宝山站更近，在轨交出行上怕是要借助小单车咯！
地图显示，从白沙公园（万业新房源就在对面）到地铁站距离：
对于这个项目优点，肯定是小区生活氛围浓郁，社区景观、体验感都还不错，外加现房学区全部划分清楚了，目前对口上师大附属宝山实验小学！
缺点呢，除了笔者说的轨交稍微有点小距离，那距离宝山站近，也会造成噪音，人口复杂等，会存在一定的隐患吧。
此外，新房上还有大家期盼了许久，四季都会繁星启周边的新房—— 山东健康宝钰澜庭！
项目自身体量不大，大概率一次性339套房源全推，低积分还是有点机会，项目已知容积2.0，社区会自带30%的商业体量，距离地铁站稍微会比四季都会绿龙北远些，直线距离约1公里左右。
户型上，预计约115㎡毛坯交付，其他为精装修 。
目前项目售楼处已开放，样板间预计4月中旬，大概率今年上半年入市！
最后，不少购房者问的最多的四季都会卖完了嘛？是不是还有？
的确，有！
去年，杨行发布公示了新一期老集镇城中村改造方案，笔者认为大概率就是网传的“新四季都会”，其包含了住宅、商办、社区配套等，相比老四季都会分了几期，小区分布各地，而这个地块相对更好些，是一个完整的地块。
据群友爆料目前，该地块已在进行内部清拆工作！
这三盘如何抉择：
- “新四季都会”推荐给不着急，等得起的朋友，东西是好的，只是目前手上消息略少，适合中等积分，对轨交出行依赖较大的朋友们。
- 山东健康·宝钰澜庭，新晋“地铁盘”！项目周边配套能与四季都会共享，社区有约30%商业体量，算是四季都会平替了！大概率4、5月份会有更新消息！
- 万业紫辰苑，二批次已入市即将取证！且现房，所见所得！已有明确对口学校！适合低积分！改善需求的家庭！
说到最后，刚需的杨行还是推荐给预算400-500万的小伙伴，虽然这里有很多值得被吐槽的事，但不可否认，即便在鄙视链底端，TA也有着与生俱来可以拿得出手的优势，足够让众多中高分人群蜂拥于此...