2022年，真是一个不讨喜的年份。
我们被抛入一个无法理解的世界，被自己所不能控制的力量推来搡去。
在泥潭中挣扎了一年，所有人的承受力被压到极限。
高压之下，“变形记”上演。
楼市，尤为甚者。
10个关键词，“杀青”2022年的天津楼市。
01 救市潮
2022年，中国房地产迎来“气吞山河”的救市潮。
全国已出台1100多个救市政策，平均一天仨……
限购、限贷、公积金、首付比例、利率、契税，全面大松绑。
国务院、央行、银保监会、财政部、证监会……轮番喊话。
很多城市“松出花儿”，大蒜换房、免费坐地铁、买房送工作……
民间智慧，力大无穷。
2022年的楼市，是一只薛定谔的猫。
你以为它休克了，其实它很清醒；你以为它清醒了，其实它正休克。
天津的救市，小火慢炖。
5月20日，首套公积金*款贷**额度提高到80万。
9月16日，二套首付比例降至4成，认房不认贷。
太阳底下没有新鲜事，重回2014年。
放松——放手易、放心难。
02 半月行情
“神了个奇，今年天津楼市，单数月是半月行情……”一语成谶。
1月，8天行情；3月，一周行情；
5月、7月、9月、11月，半月行情；
最后还送一个月——12月，“全阳行情”。
疫情一捣乱，一切都白干。
小阳春，被迫中断；红五月，一盆冷水浇下来；年终冲刺，还没开始就结束了……
心慌难择路，踩着刹车前进，身在其中的人，都不容易。
365天，天津楼市也就走了一半的路。
不意外，2022全年新房成交不到800万平米，比2021年少了近4成。
天津外地人购房占比大约40%，损失的主要就是这4成。
好在，“掐脖子”的大手消失了。
北漂儿已进场，成交量逐渐回血。
03 “上网课”
孩子们上了一年网课。
班里的学霸还是学霸，内驱力极强。
但学渣，变得更渣了，是真不好好学啊。
线下常被迫中断，天津在售新盘也得“上网课”。
卖得好的，不受影响，依然卖的好；卖不好的，这下卖得更差了。
每个月新房成交量过百套的，一只手数得过来。
成交量不过10套的，竟然有100多个楼盘。
产品力强的，比如绿城、中海、金茂、仁恒，认可度更高。
产品力弱的房企，更没人认了。
楼市如课堂，学霸还是学霸，学渣更渣。
04 本土化
外地人“进不来”，天津楼市只能靠“自己人”。
“自己人”多以置换改善为主。
2022年，天津的改善成交能占到40%，比2021年提高10%。
“回归市区”异常明显。
市区新房成交量占比从2021年的8%，一路最高涨到14%。
楼市，正在趋向本土化。
天津新增人口驱动力也不大，未来也得“靠自己”。
只有“自己人”愿意去的地方，才有长期价值。
05 信用破产
2022年，23家千亿房企“轰然倒塌”。
排名TOP50的民企，70%都被干趴下了。
融资+销售，是房企“正常走路”的两条腿。
2021年被废了一条，2022年另一条也废了。
违约、暴雷、烂尾……房地产经历了一场史无前例的信用危机。
没有品牌力的房企，根本卖不了期房。
任你天花乱坠的特惠、降价，都无济于事，不被买账。
即便品牌不错的房企，在“钱”上稍有风吹草动，买房人“草木皆兵”。
大家只有一个共识：
安全第一，现房为王，哪怕贵一点。
国央企，万科、仁恒、龙湖等优质民企，信任度更高。
叱咤风云之后，牌桌换人。
06 停贷潮
2022年7月，全国近50城爆发停贷潮。
天津将近10个新盘也跟进。
包括当时停工的融创、恒大、蓝光等楼盘。
本来上半年政策叠加后，6月楼市有了高歌猛进的苗头。
一下剧情反转，全国30个重点城市，新房成交量突然腰斩。
信心，瞬间跌落谷底。
老百姓怎么也想不通，“为什么房企可以没有契约精神，但我必须要有呢？”
第一次感到，个人的力量，如天地蜉蝣沧海一粟。
无助到极点，空悲叹。
很多买房人的痛苦，是沉默的。
07 土拍创新低
2022年天津土地成交，比2021年掉了7成的量。
极其不正常，“顺手”还创了个15年来新低。
略显潦草的卖地背后，“两集中”也名存实亡。
出让的49宗宅地，“低少好小”。
地价低、*绑捆**少、地块好、竞争小。
“新面孔”还特别多。
大型房企自顾不暇，给了小民企“上牌桌”的机会。
但盖房子这事儿，的确需要经验和创新。
买房人还是希望优质的市场化房企，尽快回归。
2022年宅地出让400万方，新房成交800万方，里外里去库存400万方。
房价，短期就看供需。
2023年，天津楼市将继续去库存。
警惕头部板块房价“反扑”。
08 鱿鱼游戏
手里没把米，*鸡叫**都不理。
房企历时一年半的“鱿鱼游戏”，终于在2022年分出胜负。
从“三条红线”到“四支箭”，从滴水不漏，到大水漫灌。
已有90多家房企拿到银行额度授信，总额4万亿。
胜者为王，也是剩者为王。
天津的房企，“死一半、走一半、留一半”，只剩1/3。
集中度越来越高，产品主义回归。
一个时代结束了，惟愿下个时代，风平浪静。
09 学区房
一片萧瑟中，天津学区房一枝独秀。
上半年看和平，房价上涨10%；下半年看河西一片，房价上涨15%。
中海和平之门，清盘价8万/平米……越来越多人接受了“认命式买房”。
学区房的共识，百毒不侵。
共识形成偏好，偏好体现在成交。
看着二手房，新房也学会了“模仿”。
河西把师大二附小用到极致，南开也开始抄作业，“循环使用”南开中学。
天津楼市的尽头，是学区房。
10 政策钟摆
坐过欢乐谷的“大摆锤”吗？
由高点到低点，速度越来越快。
以“930”为开端，政策加速度开启，从放松转向刺激。
先给买房人“三板斧” （降商贷利率、降公积金利率、置换免契税） ，再送房企“四支箭”。
年底峰回路转，高喊“房地产是支柱产业”。
2021年急刹车，2022年猛踩油门。
一个完整的政策周期毕现。
2023年上半年，政策继续加速，以一二线城市为主。
天津，大概率全面打开限购。
—— 重建2023 ——
魔幻的2022年，即将结束。
焦虑、愤怒、迷惘、犹豫、遗憾……
伤痛总有千万种，为这百十来平米的房子，承担了太多。
这届“买房人”没有错，是“卷子”太难了。
此刻，请为自己鼓掌。
门外的“灰犀牛”基本都被赶跑，确定性正在回归。
2023年，政治、经济、房地产……都将进入新周期，一个比2022年好的周期。
年光似鸟偏偏过，世事如棋局局新。
好运“拍了拍”你，愿所有的美好与你不期而遇。
祝大家新年快乐，阖家安康！