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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。 编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目：鸥鹏湾
①一环内江景房 装标较高
南昌朝阳洲一环内江景房，共4户型，最小的115㎡，最大的瞰江户型有157平，装标较高，带新风系统和中央空调。
②近地铁 交通便利
项目距离地铁4号线灌婴路站约600米，1公里范围内有9个公交站点；周边路网发达，沿江快速路、抚生路均为城市主干道。
综合推荐购买人群：
单价10899元/㎡起，不过整体价格也在1.4-1.5万/平，适合对江景有一定执念的改善人群。
一线江景 改善住宅
鸥鹏湾是新鸥鹏集团（原重庆大学校办企业）在南昌打造的第一个项目，在全国开发的住宅项目也不多，名气一般，在这个房企动不动就烂尾的年代，对开发企业实力的考核还是非常重要的。
项目总占地约3万方（约46亩），总建面约9.84万方，共计户数392户，车位606个，绿化率30%，容积率2.5，其他数据中规中矩。
整个项目一共由10栋小高住宅和1栋高层写字楼组成，住宅方面，小区除了7#、8#两栋为17F外，其余的8栋都是18F高层；所有住宅产品均为专梯专户，其中7#、8#、9#、10#四栋西北朝向，直面赣江，一线江景。
写字楼方面，楼高120米，共23层，据悉后期顶层会成新鸥鹏集团的办公区，大楼其他楼层可能会做成高档的江景酒店，但具体情况还没确定。
目前，鸥鹏湾已领出2#的预售证，共36套房源，户型面积约127平四房两厅两卫，带装修价格13349-15749元/平；据项目消息，预计首开1#、2#、10#高层，推出时间待定。
内部设施方面，小区自带一栋3层高的独立商业，建面较小；6#、7#、8#中间位置设有科技馆（儿童游乐场所）；7#、10#中间设有羽毛球场；另外，小区设有中央花园景观，还设置了一条400米的健身跑道，供业主使用；整体来说，小区内部配套偏少，可能这个也跟项目地块有关，面积小，园林施展的空间不是很大。
主力户型分析：4栋高层配备一线江景资源
1、江阙157平户型四房两厅三卫
江阙户型是157㎡四室两厅三卫的改善户型，该户型分布在项目的8#、9#、10#三栋楼，户型整体方正，独立入户玄关；户型三房朝南、一房朝北，全卧飘窗采光充足。
该户型作为一个瞰江户型，朝向西北、270°L型阳台放大了整个客厅的视觉观感，同时配备一线江景视野，南昌一江两岸的风光尽收眼底。
另外，项目还有一个瞰江户型，便是江瀚127㎡三室两厅两卫户型，该户型其实就是缩小版的江阙户型，同样是朝向西北的L形阳台，两房朝南一房朝北；虽然面积小了，但依然做到了全卧飘窗，采光充足。
2、江著115平户型三房两厅两卫
江著户型115㎡三室两厅两卫，分布在整个小区唯一一栋两个单元的楼栋，该户型是整个项目最小的户型，但同样做成了专梯入户；装修方面，江著和其他大户型一样，都是带中央空调和新风系统的，客户不用担心因为买了小户型让自己装修配置降低。
江著户型方正，入户带玄关，入门右手边是长辈房、左手边便是餐客厨和另外两个卧室，生活空间相对独立；这个户型另一特色是四开间朝南，也就是说所有卧室都是朝南向的，除了连接阳台的次卧外，其余两个房间均带飘窗，采光充足；而客厅也做到了南北通透；两个卫生间都设置在北面，虽然没有干湿分离，但是也做得方方正正，空间也比一般的卫生间大一些。
3、江澜127平户型四房两厅两卫
户型127㎡四室两厅两卫，户型方正、南北通透，分布在1#、2#、3#、4#、6#；户型带入户玄关，四开间朝南、开间约13.5米，南向阳台宽约6.8米，连通次卧；其余卧室+北向书房均带飘窗，保证了自然采光。整体看起来和市面大多面积段相近的四房房型很像，中规中矩。
一环内朝阳州板块 地铁口盘
欧鹏湾位于南昌市西湖区朝阳州板块，一环内，是纯粹的南昌中心城区；西湖区面积约34.8平方千米，常住人口51.4万（2019年），下辖11街道1镇。
朝阳州板块是西湖区政府的所在地，周边配套基本都是现有的，生活配套齐全，但周边面貌一般，很难有大的改观。
公交地铁发达 自驾便利
轨道交通：
鸥鹏湾距离地铁四号线（在建、2021年12月底开通）灌婴路站约600米，通车后可快速连通九龙湖片区、东西湖老城区、青山湖区以及高新区艾溪湖板块。
公共交通：
鸥鹏湾身处西湖朝阳洲老城区，周边公交线路发达，一公里范围内共9个公交站，公交线路10余条。
其中朝沿江南大道方向的门口约200米处有灌婴路西口公交站，目前通行的公交线路共三条，分别是39路短班（南昌西站东枢纽—公交聆江花园停车场）、233路（八一广场东—南昌西站东枢纽）、256路（永富公交停车场—红谷北大道闽江路口）；其余公交线路还有9路、26路、27路、32路、253路、255路、256路、830路等。
自驾：
鸥鹏湾位于朝阳州沿江南大道与建设西路交汇处、从小区西面出来便是沿江快速路，往北是南昌大桥、往南是朝阳大桥，两座过江桥离项目都不远，平时自驾比较便利，但是沿江快速路早晚高峰堵车比较严重，交通状况一般。
一线江景 三甲医院旁
教育配套：
目前距离项目较近的学校是桃花小学（约533米）、抚生路学校 （约550米），另外项目东面规划了3块教育用地，分别为小学、初中和高中，但具体办学单位未知，不确定性较高。总的来说，板块内教育资源很普通，不是大家大众意义上的名校资源。
医疗配套：
项目紧邻江西省中医院抚生院区（三甲），另外项目南约500米是省医学科学院附属嘉佑曙光骨科医院，能满足住户就医需求。
公园配套：
项目往西一路之隔便是朝*江阳**滩公园，不仅可在公园看到沿江风景，里面还有羽毛球场、足球场等运动设施。
其他配套：
商业方面，项目往南约2公里，便是大朝阳商圈，九洲天虹、西湖万达、大悦城（在建）、绿滋肴潮阳里等多个大型商业汇聚；另外，项目自带的3层高独立小商业，未来将引入生鲜超市、快递站、干洗店等，能满足住户的日常需求。
价格适中 但增值潜力一般
虽然鸥鹏湾目前还没正式开盘，从最新的一房一价来看，最低10899元/平起，不过仅有1套，其余大部分单价在1.4-1.55万元/平左右，江景户型更贵一些，达到1.6-1.8万元/平。
目前，该区域内新盘不多，仅有大悦城住宅一家，中粮·建发·祥云悦府（大悦城）装修高层均价约18000万元/㎡，个别靠高架楼栋价格低一点，13000-15000元/平之间。
二手房方面，项目周边一处早期的小区—康桥绿城，目前房价大约在1.1万元/㎡，比较破旧；绿地朝阳中心二手房价格15000-16000元/平左右。
价格潜力：
鸥鹏湾因为还没开盘，非一线江景户型整体价格会在1.5万元/平左右，江景户型最高可达1.8万元/平，价格中规中矩；而对于增值空间方面，项目周边所处的环境一般，学区也不够强势，增值潜力一般。
项目不足
新鸥鹏进驻南昌的首个项目，该品牌不算强势，在南昌也没有交付的楼盘；地处朝阳洲板块，紧邻沿江快速路，车流量较大，沿江几栋会存在噪音的污染。
此外，周边老旧平房较多，面貌一般；周边大型商业较为缺乏，最近的商业为大朝阳商圈，大概2公里左右的距离。
最后，该楼盘不能使用公积金*款贷**，对于想用公积金*款贷**的朋友不友好。