年过半途，尚有秋冬。
2022上半年，楼市只说了4个字：可劲折腾。
结论说在前——
三季度，天津楼市将进入筑底期，四季度起量。
筑底，是个什么状态？
“降温-筑底-复苏”，是楼市将经历的三部曲。
持续近一年的降温后，全面复苏为时过早，需先完成筑底，利空出尽。
何以鉴得三季度筑底？几个理由。
❶ 房企的资金，或将宽松。
天津住建委摸排房企*款贷**需求，也是源于“热点事件”。
所以，银保监会7月17日发声，“摸清情况、实事求是、精准施策”。
“救行业不救房企”是个悖论，因为源头出在房企身上。
天津已有房企意图降价，是全国集团行为，为了还债。
只要银保监会出面，资金能合理流向房企，推动楼市进入正向循环。
如此，房企不用为还债再“保命式”降价了。
不破不立，三季度大概率解决方案。
❷ 土地出让不乐观。
二批次总共就挂牌11宗地，看完剧透，略感失望。
以国企托底为主，预计“山西建设”将是最大的买家。
西青、津南的地，基本是地方国企接手。
11块地，也就中北镇政府旁边那块地，引来市场化房企关注。
说到底，市场化的房企，资金方面仍然很困难。
有消息称，天津楼市三季度将出台有效政策，为了让市场化房企有意愿“补货”。
❸ 供应端和需求端，都有巨大变化。
上半年受口罩影响，新天津人为主的板块，成交量严重受挫。
海教园同比下降近70%；
武清商务区同比下降近70%；
南站整体下降近40%……
新天津人去年成交占比40%，今年上半年仅占20%。
疫情管控边际放松后，下半年，新天津人的成交量会补涨回来。
下半年的量，势必高于上半年。
需求端扩大，反观供应端，正在缩小。
最明显的——今年纯新盘数量少。
虽然上半年首开数量与去年同期持平，但去年三批次只出让11宗地，今年一批次仅有5宗地，90%在远郊和边缘板块。
传导到下半年，新盘供应“脚脖子斩”。
另外，问题房企面临信任缺失，形不成有效供应。
整体供应量下降，四季度，局部板块的供需会极其良性。
❹ 房价不会跳水。
去年下半年保命式降价，击穿楼市预期。
惯性使然，可能认为今年下半年“卷土重来”。
实则不然。
问题房企信任缺失后，随之降价失灵。
降价的边际效应递减，说白了，期房大降价，也不见得有人敢买。
保命式降价，也整不动。
安全的楼盘，更不会降价，反而会因竞品减少而扛价。
马太效应异常明显，成交量集中化。
“越贵越被偏爱得有恃无恐，越容易得到的无人问津。”
但四季度面临年终大考，房价不会涨，只会出现“榜样效应”——
核心板块、优质楼盘，率先完成筑底，价格修复。
❺ 宏观政策利好房地产。
二季度GDP增长0.4%，全年若保5.5%，下半年必须干到8%以上。
上一次8%还是十年前，互联网高速发展期。
所以，下半年政策端、金融端，肯定要大宽松。
大干快上，拉抬经济。
M2从4月开始增速10%以上，6月达11.4%。
房价的本质，就是货币效应。
历史规律表明，M2超过10%，半年后房价会有所体现。
只要宏观政策、货币政策宽松，对房地就是利好。
软着陆的“最优解”，不是让人跳下去，而是让地面升起来。
这是“以空间换时间”的权宜。
复苏虽尚早，筑底已明朗。
天津楼市三季度，进入筑底期，四季度会起量，明年小阳春修复价格。