哈喽朋友们，我是K姐。
买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。
这是我们的 第13篇【问答】 ，有市场分析、区块评述，也有楼盘的测评和建议，都是代表性的问题，供大家参考，也欢迎你留言提问。
市场分析
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@Zh：我想问问，未来10年的广州黄埔科学城，能涨到均价10w吗？我今年入手4.2w。
答：判断能不能涨到10万+，要找依据，不能拍脑袋。
如果按扩容7倍的科学城来算，长岭居、永和等片区都被划入在内，一定程度上会拉低均价。
从这位朋友4.2万/平的价格推断，买的应该是科学城核心板块，也就是区府香雪那片。
把范围缩小到科学城核心板块之后，我们看看过去5年这里的房价涨幅：
平均下来，5年涨幅约100%。
再结合克而瑞给出的数据：科学城2020年上半年均价比去年同期上涨23%。换算下来， 科学城的年平均涨幅大约是20%。
按照这个平均增速去预估未来10年的房价，科学城（核心板块）必然突破10万/平。
当然，这是完美假设。10年是个漫长的时间周期，拿不准会有多少因素叠加在一起影响楼市。
比如今年，黑天鹅突然降临，央行目前M2（广义货币供应量）增速仍然处在10.5%左右的水平，比GDP增速高不少。
今年全球货币大放水已经非常有力地抬升了全球主要城市资产价格。我认为， 大放水带来的影响，短期内不会减弱。
也就是说，全球主要城市的资产价格会继续抬升，包括大广州。
此外，假设未来10年外部大环境较为平稳，以科学城的产业发展和人口状况来评估，我对这里的房价还是比较有信心。
@Funky：灵山岛现在已经3.5～4，三年内会不会已经在山顶？
答：灵山岛的规划和定位很高，其实想象空间很大。
如果目前规划的东西都落地了，一步一步将价格坐实之后，处在明珠湾板块的灵山岛，其价值不止4万/平。
毕竟明珠湾是南沙的C位。
广州期货交易所选址明珠湾，而在广东省最新发布的重磅文件 “十四五”规划建议中，南沙被单独提了4次，还提出要制定实施广东自贸试验区4.0版方案，对明珠湾灵山岛而言，是利好，地位又拔高了。
最近高调开盘的南沙灵山岛明珠湾壹号公寓，成交价超过7万/平，其实是个信号。
有前人开荒，就会陆续有后来者突破。何况我们一直强调，南沙适合放长线。
灵山岛的房价，不会这么快见顶。
区块评述
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@Eva崔崔：纯投资，放5年，预算400万，天河北破小还是黄埔新贵呢？
答：我比较看好黄埔新贵。
这么说吧，入手天河，大概率不会出错。天河北各方面都挺好，尤其学位比较受青睐，小升初目前还能对口直升。
但入手天河北的破小，再过个五年，未必一定香。
一是目前天河北好的学位房，总价不低。破小可以压低总价，但你要考虑楼龄折损，要考虑2026年天河部分中学会取消对口直升政策，到时候，破小的优势可能就不突出了。
二是我认为， 资源的重心沿着珠江新城向东部倾斜 ，包括教育。现在黄埔的教师平均薪资在全市属于很靠前的，不少楼盘配建小学也很不错。
三是 黄埔会成为承接天河外溢需求的热门之选。 黄埔新房多，刚需有得选，落户门槛又低于天河，这种情况下，天河北破小的竞争优势就不明显了。
@迪二：您好，350万预算，想半自住半投资，之*考前**虑黄埔科学城，但是觉得有点远，还是想考虑市区。新世界凯粤湾可以考虑吗？
答：在广州西部上班的人，不少会问到新世界凯粤湾。
小区整体环境不错，有学位，物业不错，用来自住考虑得过。但350万在凯粤湾，能选的大多是80平米左右的二手户型，近桥，容易受到噪音干扰。
如果细心淘的话，也许能淘到高层望江的小户型。
回到楼盘本身的位置，滘口属于广佛交界，周边没什么高新技术或者金融产业，街道面貌一直没有太大改进，塞车也是个令人头疼的问题。
所以从升值动力来说，科学城会更有优势。 凯粤湾近三年二手成交价有“横盘”的迹象。
当然，也不能小看荔湾的势头。 “横盘”的局面可能很快就会打破。
就在这个月初，凯粤湾隔壁的金桥江景地块出让，卖出33613元/㎡的楼面价，算下来，到时候这里的新盘卖7万/平也不奇怪。
凯粤湾这一带的二手房说不定就能被带动起来，涨一波。
至于另一个吸引人的点——由凯粤湾配建的省一级西培小学，前段时间爆出过学位紧缺问题。如果你是看重学位，入手前最好看看解决得怎么样，多加考量。
楼盘测评
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@郭益达：欧泊如果资金紧张只能买低楼层的话，还值得入手吗？
答：欧泊买低楼层，问题不大。
值不值得入手主要先看欧泊这个盘。我觉得它算是配得上番禺万博板块“网红盘”的称号，实力比较均衡，涨幅明显，二手价格已经能赶超周边新盘了。
至于对楼层高低的顾虑，我认为也许是考虑到未来转手的受欢迎程度。
不妨上链家对比欧泊高中低楼层的成交表现。
比如我整理的结果是，欧泊低楼层除了单价便宜点之外，成交周期跟其他楼层没什么区别，说明这个楼盘的低楼层没有太明显的硬伤。
尤其是下半年以来，低楼层成交周期同样挺短。
@Yuxixixi：能点评一下天虹花园 嘛 ？也是十几年老楼了，刚需上车会亏 嘛 ?
答：这是上次写天河东圃盈彩美居的时候，读者的提问。
天虹花园在黄埔大沙地，跟盈彩美居可以说只隔着一条中山大道。读者可能觉得，既然盈彩美居涨得那么厉害，天虹花园有机会吗？
同在大沙地片区，金碧世纪花园二手房均价4.28万/平，新盘富力南驰·富颐华庭5万/平，天虹花园只要一半，2.68万/平。
刚需上车天虹花园，应该是看重它价格低。但便宜不是没理由的。
几十年楼龄对外观的影响比较明显，配套设施比较老旧、没有小区、管理一般、紧贴着中山大道、离地铁站远等等，都是它的劣势。
与此同时，能数得出的优势，除了400米处有BRT站之外，真的找不到几个。
更重要的是，跟天河不同， 随着黄埔旧改加速，新房供应大（旁边就是茅岗旧改大盘富颐华庭了），这样的老房子，以后真的很容易被淹没在二手市场。
所以，除非预算低，考虑自住为主，否则不要对涨幅有太大期望。
（图源：链家）
@SZH：恒大足球场旁边的公寓很火爆，听说二期也是有很多类似的公寓。但是40年产权，公寓一直转手怕难，税费高…等等。所以恒大这么火爆的公寓，还值得投资吗？
答：南站商务区的建立就是希望将南站的3亿人流沉淀下来，如果南站商务区的发展成功，爆发力确实挺惊人。
恒大足球场立志打造足球文化中心，那么南站商务+足球场经济，又是低总价，我认为投资机会还是有的，但不太建议小白跟风入场。
因为从住建局公开的发证情况来看，恒大这个项目的公寓预售量合计达到2617套，超过去年整个番禺区的供应总量。
在庞大的供应量下，如何运营好公寓、创造租金收益，挺考验人的。
建议有足够资金，现金流无忧的投资老手，可以考虑。
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