文/拾遗君
北京别墅市场接下来6-8年时间里，阳光城集团都有机会占到一席之地。
今年4月份刚刚在密云区收购了北京卧龙国际山庄，在7月份的时候，阳光城集团已经开始集中推售“阳光城·君山墅”。
一位前期接触了君山墅项目的地产公司投资部高管告诉拾遗君，君山墅体量确实太过庞大，而且是一个纯别墅楼盘，北京市场上每年别墅销售量都比较稳定，所以对于许多追求快周转的地产商而言，望而却步。
但阳光城集团接手非常合适。阳光城集团与金科股份两家企业的风格相似，同是近年销售规模300、400亿元左右的地产商，但在北京、上海等一线城市也布局少量项目，不论销售占比如何，却也能刷出全国性房地产企业的存在感。
据拾遗君从一位知情人士处了解及查询，君山墅这个项目的原股东方非常有趣。
在北京鲜衣怒马的花花公子，可能对“北京花都夜总会”这个娱乐场所轻车熟路，这是一家在北京与“天上人间”齐名的*欢寻**场，甚至2010年的时候与“天上人间”、“名门夜宴”、“凯富国际”一起被查封，并勒令停业整顿半年，而之后，最先开业的也是花都夜总会。
据称花都夜总会的实际控制者是一位浙江温岭富商万忠波，但其主业扎在北京，也是股市里一位“超级牛散”。万忠波通过主体公司“北京汉邦国信国际集团有限公司”涉足了多个产业，其中也包括最近才卖给阳光城集团的君山墅。
万忠波等名下关联企业将君山墅项目转让给阳光城集团之前，项目公司还做过一次股权变更，间隔时间仅为一个月。早前，项目公司一直由万忠波名下的北京汉邦国信国际集团有限公司持有，相当于君山墅转给阳光城集团时，转让方与万忠波和汉邦国信再无直接联系。
但君山墅转让予阳光城集团的股东方仍然是万忠波的关联人士，因为变更股权的转让方自然人股东与万忠波实为合作伙伴，双方均在多家公司里交叉持股、任职，关系密切。
君山墅项目转让给阳光城集团之前间隔一个月的股权变更，或是为了隔离万忠波和汉邦国信，又或是为了掩护中植系的中融信托的退出。中植系下的中融信托持股过君山墅项目公司及汉邦国信。
中融信托与万忠波的关联是一个扩大合作的过程，一开始中融信托仅投资了君山墅项目，这是一笔名副其实的股权投资，因为当时君山墅项目公司股权并未出质给中融信托。
三年前中融信托退出了君山墅项目，但又迅速投资了汉邦国信，在君山墅项目准备出售给阳光城集团的前两个月，中融信托也退出了汉邦国信。
中植系与万忠波关系密切不止于此，双方在地产业务上早有合作。在北京望京有一个商业地产项目龙韵国际公园，这个项目原本是万忠波所有，不过在2013年底的时候，万忠波已经将龙韵国际公园项目的大部分股权转让给了中融信托。
阳光城集团收购的君山墅体量确实足够庞大，整个用地区域以白河为界分为河东（A区）、河西（B区），河东面积近60万平方米，河西面积也超过50万平方米，但整体容积率只有0.45，低密度纯别墅项目。
君山墅项目由来已久，到阳光城集团收购接手，君山墅河西一期、二期还有48套未售住宅，春园、夏园未售住宅302套，共计350套，面积11.42万平方米；河西还有秋园、东园及兰园规划指标，计容面积不少于27万平方米。
所以阳光城集团为获得君山墅项目支付了64.5个亿，其中38.3个亿作为股权对价，26.2亿元是为了承接项目*款贷**。
万忠波等原股东方已经是大赚一笔，抽身退出。当年原股东方为了获得君山墅项目地块，付出的土地款不足5000万元，连项目公司1000万元注册资本金原股东方都没有完成实缴，将由阳光城集团负责缴纳。
开发时间较长，君山墅项目公司其实已经赚钱，而且利润不菲，但原股东方已经没有耐心慢慢销售。2016年君山墅项目公司即已确认了34亿元营业收入，净利润超过了7个亿，非常可观。
现在君山墅主要资产就是存货，也就是开发完成待售及待建项目物业，由于存货通常以摊销折旧等成本计量，其显示项目公司存货净额超过20个亿，因此原股东方在项目上的投入也就是20个亿左右。
但这些资产都反映为债务，项目公司拥有3个亿应付款、1个亿应交税费、17个亿其他应付款以及4.8个亿长期借款，由于净负债超过了总资产，这导致项目公司净资产实际为负。考虑到对应净资产最终评估值近39个亿，增值率超过了14倍。
北京卧龙国际山庄之所以命名为“君山墅”，缘于君山是洞庭湖上的一座仙岛，原来的股东方希望给生意带来好运，顺风顺水。
君山墅的自然位置及条件确实不错，项目背山面水，而且四周环绕着高尔夫球场。一直以来，北京卧龙国际山庄高尔夫球场都是君山墅项目吸引买家的卖点之一，但现在必须要淡化，更不得大肆宣扬。
政府对高尔夫球场的规划控制极其严格，2014年国土资源主管部门对全国高尔夫球场开展了清理整治工作，当时撤销的一批高尔夫球场里，北京卧龙国际山庄高尔夫球场也赫然在列，“撤销类球场”意味着球场项目必须继续停止建设和经营，还要依法依规追究相关单位和人员责任。
而且，北京卧龙国际山庄高尔夫球场也牵涉了不少民事官司。君山墅所在的密云区一个村落，2006年租赁了村民小组数百亩土地，租期长达30年左右，租金约每亩800块钱。不过，君山墅建设过程里，多位村民发现这些被租用的土地被用于建造高尔夫球场，纷纷提起了诉讼。