我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔好，我是首套首贷，首付200w预算，主要考虑教育和通行，建议是买新房还是二手，建议的方位是哪些，都是35%首付吗？（现在在虹桥爱博租房住），谢谢。对了，积分是55左右。
沪叔：你好，①新房二手房杠杆拉满（当然你收入流水可以至少单倍覆盖月供），分别对应最高总价：就首套首贷200w首付，新房最低首付35%，二手房三价就低政策下最低首付约40%，新房最高可达570w总价预期，二手房可以买500w以内商品房。
②这个价位段能买到的位置：新房这个预算段对应外环外的近郊版块，如青浦徐泾，赵巷，嘉定南翔，江桥，松江九亭，泗泾，宝山南大上大，浦东周康等，基本上对应可以考虑2房或小三房（具体看对应地段和楼盘的均价和户型）二手房对应以上近郊地段，可以考虑版块内次新商品房小2房，或者房龄偏旧的楼梯3房或动迁三房。
③结合你的需求来看，如果有学区需求，新房都是期房预售，没有学区划分，如果有孩子一定要对口学区的计划，那只能考虑二手房。通勤上来说，可以选择以上近郊地段，和你目前工作和生活圈较为方便的版块择优。
提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议*款贷**吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目*考前**虑到了陆家嘴板块和联洋板块？
沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。
提问：沪叔，你好，350万全款付，不想*款贷**，有没有房子推荐下（兼顾小孩上学、大人上班，上班一个在陆家嘴软件园、一个在虹口足球场）。我自己也查了下，这个价位只能搞老房子啊，94年后的，这种房子可以入手吗，比如上海川沙的沙田公寓、晨光公寓，这些房子到了40多年房龄了，咋办？是全款搞个老破小还是*款贷**点，但压力也不要搞太大。
沪叔：如果把房子比作公司，房子面积也是盈利因素之一，当城市房价大涨时，你的面积越多，获利自然越多。就市场而言，老破小是一线城市比较特殊存在，一线城市上车门槛动辄百万，上海门槛300万，老破小也就成了很多刚需看中的产品，而二线城市不存在这种问题，不断新建新区，大量新房进入市场可以选择。老破小让很多买房者顾虑的地方就是是房龄老，房龄又是银行审批*款贷**考虑因素，房龄越大，能贷年数越少，承担的月供越多，等你未来出手的时候，房龄更加老了，对于下个接盘可能面临贷不来款的情况，这样你就很难卖掉，导致老破小的金融属性降低。上海值得买的老破小详见知识星球。你看的房子房龄确实不新，但是距离地铁近且有学区的话，自己住的话能满足到目前的生活工作，未来转手也有学区地铁加持，算是一个卖点。其次买房肯定*款贷**划算呀，虽然要利息，但是长远来看，你买的大一点或者位置好一点，未来涨幅也会更大一点。
提问：沪叔，你好，首房首贷，预算总价400-450w，不只沪叔有推荐的房源没？
沪叔：你好，400-450w选择都是环线外新房，不过浦东远郊的新房确实要谨慎，您关注的位置涨幅比较有限，450-500曹路高行有更好的选择，招商新盘，这个积分都可以试试看川沙板块供应少，六灶这里有个项目叫保利云上拾光，不过配套比较一般，这一期也只有叠拼祝桥的森兰海天名筑确实在您预算内，不过这一片是个闭合性区域，你观察这里往年的二手房的房价变化，小起大落比较明显，基本上涨幅非常缓慢，甚至跑不赢上海楼市的大盘。
提问：沪叔，你好，没有积分能不能买上海的一手新房呢？
沪叔：你好，毋庸置疑，是肯定可以买的， 上海的一手新房因为限价原因，所以很多新房有一个倒挂的现象，有的甚至倒挂了上千万，如果买到就能马上赚到上千万了，这是绝大多数人一辈子都赚不到的，真可谓买到就是赚到。正因为此，上海的一手新房基本上都是挤破脑袋才能买到的，高认筹率的日光盘当时太多，导致影响非常不好。所以上海自2021年开始就开始实行新房积分制度，搞得是挺复杂的，很多人都弄不懂。
每个人都是有积分的，只是这个积分有高有低的区别。所以如果你问没有积分能不能买上海的一手新房，实际的意思自己的积分低，能不能买到好一点的一手新房。
首先先看一下上海楼市的客户群体，看看大家的积分情况。
第一类客户就是置换的业主，包括动迁户，如果是上海人的话，这类群体的积分一般都比较高，七十多分是常态，还有很多还是满分，即使这类置换的业主不是上海人，其积分基本上也都在六十分以上。
第二类就是最近一两年比较多的购房群体，就是新落户的上海人，不管是高学历落户还是海归落户，这类群体如果是单身的话，积分基本上只有五十分出头，已婚的话积分也就六十分出头。
第三类客户就是社保刚满五年的非上海人，刚具有购房资格，积分在五十六分出头一点。
最后一类就是有房的，买二套的上海人这类人的分数很低，基本上都在五十分以上，甚至三十多分。
从群体来看，很明显如果我们的积分是六十分以上的话，尤其是七十分以上的，就以新房为主，二手房看不看都无所谓了，要不然可惜的这个高积分，如果想买到倒挂多一点的热门楼盘，当然是积分越多越好。
如果我们的积分只有五十到六十分出头的样子，这内的分数是比较尴尬的，就不要迷恋那种倒挂的很多的一手新房了，得还是要务实一点，一手房、二手房都是可以看看的。
如果我们的积分是五十分都不到的话，一手房就只能说是可遇不可求了，主要还是看看二手房比较好。积分低的买房人但又想买到新房，比如我们的积分是六十分以下，甚至在六十五分以下的，还有个比较好的办法可以买到合适的一手新房。先圈定我们想买哪几个区域，然后把这几个区域最近一年的一手新盘开盘时候的积分找出来，然后看看自己的积分能不能入围，能入围的都是什么样的盘。再来看一看这几个区域最近都有什么样的楼盘要开盘的，和之前开过的盘做个比较。如果这几个盘的品质、价格都差不多的话，那么需要的积分应该是没有太大出入的，那我们就可以重点关注一下一些要入市的新楼盘。
当然买一手新房受很多因素的影响，所以多看、多比较才是买到好房子的王道。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
