很多时候，小道消息就是最终消息，传言就是真言。

昨天下午天津市规自局正式放出重磅消息，第二次集中供地的游戏规则改了！

1、本次挂牌时间截止日延长到9月10日，给各个企业预留出应变调整的准备时间。

2、竞买企业报名时必须提交《房地产开发企业资质证书》，至少四级资质！暂定资质不行。

3、原本最高限价是挂牌价溢升50%的，现在下调改成溢升15%，且达到新的最高限价后不再竞自持面积，而是直接摇号。

限地价、限房价、抽签、熔断、竞自持、竞租赁住房、摇号，天津终于把先前国内所有的土地招拍挂手段都尝试一遍了。距离一线城市的差距，只差一个加权评分制。

（后附61宗地纯住宅部分楼面地价，和最高限价楼面地价，以供参考）

游戏规划的变更，才是影响房地产市场的根本性原因！

竞买企业报名时，须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》或有效证明。

参加本次土地竞买，要求报名房企具有开发资质，这是规避房企套用马甲的有效手段，尽可能避免出现当年2017年3月首次熔断后抽签时，竞买现场半屋子天保马甲、一走廊远洋小号的盛景。

但这样的要求，对于新城、金地、万科这样在津遍地项目的房企困难不大，旗下很多项目公司都已有开发资质，只需要选一个便于后期税筹的马甲来用即可。反观如卓越、华宇、奥克斯、力高等等，项目公司数量较少且使用集中的企业，就很有些难度。

也许未来合作开发将是一种擦边途径。或者使用外地具备资质的马甲征战天津，也许也是一种解题方式。届时会不会出现一大群顶着唐山**、沧州**、山东**的外埠马甲报名参赛？这个就要看本周新出让文件中的明文要求了。

而住建部已经明确发文，自2021年7月1日起，停止房企三四级资质的审批。切换到天津现场，如果明年竞买报名条件趋严，直接锁定只有在津注册的企业开发资质才能参与竞买，很可能届时开发资质将成为紧俏商品。

竞买企业报名时，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。

这一条要求先前也是竞买报名的要件之一，很多房企的投拓人员曾经在报名时因为资信证明上没有“资信良好”四个字被交易中心拒之门外，垂头丧气回了公司又被人事部门拒之门外。此番特别说明此条，有可能是因为在管控房企前融通道的调控大趋势下老生常谈。更有可能是后续细则中，将推出专门做穿透性判别的条件，进一步收紧审查门槛。

以往那种信托机构建立夹层公司，再由夹层公司向竞买马甲临时注资的通道，此番很有可能将被彻底堵死。房企拿地的资金前融通道，除了合法的非房业务融资之外再无它法。

竞买企业须由自有账户交纳竞买保证金，经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。

这一条把房企前融的灰色途径，临时明股实债的通道也堵死了，不再细说。

下面干货来了，如何应对？

按天津过往土拍门槛政策推测，这次还不会强制要求非津注册房企不能参加竞买，就利用这一个月时间从自家现有项目公司里，梳理出有资质的马甲；结算过往项目、用清税筹政策，洗净晾干集中力量用于本次土拍。

毕竟这次仅溢价15%就能摇号了，相比第一次土拍中那些高溢价拿地的招商绿城泽信旭辉们，着实幸福了不少。趁着马甲门槛没有收紧，没有强制限制房企报名数量，能捡到筐里的都是菜。拿地真的是一年难过一年了。

抓紧时间找长安信托、平安、陕国投这些金主大佬们勾兑，别管两年期还是一年期的前融，先签订意向合同把钱借进来备用，提前半个月存入马甲公司账户，免得到时万一审查资金入账时间，导致前功尽弃。

把公司里土拓能人们集中起来，依据平时打牌买足彩捡钱包的经历分成不同梯队，针对性有的放矢。

更关键的是加强沟通，创造合作机会。摇号肯定好过自持，但底价成交肯定好于摇号，能把问题解决在曲阜道门口的商务别克车里，好过解决在二楼会议室的白牌子上。

今年对于房企，真是多事之春夏秋冬。这才到8月份，后面不知道还有多少变化等着这些地产人。

地产人，加油，有地有幸福！

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