从今年2月份，传得邪乎的天津房地产新政终于落地了；
新政策简单总结是这几点：
1：认房不认贷：只看名下房产数，不看*款贷**记录，
2：二套首付六成变四成，
3：外地人买房，社保年限2年变成6个月，
4：以家庭为单位，套数最多还是两套房，二胎或者三胎或者家有60岁以上老人，可以再买一套房，增加一个房票，*款贷**政策还是最多两次。
政策的试探气球从365这样的大的非官方房产自媒体平台释放多次，既然这样大的平台能这么一直肯定地说，而且不被造谣和警告处理，就是说明他们有根有底；
不会像一些房产自媒体写完类似文章，博人眼球，获得流量后，政策没出，赶紧删除。
天津作为直辖市，在北方仅次于北京的二线城市，放开限购，会不会出现“政策一日游”呢？
苏州，青岛，南京等多地，近期都出现政策“一日游”，那天津呢。
我认为，不会。
原因很简单，天津的限购政策———社保两年，早就名存实亡：
天津中介圈的购房资质，快了一天，慢的最多一周，从最初前两年的1万五甚至更高，到现在的500块都不到。
500块，你买不了吃亏，买不了上当，就是这样的购房资质使用后，所买房产三年不能上市交易。
在“房住不炒”四字紧箍咒的前提下，只做不说，也算是费尽心思。
就算是“偷偷摸摸”的放水三年，天津的房产市场目前是啥熊样子呢：
二手房挂牌量远超20万套＋；
外地人和新天津人是天津房地产市场的主要购房群体；
带重点学区的市区新房，或者二手房，尤其和平，河西，南开占主要活跃市场；其他区域，尤其远郊区就只有不断增加的库存；
改善市场不活跃，需求被压制；
房价从2018年年底一直跌到现在，持续时间超过50个月，不少郊区房产从2016年的高点，房值缩水一半；
土地各种流拍，房地产商拿地不热情，甚至不少开发商陆续撤出天津市场；
预期变了，市场变了，心气变了，天津太需要房产新政策来改变现状了。
如果把天津房地产市场比作成一个发动机，那么经济的发展是房地产市场的动力源泉，人口的不断增加是最大的转动齿轮，高考优势与教育资源的优势是第二转动齿轮，和平作为教育高地为第三转动齿轮，其他市区区域为第四，郊区市场依次排之。
肉眼可见，天津经济发展是迟缓了，人口增加是负数，高考政策改革提高门槛，和平“831”政策提前释放购房需求并减少房产交易次数；
动力减弱，大小齿轮都在减速转动，天津房地产市场前进的步伐是越来越沉重。
然而新政策的出现，就是天津房地产市场的“润滑油”，大小齿轮不能停，得转动起来。
天津的“房市”，太需要“润滑油”了：
经济的发展与人口的流入需要“润滑油”，
土地持有者与开发商之间需要“润滑油”，
买房者与卖房者之间需要“润滑油”，
银行与*款贷**者之间需要“润滑油”；
可以说没有“润滑油”，就不会出现你情我愿，就不能快乐和谐地一起玩耍。
有了“润滑油”整个大盘就会流动起来，市场最需要的就是流动性，
“钢筋水泥”没有了流动性，那真的是“不动产”。
我想，作为一个天津非著名房产大V（大忽悠）有几点心得：
1：房价只涨不跌的神话已被打破，市场恢复需要时间和信心，恢复不了，不会让你摆烂；
2：天津作为一个标准二线城市，千万常驻人口的规模还是能保持住的，天津人口的增加一个重要亮点是小学入学人数的持续增加，一个小学生的增加代表着一个家庭的增加；
3：天津的教育，医疗优势存在，北漂，以及北方三四五线城市的中产家庭还会继续流入；
4：“口罩”终究会结束，外地购买群体的大量加入，会很快带动整个市场行情的上涨；本地人要比外地人的市场敏锐度，提前准备；
5：你将要出手的资产，大概率会跑输你看上的资产，适时出手，择机而动；
6：不带学区的老破小能卖就卖，带学区的老破小不用学区能卖也卖，生育率的大幅降低，导致学区房的红利逐渐消失；
7：手里两套一居室或者两居室，不如置换一套小三室，三居室四居室是以后市场主流产品；
8：买房还是看地段，地段是无法复制的，地段是否优质，打开高德地图搜星巴克，麦当劳，711等便利店数量，他们比你懂地段。
9：市场是否起来，行情是否上涨，打开贝壳APP关注几十套不同的小区，自己熟悉的，中意的，看看最近一个月带看量和成交量，如果关注的房源都是近期成交，这时候需要走出去实地感受市场情绪。
10：市场的上涨，很大一部分是由于低于市场正常价的房源在第一时间成交，等这些房源成交后，才是正常市场价的出现，此时需要定力，来判断市场的走向，等待正常成交价的出现。
11：政策出现是卖房好时机，对于出租都费劲的房子，遇到好的行情能卖就赶紧卖了吧，租房都没人愿意，买这房子就更费劲了。是雷，不是宝贝，没必要手里捧着。
12：房产在任何国家都是投资，是一种货币现象，有周期，有涨跌，有风险。
最后一点，认真评估这两三年的收入状况，风险抵抗能力，*款贷**偿还能力，以及正常的心理承受能力，再做决定。
非必要，不买房。
有必要，买好房！