受新批收紧、疫情反弹等多维度影响，2021年广州商业市场继续处于复苏盘整期。
不过，除年初的新批收紧外，全年无过多行政调控，为加速商业市场回暖，开发商主动“以价换量”，启动多*公轮**寓让利促销活动。
写字楼及商铺成交虽然囊括了部分特殊网签，但各分市场表现较上一年明显好转。
由于多个重点板块进入新一轮的供货期，2021年广州写字楼市场迎来供应大年；
供应量突破百万方，创近5年新高。
全市共入市4745套111.6万㎡写字楼新货，面积同比涨77%。
01.
整体供求：
供应创近5年新高，
成交大幅走高
全年成交则录得近5年的次高位，共3257套81.1万㎡，面积同比涨44%。
不过全年成交中囊括了17%的非公开交易网签，如若剔除这一部分特殊网签，2021年广州写字楼市场成交仍录得约2成的同比涨幅。
02.
月度走势：
迎多轮集中放量，
月度成交普遍超越5万方
2021年多个板块写字楼供应放闸，全年共3个月供应量突破17万方。
在上半年即两次刷新广州写字楼月度供应历史第二高位的记录，全年供应峰值为5月的26.7万㎡。
成交方面，除2月传统淡季，以及7-8月由于大宗交易个案减少，成交走低外，其余月份的写字楼月度成交量均超越5万方。
6月份凭借花都空港板块项目的大批量交易，市场成交录得年内最高位14.2万㎡。
11-12月市场交易氛围转淡，超一半成交来自南沙区个别项目的非公开交易网签。
03.
区域供应：
金融城板块高位放量，
入市38万方新货
2021年广州天河区供应量录得15倍的同比涨幅，高达40.3万㎡，约占全市供应量的4成。
区域金融城板块释放限高解禁利好，项目高层单位正式批售，且板块二期新盘开始入市，为市场带来约38万㎡的写字楼新货。
白云区供应量也有85%的同比涨幅，新增供应主要分布在白云新城、空港经济区两个板块。海珠区则因多个项目竣工延后，供应量同比跌80%。
而外围花都、番禺两区供应放量，攀升至20万方的高位。
上一年的供应货仓黄埔区依然保持15万方的高位。南沙区写字楼由于新盘规模偏小，供应量缩减近6成。
个盘方面，天河区金融城板块四个批售项目全部上榜；
包含广州城投•湾区金融港、珠光金融城壹号、保利南方财经大厦三个新盘，另外汇金中心高层单位写字楼入市，新增14.69万㎡的新货。
番禺区万博板块新盘番禺敏捷广场供应量最大，三栋写字楼物业共批售为16.02万㎡。
花都区广州国际空港中心、保利国际金融中心两个热点在售项目持续上新，挤进榜单前五位。
其余上榜项目为中新知识城、汉溪长隆、明珠湾板块的新盘广州国际创新驱动中心、保奥广场、利通金融中心。
04.
区域成交：
成交重新向外围流动，
金融城为市区焦点板块
2021年广州写字楼市场区域表现重新向外围流动，外围区成交同比增长约5成，四个主力区的成交量均突破10万方，总成交量占全市的比例接近8成。
中心区录得23%的同比涨幅，其中天河区表现较为突出，区域新货自二季度陆续入市，全年带动成交8万㎡。
越秀区受个别项目的关联交易影响，录得3.6倍的最高涨幅。海珠区因新项目竣工延后，写字楼成交量缩减2成，全年交易以琶洲库存项目续销和一宗大单交易贡献为支撑。
增城从化两区成交录得倍增，但整体保持低位，以增城区的若干商业别墅盘成交为主。
2021年写字楼市场十大热门板块中，万博、花都空港、南沙区府、金融城四个板块写字楼成交量均录得3-6倍的同比涨幅，排名跃升。
除南沙区府主力为非公开交易项目外，其余三个热门板块的写字楼新货供应充足，大宗交易突出。
新上榜的东风东、滨江西、花都狮岭板块共同特点是，交易部分均为单个项目的整栋写字楼物业确权网签。
而排名下降的有鱼珠、花都区府，主要是因为上一年集中消化一批存货后，成交热度的正常回落。
05.
成交特点：
上榜项目多以
整栋物业交易为主
2021年广州写字楼市场成交TOP10上榜项目多以整栋物业交易为主。
其中，花都区广州国际空港中心、番禺敏捷广场收获多栋物业交易，成交量达13.9万㎡、12.4万㎡。
南沙区叠翠峰也有接近11万方的大批量写字楼确权网签，网签部分为项目27-31#栋办公楼，属于非公开关联交易。
同样为关联交易的还要越秀区珠江颐德大厦，项目开发商珠江实业早在2020年11月通过非公开协议转让项目所有权给控股股东“珠实集团”。
而上一年的写字楼销冠保利鱼珠港则受供应减少影响，成交退至第4位。
海珠区天誉半岛凭借A4栋物业的整栋交易大单上榜第7位，买家为广州港集团有限公司。
天河区金融城板块汇金中心因高层单位正式入市，是唯二以散售交易跑量上榜的项目之一。
06.
后市预测：
2022年供应将继续企高，
以核心沿江商务板块为主导
受疫情影响，金融城、琶洲等热门板块多个原计划于2021年竣工的总部项目延后，仅少部分项目在下半年入市；
虽然2021年广州商业市场总供应量较此前预期值有一定差距，但整体仍然保持微幅增长，写字楼更是创下近5年的新高。
目前广州房地产开发已全面复苏提速，截止11月房地产开发投资额累计同比增速12.1%，基本贴近疫情前水平。
而且现时广州商业市场正处于成交复苏期，预计2022年市场供应将继续高位放量；
主力供应将会集中在金融城-琶洲-鱼珠三大核心沿江商务板块，外围科学城、中新知识城、明珠湾、花都空港等产业导向板块预期将会继续上新。
不过经过前两年的大批量集中供应后，2021年广州出让商服用地的总建面规模开始高位缩减，预计未来商业市场的库存增加速度将会有所下降。
