房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。
为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们每周都会请到一名专业律师，以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。
当然，如果你有任何与房有关的问题，都可以给我们留言。在房子这回事上，你将拥有强大的律师团，为你保驾护航。
“凶宅”是民间普遍用来指代发生过自杀、*杀凶**、意外事件致人死亡等非正常死亡事件的房屋，其并非法律概念。
如果一处房产内发生过非自然死亡事件，成为了所谓的“凶宅”，部分购房者可能会对该房屋心生恐惧，从而影响其购房意愿。在房产交易过程中，该处房产的价值也会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。
虽然不排除部分人不在意房屋是否是“凶宅”，但如果是在意的购房人不小心买到了“凶宅”，此时应该如何处理？
为此我们请来了北京大成（杭州）律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师，结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。
文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）
案例
近日，丁桥一套法拍房吸引了很多的关注。其中最大的关注点是拍卖房源是一套“凶宅”。不过，让很多人没想到的是，该套房源引起了多名意向购房者的竞拍，甚至该套房源的成交价高于了此前的评估价。从竞拍过程来看，似乎竞拍者对该套房源曾经发生的过的事情并不在意。
不过，事实上还是有很多人对“凶宅”这类房源非常在意的。前不久，小张想购买一套而二手房，看了很多房源。最后，在中介的介绍下，选中了一套比较中意的房源。
不过，在付完钱款后，他在从周边人口中得知，这套房子内曾经发生过命案，是一套“凶宅”。这让小张很不舒服，于是想联系中介退掉该套房源，但是中介却一直拖着，并不想退房，小张对此很不满意。
因此，小张想知道，“凶房“可不可以成为退房的理由？在购买之前，中介是否需要告知房源的所有情况？遇到这样的情况又该如何处理呢？
“凶宅”能否成为退房的理由？
解析：
虽然发生非正常死亡事件在客观上并不会对房屋的实际使用价值产生影响，但会严重影响购房者购房时的选择判断和后续使用时的心理感受，从而造成房屋交易价值降低，对房屋的后续流通也存在重大影响。
因此房屋如果是“凶宅”属于房屋的重大瑕疵情形之一，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。
而且在司法实务中，法院通常认为购房人因社会习俗影响而对“凶宅”存在抵触和避讳心理属于无害的传统观念，应属于公序良俗范畴，并非纯粹的封建迷信，作为卖房人应当尊重这种传统观念。
因此，如果卖房者故意隐瞒“凶宅”情况出卖的房屋，购房者是可以要求退房的。
购房人买到“凶宅”应当如何处理？
解析：
根据《合同法》第五十四条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
这里的“欺诈”一般理解为一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。
所以，如果出卖人或中介违反诚实信用原则，没有如实披露所售房屋属于“凶宅”这一真实情况，导致购房人违背其真实意思表示购买了所售房屋，就属于欺诈，购房人可以依据《合同法》要求撤销该房屋买卖合同。
作为房屋的所有人，案例中“凶宅”的出卖人不可能不知道自己的房子属于“凶宅”，无论房产中介是否知情，我们至少可以认定出卖人肯定存在故意对小张隐瞒房屋真实情况的欺诈行为。
所以小张可以依照《合同法》第五十四条的相关规定，要求撤销与出卖人所签署的《房屋买卖合同》。
中介是否有义务告知房源的全部情况？
解析:
《民法总则》第七条规定，“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”《合同法》第六条也规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”
因此中介作为沟通卖房人和买房人之间的桥梁，基于诚实信用原则，有义务也有责任告知购房人其所了解所购房屋的全部情况。
如果中介在知情的情况下仍然隐瞒真实情况，诱使购房人购买了“凶宅”，购房人可以根据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
要求中介返还中介费等费用并承担损害赔偿责任。
律师建议
1、购房人在购买二手房时，除了查看住宅本身的质量、坐落、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）等情况外，最好向左邻右舍打探一下房屋中是否发生过不幸事件，以全面了解房屋真实情况。
2、购房人为妥善起见，可以主动要求在购房合同中增加信息披露条款，例如要求卖房人保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况。并约定如果买房人发现房屋中曾经发生过上述情况而卖房人未曾予以书面或口头披露，买房人有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这些约定可以督促卖房人认真考虑隐瞒真实情况的风险，也可以让买房人在发生纠纷时处于有利的地地位。
3、行使权利要注意时效。如上所述，若需要主张撤销权的，购买人必须在知道或者应当知道上述相关事实后的1年内行使。
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文章来源:杭州日报房产