【案情简介】
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2017年3月，丁某在与洪某、刘某民间借贷纠纷诉讼中，丁某向人民法院申请财产保全，并由人民法院于2017年3月8日作出民事裁定书，查封了被执行人洪某、刘某名下的位于泰州市海陵区青年北路的房地产。此后，案外人洪甲提出执行异议，主张保护其不动产所有权。洪甲系洪某的女儿，其于2017年2月1日与洪某签订了房屋买卖协议书，已依约支付了全部购房款，双方已经在不动产权管理部门办理了过户手续，不动产权管理部门于2017年2月17日向其出具了领证凭据，所有流程已经走完，就等发证。在房产证未发出之前，房屋被人民法院查封。
【代理意见】
本人在案件中代理被申请人丁某，并发表如下代理意见：
一、至今为止，讼争房屋的所有权仍归洪某平所有，人民法院的查封行为符合相关规定，对洪某名下的房屋可以查封。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。
本案中，房屋交易中心虽已受理洪甲的过户申请，但尚未进行核准登记，因此，人民法院可以进行查封。
二、洪甲的异议不符合最高院执行规定的要求，不应解除查封。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《最高院执行规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，表面上来看洪甲已支付全部价款，但洪甲并未实际占有该房屋。我们多次到现场都发现讼争房屋处于关门状态，显然没有任何人实际占有该房屋。至于洪甲以合同形式将房屋出租给他人，也不能认定洪甲实际占有该房屋。
首先，实际占有是一个事实行为，是否实际占有，应当以肉眼看到的实际情况为判断标准；
第二，签订租赁行为只是洪甲与案外人的合同行为，即使对房屋的使用有约定，但并未实际对房屋进行占有与处理；
第三，洪甲在未取得房屋所有权的情况下将房屋出租给他人，合同本来就是无效的，以无效的合同证明其实际占有，逻辑上是不能成立的。
三、洪甲与洪某的行为涉嫌恶意串通逃避债务。
1. 洪某与洪甲系父女关系，洪甲长期担任洪某的会计，对洪某的财务状况非常了解，知道洪某因债务问题面临“跑路”。
2. 洪甲无法证明其买房的资金合法来源。
3. 洪甲称房屋买下来以后是用来出租的，并向法庭出示了租房协议，但该房屋至今空关，无人使用。显然，买卖与出租都是弄虚作假。
4. 洪甲向法庭提交的双方的买卖合同显示交易价格为90万元，但其向不动产登记部门申报时，却按32万元申报，明显弄虚作假。人民法院于2017年5月25日给洪甲所做谈话笔录中，洪甲称其向房产交易中心提交的是90万元的合同，然而，申请人的律师通过调查得知，洪甲提交的是房产交易中心的格式合同，合同中价格一栏是空白。
综上所述，洪甲与洪某恶意串通，意图逃避债务，请求法院裁定继续查封洪某名下的房产。
【判决结果】
泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202执异9号执行裁定，裁定：驳回洪甲的异议请求。
【裁判文书】
法院认为:根据物权公示方法，本案保全标的物不动产在本院保全查封时因登记在洪某、刘某名下，本院采取相关执行措施并不违法。现案外人洪甲基于该不动产实体权利主张排除执行，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”之规定，本案审查重点是保全标的物的实际权属判断及权利合法性的问题。案外人洪甲所举系列证据表明：异议对象系发生在金钱债权保全执行中，书面买卖合同的签订是在本院查封前，转款凭证反映已支付全部合同价款，未完成过户亦非因买受人自身原因，虽无直接证据证明合法占有，但因在司法实践中对交付形式及占有实际并无确定判断标准，对照《规定》第二十八条规定的情形，洪甲从权利表象上基本具备了无过错买受人的五项要件，但是在采取以上技术判断的同时，也不能忽略以下两点问题：其一、推敲洪甲所举证据，不难发现所涉交易细节中存在签约合同与登记备案合同、购房发票内容之间存在差异，且洪甲的支付能力和所述资金来源令人存疑；其二、洪甲系被保全人洪某的女儿，双方存在身份上的紧密关系，结合本院对洪甲的调查和对洪某诉讼债务状况的初步调查，不难发现洪某在欠债较多的情况下，在失联前较短时间内处分自己用于经营和居住的唯一场所，其恶意转移财产规避执行的可能性较大。因本院在案外人执行异议形式审查中对案外人所持买卖合同的真实性以及权利来源的合法性有前述理由存疑，故本院难以从形式上判断洪甲享有保全标的物的实体权利，其是否真正享有保全标的物实体权利，需要通过执行异议之诉的程序解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回洪甲的异议请求。
【案例评析】
这个案件给我们的思考是：房屋买卖交易过程中，房屋的所有权转移的准确时点应如何确定？
按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国采用登记效力主义原则，即房屋所有权的变更自核准登记并记载于不动产登记簿时转移。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
由此可知，房屋交易标的的所有权转移时点应当是在记载于不动产登记机关的不动产登记簿。交易双方之前对不动产的交付占有、交易款项的支付、将相关交易申请资料递交不动产登记机关以及不动产登记机关受理交易申请等行为均不构成交易标的所有权的转移。
【结语和建议】
这个案件给我们的思考是：房屋买卖交易过程中，房屋的所有权转移的准确时点应如何确定？
按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国采用登记效力主义原则，即房屋所有权的变更自核准登记并记载于不动产登记簿时转移。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
由此可知，房屋交易标的的所有权转移时点应当是在记载于不动产登记机关的不动产登记簿。交易双方之前对不动产的交付占有、交易款项的支付、将相关交易申请资料递交不动产登记机关以及不动产登记机关受理交易申请等行为均不构成交易标的所有权的转移。
相关法律知识：
打官司怎样请律师，委托律师打官司注意事项有哪些
1、要审查资格。
律师法规定，律师是指依法取得律师执业证书，为社会提供法律服务的人员。没有取得律师执业证书的人员，不得以律师名义执业，不得为牟取经济利益从事诉讼代理或者辩护业务。因此，当事人在请律师时，一定要审查律师的资格，看其是否有律师执业证书。
2、要了解机构。
律师事务所是律师的执业机构。请律师要到律师事务所，以便了解一下律师所在的执业机构。因为律师法有规定，律师违法执业或者因过错给当事人造成损失的，由其所在的律师事务所承担赔偿责任。
3、要签订协议。
聘请律师要签订书面协议，将双方的权利义务关系约定明确，特别是对聘请律师费用更不要马虎，一定要言明打赢了官司和打输了官司各是多少钱，一审费用和二审费用又分别是多少，都要在协议上写得清清楚楚，并在付款时要求出具收据。
4、要授权明确。
有的当事人在聘请律师时，虽也填写了委托书，但不明确授权范围。认为只要付钱给律师，一切都由律师来处理。因此，有的当事人根本不出庭，不了解案件进展，对案件的处理结果也不清楚。孰不知，由于授权不明产生的法律后果，授权人是要承担责任的。
5、要慎重付款。
有的当事人对律师的话深信无疑，只要律师要钱，他都毫不在乎。一审官司打输了，律师提出上诉，他不加考虑，一一照办，交了上诉费，再交聘请律师费，一点儿不心疼。特别是对律师提出的请办案人吃饭和找人疏通关系等社交活动费更是大方，往往倾其所有。一旦官司输了，方大梦初醒，直呼上当，后悔莫及。因此，对律师索要的按规定应收取的正当费用以外的所谓活动费一定要加以拒绝。
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