房屋买卖是攸关百姓切身利益的大事，但中介公司执业不规范，炒房客的投机“套路”都为房产交易安全带来了风险。如何辨识风险，让房产交易更加安全，守护好自己的“钱袋子”？今天这个案子，小编给您提个醒，教大家躲避交易陷阱。
案情回顾
老王想出售名下一套房屋，通过中介公司认识了自称专业从事房屋转卖的“买家”杨某。三方签订《存量房买卖居间合同》，约定：老王以总价200万元的价格将房屋出售给杨某，签订合同当日付定金5万元，房屋过户当日付190万元，余款于房屋交付之日给付。同时约定，老王须按照杨某指示将房屋过户给其指定的第三人。违约解除合同一方须向中介公司支付中介费。
同日，老王与杨某又签订《房产委托装修及代理销售协议》，约定合同定金5万元，老王委托杨某装修，并以200万元为底价代售上述房屋，超出底价的部分归杨某所有。并约定老王自开始装修时将房屋交付杨某，杨某自收房之日起向老王给付租金直到房屋售出之日止。老王不得解除该委托协议，否则承担违约责任。
同日，杨某单独与中介公司签订《居间服务合同》一份，约定杨某向中介公司支付中介费3.5万元。
签完合同后，杨某向老王支付了5万元定金、双方交接房屋，杨某按月向老王支付租金。一年过后，房屋仍未装修，也未能售出，老王偶然发现自家房屋门锁被换，深觉不安。老王想解除合同拿回房屋，杨某不同意，引发警情。后老王强行将房屋收回，杨某诉至法院要求老王双倍返还定金、并返还租金等损失。
法院判决
南京中院认为，双方虽签订多份合同，但只缴纳一份定金5万元。在合同签订后的一年时间内，老王未催告杨某支付购房款，而杨某也自认其专业从事房屋转卖。上述情形可以认定双方实际履行的合同只有《房产委托装修及代理销售协议》。房屋买卖并非双方真实的意思表示，杨某的真实目的系作为中间人寻找第三方购买案涉房屋，并获取溢价款；老王的真实目的是将房屋以底价出售给杨某指定的第三方。《存量房买卖居间合同》只是为了保障房屋能够顺利过户至杨某指定的第三人名下而签订，杨某支付的租金系代售期间占有房屋的对价。
《民法典》第九百三十三条规定，“委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，有偿委托合同的解除应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。”任意解除权系法律赋予委托合同当事人的重要权利。代售协议中未约定代理期限的终止日期，且要求委托方放弃任意解除权的约定系杨某以其专业优势利用老王无经验、缺乏判断能力订立的格式条款。该格式条款不合理地免除了杨某的责任、限制了老王一方的主要权利，应认定为无效。老王有权要求解除合同，合同解除后，当事人有权请求恢复原状或采取其他补救措施。
最终，法院判决老王返还杨某定金5万元。
法官提醒
本案双方签订的合同中，存在以下潜在风险：
1. 先交房后付款，房屋脱离控制，老王承担巨大风险。
2. 未约定杨某具体付款时间，老王无法主张限期付款。
3. 按指示过户至第三人名下，涉嫌规避限售及税收政策。
4. 代售协议未约定终止日期，且不允许解除委托，代售遥遥无期。
5. 只约定老王解约的违约责任，未约定房屋无法售出的违约责任，房屋卖不掉也收不回。
6. 中介公司不在三方买卖合同约定中介费金额，反而与杨某单独订立中介合同，老王对中介费金额及支付完全不可控。
法官提醒广大卖房人，市场上不乏为谋利绞尽脑汁设计套路的“炒房客”，通过代售赚取差价在现实生活中更是屡见不鲜。当代售人持有与产权人签订的买卖合同，并占有房屋时，出售人面临巨大风险。房屋长期脱离控制容易毁损灭失、也可能被无权处分。老王想要解除合同，不仅可能承担违约责任，还潜藏着被中介公司追索居间服务费的风险。
因此，房产交易时一定要注意识别对方是否为真实交易主体，并仔细阅读基本条款，如售价、付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等。普通人购房卖房应通过正规中介机构，遵循规范的交易流程，切莫为了蝇头小利而落入“有心人”的陷阱。
来源：南京市中级人民法院