实践中，抵押人死亡的情况比较常见，那么法院对于共同抵押人死亡如何处理应当如何查处理呢？

案情：

某公司向银行借款240万元，该公司法人代表A、高管B以个人名义承担连带保证责任，该公司同时以自己名下房屋向银行提供抵押担保，自然人C与D系夫妻关系，C与D以自己共同共有房屋向银行提供抵押担保。形成了两个连带保证人、两处房屋担保的情形。

因借款人到期未还，银行将借款人及A、B、C、D列为共同被告诉至法院，要求⑴借款人还款⑵A、B承担还款⑶拍卖变卖借款人名下抵押房屋，同时拍卖C、D名下抵押房屋。起诉后发现抵押人C已经死亡，遂撤回对C的起诉。

焦点：

1、因为C已经死亡，C生前所共有的房屋部分已经成为C的遗产，在此情况下，法院是否追加C的继承人参加诉讼？

2、法院在共同抵押人死亡的情况下，对于抵押物如何判决？

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一、对于法院是否追加C继承人的问题？

1、不追加已经死亡抵押人的继承人

黄石市黄石港区人民法院在（2017）鄂0202民初1315号一案中认定："涉案《最高额房地产抵押合同》系汉口银行黄石分行与熊华芳及李光伟（已死亡）所签订，对于熊华芳提供的抵押房屋系其与李光伟生前的夫妻共同财产，李光伟死亡时就其财产发生了继承关系，而汉口银行黄石分行并未把李光伟的继承人作为当事人参加诉讼，故对李光伟的继承人是否继承该财产无法确定，李光伟的继承人亦未参加案件诉讼，法院对于该房屋继承的份额无法确定，故对汉口银行黄石分行主张对熊华芳提供抵押的位于黄石市黄石港区黄石大道1143-27号房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，不予处理。"该案件中一审法院认为共同抵押人的死亡行为导致其所有的房屋物权发生变动，在继承人未参加诉讼的情况下，无法明确房屋的份额，所以对该诉请不予进行处理。

但是该案二审法院*翻推**了该结论，二审法院认定："本案中，汉口银行黄石分行与熊华芳、李光伟（已死亡）签订了《最高额房地产抵押合同》，并办理了抵押登记，虽然熊华芳提供的抵押房屋系其与李光伟生前的夫妻共同财产，李光伟死亡时就其财产发生了继承关系，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十八条规定，"抵押物依法被继承或者被赠与的，抵押权不受影响"，故汉口银行黄石分行的抵押权不受抵押物被继承这一情形的影响。《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款规定，"债务履行届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼"，故抵押权的实现必须具备四个条件，一、抵押权必须有效存在；二、必须是债务人履行期限届满；三、债权人未受清偿；四、债务未受清偿不是由债权人造成的。汉口银行黄石分行的抵押权有效存在，由于债务人熊华芳未按期偿还*款贷**，非因债权人汉口银行黄石分行的原因使其未受清偿，汉口银行黄石分行可以依据上述法律规定行使抵押权。同时，《城市房地产抵押管理办法》第二十四条第二款进一步明确规定，"抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产"，本案中，抵押人李光伟死亡，至今无人代为向汉口银行黄石分行履行到期债务，抵押权人汉口银行黄石分行亦有权要求处分抵押的房地产。在涉案《最高额房地产抵押合同》并没有约定若发生抵押人死亡，抵押权人须向抵押人的继承人主张权利的情形时，一审法院认为李光伟的继承人必须参加案件诉讼，明确是否继承财产后，汉口银行黄石分行才能行使抵押权 的论理 没有任何法律依据和事实依据，明显不妥，本院应予以变更。"二审法院以无人代为向银行履行到期债务为由，直接判决"汉口银行黄石分行对熊华芳提供抵押的位于黄石市黄石港区黄石大道1143-27号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。"并未追加其继承人参加诉讼。

2、追加已经死亡抵押人的继承人

包头市中级人民法院在（2013）包民五初字第33号一案中认定："借款到期后，抵押人魏刚未履行抵押担保义务，魏刚因意外死亡，信用联社有限公司请求追加魏刚的继承人郭淑萍、魏小强、魏雅君承担连带清偿责任，因魏刚的继承人不具有承担连带清偿责任的法定事由，故本院对于原告信用联社有限公司要求三被告承担连带清偿责任的主张不予支持。但由于抵押权依法成立并生效，原告信用联社有限公司在上述借款本金、利息债权范围内对抵押房产折价、变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。郭淑萍、魏小强、魏雅君未放弃继承魏刚遗产的权利，依照《城市房地产抵押管理办法》第二十四条规定，抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。故郭淑萍、魏小强、魏雅君应当继续履行抵押合同。而该办法第四十条规定，债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议；抵押人死亡而无人代为履行到期债务或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务，抵押权人有权要求处分抵押的房地产。故信用联社有限公司有权对借款本息就抵押的房产折价、变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。"

昆明市中级人民法院在（2015）昆民四初字第347号一案中认定"《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。因倪绍武于2015年12月22日死亡，其法定继承人倪健芬、倪海云、倪海涛、倪海地应当在继承本案所涉抵押物的实际价值范围内承担抵押责任。"

重庆市第五中级人民法院在(2014)渝五中法民初字第00579号一案中认定"本案抵押人刘志强已经死亡，其抵押的房产应由其合法继承人陈矫、刘婧如、冯达秀继承。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十四条抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。第四十条规定：有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。本案中主债权已经到期，且房屋、××以其××重庆市××县也办理了有效的抵押登记，故富源担保公司主张行使抵押权的主张成立，刘志强的合法继承人陈矫、刘婧如、冯达秀应当依照《抵押反担保合同》的约定对中联齿*公轮**司的支付义务承担抵押担保责任。"

福建省沙县人民法院在（2017）闽0427民初815号一案中认定"易永良提供位于沙县××××号房地产为诉争借款设定抵押担保，并办理了最高额抵押登记手续，沙县农商行有权依照合同约定就担保抵押的房产拍卖或者变卖所得的价款在最高额抵押范围内优先受偿。但易永良于2014年1月17日死亡，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十四条第二款关于"抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同"的规定，在易永良死亡后，王素卿作为抵押人易永良的配偶，易宏辉、易晓冬、易晓龙作为抵押人易永良的儿子，且未放弃继承权，应当继续履行原抵押合同，承担抵押担保责任。"

浙江省宁海县人民法院在（2016）浙0226民初5449号中认定"卢国海自愿为被告陈某向原告借款承担共同还款责任，共同还款人死亡后，其继承人应在其继承遗产范围内承担还款责任。抵押人卢国海死亡，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。故卢国海的法定继承人陈某、卢崇府、童素芬、卢晶玲、卢某应当继续履行原抵押合同。"

福建省南平市建阳区人民法院在(2017)闽0703民初875号一案中认定："现因抵押人之一邵永强已过世，本院依职权追加其在世的第一顺序法定继承人施秀兰、邵铭伟（詹洁敏已作为被告参加诉讼）作为被告参与诉讼，依照《城市房地产抵押管理办法》第二十四条、第四十条的规定，抵押人死亡的，其房产合法继承人应当继续履行原抵押合同，在继承抵押财产的范围内承担抵押责任。本案审理过程中邵铭伟明确表示同意先将抵押财产武夷山市度假区××路××层房屋拍卖后优先偿还本案借款本息，若有剩余财产再进行继承，但该意思表示并非对该房产完全放弃继承，故本案在世的邵永强的第一顺序法定继承人詹洁敏、施秀兰、邵铭伟应当在其法定继承的抵押房产50%产权的范围内继续履行原抵押合同、承担抵押责任，詹洁敏本人应对其提供抵押的属于其个人的抵押房产50%产权范围内履行原抵押合同、承担抵押责任。"该案*共中**同抵押的房屋一半为遗产，故法院区分50%的部分分项进行判决。

河南省驻马店市驿城区人民法院在(2018)豫1702民初2364号一案中认定"由于李涛与梁志辉于1998年1月份结婚，二人于2000年10月份离婚，二人育有一女李珊珊及一子李震，编号为驻房权证2002新编字第××号的房屋于2002年7月12日在驻马店市产权产籍管理所办理房权证，登记的房屋的所有人为李涛，抵押人李涛因交通事故于2016年11月2日死亡，则被告李珊珊和李震继承登记在其父亲李涛名下的编号为驻房权证2002新编字第××号的房屋。则根据《继承法》第三十三条及《城市房地产抵押管理办法》第二十四条的约定"抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同"，原告请求折价或者拍卖、变卖位于驻马店市××西段（房产证编号为2002新编字第××号及2002新编字第××号）房屋（登记在李涛名下的）的请求符合法律规定，本院予以支持。"

二、对于法院判决结果

1、驳回原告起诉

山西省代县人民法院在（2017）晋0923民初348号一案中以"本院认为，作为本案借款人的被告山西省代县合作配件厂原法定代表人张月弟已逝，现该厂企业登记信息不详，法律文书无人接收；借款担保人张承祥亦已逝，该抵押担保的房产的继承人不明确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定驳回原告忻州市忻府区天顺劳务派遣有限公司的起诉。"法院依据该案件无明确被告驳回原告起诉。

2、不予处理

黄石市黄石港区人民法院在（2017）鄂0202民初1315号一案中以死亡的抵押人财产尚未分割，目前物权不明确，且原告没有追加其继承人参加诉讼，法院对原告的诉请不予处理。但是二审法院对此进行了改判。

3、直接认定原告对抵押房屋享有优先受偿权

黄石市中级人民法院(2018)鄂02民终707号判决"汉口银行黄石分行对熊华芳提供抵押的位于黄石市黄石港区黄石大道1143-27号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。"

河南省漯河市源汇区人民法院在（2018）豫1102民初710号一案中判决"若被告赵旭伟未履行上述第一项债务，原告漯河市源汇区农村信用合作联社有权以抵押人赵国顺（已死亡）抵押的房产（他项权证号为：漯房他证源汇区字第20140107**号和漯房他证高新区字第20140107**号，房屋所有权证号为：00××10，房号为11和12）折价或以拍卖、变卖的价款在抵押登记的权利价值范围内优先受偿。"

4、认定原告对继承人继承的部分享有优先受偿权

包头市中级人民法院（2013）包民五初字第33号判决"原告包头市郊区农村信用联社股份有限公司在上述借款本金、利息债权范围内对被告郭淑萍、魏雅君、魏小强所继承的抵押房产折价、变卖、拍卖的价款享有优先受偿权"。

昆明市中级人民法院在（2015）昆民四初字第347号一案中判决"若被告云南博涛贸易有限公司到期未履行上述第一、二项所确定的义务，原告兴业银行股份有限公司昆明分行有权对被告朱文英、张黎明、王梓瑜、严光义、倪海涛、颜珊、倪健芬、倪海云、王力征抵押的昆房证呈贡字第××号、昆房他证（昆明市）字第2014551**、201455903、201455167、201422784、201455166号《房屋他项权证》项下的房产折价或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿"。

重庆市第五中级人民法院在(2014)渝五中法民初字第00579号一案中判决"若被告綦江中联齿轮转动有限公司未履行本判决书第一、二项确定的支付义务，则原告綦江县富源信用担保有限公司有权就被告綦江中联齿轮转动有限公司、被告重庆协润金属材料有限公司所有的机器设备(详见抵押物清单)、钟守渠所有的位于重庆市江北区建筑面积67.12㎡的房屋、陈矫、刘婧如、冯达秀所有的位于重庆市渝北区建筑面积126.2㎡的房屋以及位于重庆市渝北区建筑面积34.10㎡的房屋、谭富春所有的位于重庆市綦江县建筑面积116.13㎡的房屋依法予以折价或拍卖、变卖，就价款享有优先受偿权"。

福建省沙县人民法院在（2017）闽0427民初815号一案判决"福建沙县农村商业银行股份有限公司对位于沙县××××号【房屋所有权证号：沙房权证字第××号；土地使用权证号：虬国用（××）字第××号】房地产拍卖或者变卖等方式变价所得价款，在上述一至四项判决确定的债务范围内优先受偿。王素卿、易宏辉、易晓冬、易晓龙在继承易永良上述财产范围内承担抵押担保责任。"

浙江省宁海县人民法院在（2016）浙0226民初5449号中判决"如被告陈某、卢崇府、童素芬、卢晶玲、卢某未履行上述第一、第二、第三项款项，原告宁波银行股份有限公司中山支行有权就被告陈某、卢崇府、童素芬、卢晶玲、卢某继承的抵押人卢国海（已死亡）名下位于宁海县跃龙街道丁香巷15弄3号301室的房产折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权"

河南省驻马店市驿城区人民法院在(2018)豫1702民初2364号判决"如上述债务到期未清偿，由被告李珊珊和李震在继承李涛遗产范围内，即李涛生前抵押的位于驻马店市中华路西段（房产证编号为2002新编字第××号及2002新编字第××号）的房屋在前款债务的范围内，以该房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物，所得的价款由原告中原银行股份有限公司驻马店分行优先受偿。"

5、认定原告对抵押房屋的50%享有优先受偿权、对继承人继承的50%房屋享有优先受偿权

福建省南平市建阳区人民法院在(2017)闽0703民初875号一案中判决："若被告詹仕彪、陈婷婷未清偿原告南平市建阳区农村信用合作联社将口信用社借款，则原告南平市建阳区农村信用合作联社将口信用社有权对被告詹洁敏设定抵押的房产50%产权[坐落于武夷山市度假区××路××层（房产证号：房权证武夷山字第××、××-2；土地证号：武国用（2012）第××号]折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；原告南平市建阳区农村信用合作联社将口信用社享有在上述第一项借款本金、利息债权范围内对被告詹洁敏、施秀兰、邵铭伟所法定继承的抵押房产50%产权[坐落于武夷山市度假区××路××层（房产证号：房权证武夷山字第××-1、××-2；土地证号：武国用（2012）第××号]部分折价、变卖、拍卖的价款的优先受偿权。"

附：

1、案外人以继承人身份提起的执行异议案件被法院驳回的情形

北京市昌平区人民法院在（2018）京0114执异248号一案中裁定如下"本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，涉案房屋系登记在抵押人李华威名下，申请执行人邮储银行石景山支行对涉案房屋依法享有抵押权，故案外人李英范所提执行异议没有事实依据和法律依据，本院不予支持。"

德州市德城区人民法院在（2017）鲁1402执异142号一案中裁定如下"本院认为，归纳异议人的异议请求和理由，本案争议的焦点是抵押人死亡后，其合法遗产继承人能否阻止法院对抵押人设定抵押的抵押物的执行。《城市房地产抵押管理办法》第二十四条规定，抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。第四十条规定，有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。根据以上规定，如果抵押人的合法继承人不能与抵押权人达成延期履行协议或拒绝履行到期债务的，抵押权人有权要求法院执行抵押的房地产。驳回异议人（案外人）张涛、张敏的异议请求。"

2、法院适用特别程序裁定实现担保物权

湖北省荆门市东宝区人民法院在（2018）鄂0802民特50号一案中裁定如下"本院经审查认为，柳婷梅向荆门农商行月亮湖支行申请*款贷**30万元，以其所有的位于荆门市掇刀区月亮湖路一号（宏源建材市场）宏源1幢407号的房屋提供抵押，并办理了抵押登记，现其未按约定偿还借款本息，符合实现担保物权的情形。荆门农商行作为荆门农商行月亮湖支行的开办法人，有权选择以自己的名义主张权利。本案抵押人柳婷梅已经死亡，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十四条第二款规定，"抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同"，陈柳奇作为柳婷梅房屋的合法继承人，应继续履行原抵押合同。故荆门农商行要求拍卖、变卖上述房屋的申请符合法律规定，本院予以准许。"该法院直接以特别程序的方式准许申请人实现担保物权。

【法条链接】

《城市房地产抵押管理办法》第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法或者代管人应不继续履行原抵押合同。

《城市房地产抵押管理办法》第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行的;

(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法，受遗赠人拒绝履行到期债务的;

(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;

(四)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;

(五)抵押合同约定的其他情况。