【本期说法律师】山东君雅律师事务所律师 宋兆辉
【案情简要】
高某是某小区业主，M物业公司负责该小区的物业管理。2017年3月至今，高某一直未向物业公司交纳物业费。物业公司多次找到高某要求其补交物业费，高某仍拒不交纳。那么，如果业主拖欠物业费，物业服务企业该怎么办？
【律师评析】
物业服务企业可以委托律师介入，通过电话告知、律师函催缴及诉讼追缴等途径清收物业费。物业服务企业无权对欠费的业主采取断水、断电、封门、罚款等措施，也不得以限制业主进入物业服务企业区域等“自力救济”措施对抗业主，迫使业主交纳物业服务费。
一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
二、《解释》第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
三、业主欠交物业费，会产生一定的逾期付款利息。业主无正当理由拖欠物业管理服务费的，物业服务企业可以根据合同约定，请求业主交纳物业服务费并支付逾期付款利息或违约金，约定的违约金标准过高的，业主可以请求变更合同约定，予以调整，调整后的违约金一般不应超过欠费金额。
【相关法条】
《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。