天津首次集中出让的土拍大剧终于完结，开发商、媒体小编总算能呼出一口长气。
累归累，该做的复盘还是得做，透过土拍能看出不少行业门道。
显而易见的有这么几点：
- 22个城市同台竞技，天津确实不那么给力
- 首批出让的地块，整体素质不算高，市区占比太少
- 马太效应依旧灵验，板块热度还要仰仗地段
这些观点，想必大家也都看腻了，沙拉就不细说了。
今天说点不一样的： 土地市场上，大宗地块真是越来越不受待见了 。
天津，或许很难再有大盘了
此次集中出让挂牌的58宗地中，土地面积超10万㎡的共有12宗，其中3宗紧急停牌，6宗底价or接近底价成交，剩下3宗地，溢价率分别是10%、11%和19%。
尤其是东丽*钟金**街、空港二期、高新区渤龙湖，那真叫“同地段不同命”，体量小些的顺利出让，体量最大的成功受甩。
这次成交的水西公园地块，曾经历过3挂2停1延，找买家之路别提多坎坷了。提起这块地，一些开发商都说，地段是真好，可惜盘子太大、*绑捆**条件太多，吃不消。
未来的天津楼市，或许会越来越难看到大宗地块成交，越来越难看到新的大盘。
做大盘，造城不易
其实，天津现在的大盘存量，倒是不少。即便以后真没新大盘，也不愁没得买。
可要说天津有没有像杭州良渚文化村、广州华南板块那样，非常出彩的大盘，掰着手指头捋半天，总觉得一个也说不上来。
通常来说，大盘是指占地面积在10万平米以上的开发项目，体量大是大盘的基础条件，但良好运营的大盘觉不仅仅是体量大。
功能多元化，配套协同化，甚至能够影响城市发展，带来社会影响力才是大盘存在的重要意义。
在天津，很早起步的超级大盘，像河东区路劲*阳城太**、东丽湖万科城、胡家园远洋城等等，大都经过了十多年的开发周期，现在确实是很有生活氛围，但配套体系上，还没有完全达到当初规划的理想宏图。
比如路劲*阳城太**的教育配套还在补足，今年新学校提上日程，预计7月左右开工，2022年交付使用。
还有东丽湖万科城的配套，近些年虽然在不断完善，但仍没有跟上当地居民的多方面需求。
这在天津，已经是做得非常成功的大盘了。
因为有些巨无霸，还要经历烂尾风波、沉寂数年，直到有人眷顾接盘，才好重整旗鼓，比如融创星耀五洲、中海国际公园城。
为这2个项目，融创、中海确实没少牟劲，一点点建起小配套、引进教育资源等等。
还有一些大盘，尚在起步阶段，兑现力不好下定论，比如万科运河文化村、宜兴埠的未来城、上东金茂智慧科学城等。
严格地讲， 天津还没有长成“完全体”的大盘模板 。现有大盘，还在努力变成理想中的样子。
大盘，为什么越来越少？
即便没有这场土拍，我们也该知道，属于大盘的时代，早就过去了。
这背后，原因也很复杂：
- 2009年，国土资源部就曾出台规定，要求住宅用地的土地出让面积，大城市不得超过20万㎡，中型城市不超过14万㎡，小城市不超过7万㎡。
- 以天津为代表的热点城市，早已过了大拆大建黄金期，开始进入城市更新时代，土地资源日益稀缺，住宅用地只能打散，才能持续供应。
- 大盘的潜力源于城市活力，也就是源源不断的人口导入 ，近10年，天津的人口增长速度已经大幅放缓，缺少人口、也就缺少新生购房需求，大盘就很难聚拢人气。对比2010年、2020年的数据，就能直观看到，天津的年人口增速已经从2.93%降到0.72%。要知道，大盘想要催熟，一个重要支撑就是外来人口，因为原住民存在地段抗性，置业半径相对固化，只有外来人口能流向城市各个方向，带动一个个片区人气。
- 天津的大盘，基本存在于环郊板块，在人口引流上没有地段优势 ，而且，大盘的开发周期漫长、还会*绑捆**一系列配套，这对开发商来说，都是对资金链、运营力的严峻考验。而且，有些配套，不是开发商一己之力能左右的，比如轨交、路网，都需要城市统筹，能不能成，全看政府资源的侧重。开发商能做的，就是等风来。
- 市场大火时，大盘是难得的土地红利，市场大冷时，大盘就意味着成本累加、回血漫长 ，当前的房地产市场内卷严重，这已经是不争的事实，面对大盘开发，房企只能慎之又慎。
所以，大盘的缩减、甚至消失，既有城市发展的必然性，也有市场博弈的周期性。小编对天津的期待，不是大盘越来越多，而是现有的大盘，都能兑现许给购房者的承诺。