一个地方的房价：短期看金融、中期看供应、长期看人口。毫无疑问，政策调整对房地产未来发展有着举足轻重的影响。
2020的魔幻开局，社会各行业受到前所未有的影响，作为经济重头戏的房地产行业，*会两**所提的内容成为地产业接下来走势的风向标。
中央经济工作会议在对今年楼市政策进行定调时，重申“坚持房子是用来住的不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。随后的全国住房和城乡建设工作会议亦明确，长期坚持房住不炒，着力稳地价稳房价稳预期。
从当前多位全国人大代表和政协委员的建议与提案以及网友热议的内容来看，地产业下半年走势、老旧小区改造、因城施策等都成为房地产行业中备受关注的焦点。
我们如何从这几个话题中找出我国未来房地产发展的趋势，找到下半年适合买房的时机与信号？关于这些问题，幸福里百城置业专题系列第二期「*会两**释放了什么楼市信号」邀请房地产专家为您深度解读。
Q1：当前“房住不炒”仍是楼市主基调，各地全面落实因城施策，今年已有30多个城市出台公积金政策，多地政策有所收紧，对此，如何看待我国楼市的发展趋势？
@风清地产观察
房地产的发展有其自身的规律，分为短期和长期两个视角来看。
短期视角：房住不炒仍然是主要的调控方向，短期内房价保持稳定是关键，不能过快上涨，也不能大幅下跌，保持稳定是目标。这其实涉及到政治、经济、金融、社会、舆论等方方面面的影响。而短期恰恰也是可以发挥调控作用的领域。
长期视角：从长远来看房地产投资是对抗通胀、财富保值增值的优质工具。
①从美国、英国、德国和加拿大等发达国家过去三四十年的经验数据来看，剔除通胀房价仍然保持5-8倍的增长，年化增长率高达14%，这其中还不包含使用杠杆。
②从全球各国物价指数来看，即便是发达国家CPI也增长了2倍，欠发达国家更是增长了8倍多，年均增长分别达到3%和20%。
③从货币超发角度来看，70年间货币超发高达5倍甚至10倍，年均增长高达5%—13%。第一个是衡量房价真实涨幅的，后俩是衡量货币贬值的，一加一减大家心里就能明白为什么要投资房地产了。
股神巴菲特45年间的复合收益率约为20%，比不上美国纽约买上一套房。所以，我个人的建议，只要对国家未来发展有信心，站在历史长河里看，房价仍将保持上涨趋势，房产投资仍然是普通百姓财富保值增值的良好工具。
Q2：各地发展租赁和共有产权房，增加低端住房供应，对楼市有何影响？
@风清地产观察
共有产权住房在不同的城市承担的功能不一样，分析起来特别复杂，以北京为例，北京的共有产权住房有几个特点：1. 主要解决中间阶层的住房问题；2. 通过出让部分产权的方式降低房价；3. 封闭运行，保持共有产权住房始终在有资格的人手中流通。
一、从这个角度来看，北京共有产权住房主要是通过降低产权比例来降低房价，来保障中间阶层的住房需求。所以从这个角度来看，北京共有产权住房并不会导致房价的下降。
二、从供应量上来，共有产权住房的供应对北京住房供应缺口的大盘子来说影响非常小，从供求的角度来看，共有产权住房也不太可能大幅降低市场房价。
第三、从产权完整性的程度来看，产权不完整的住房，在流通领域受限，相对于产权完整的住房，在平抑房价的效果上并不一定更好。
Q3：对比棚改，旧改提速对各地房地产市场释放了哪些信号？
@风清地产观察
旧改是棚改的升级，相对棚改来说，旧改更加强调改善居民居住条件，承担政府改善民生的责任；棚改在之前的实际操作中，更加承担了拖底房地产市场、刺激需求的调控功能。这次由棚改向旧改转变，虽然一字之差，表面上看起来变化不大，但是实质和内涵其实变化非常大。
这从一定意义上更加强调“房住不炒”的房地产发展思路和调控的主线，决策层不希望旧改和之前棚改一样，成为导致三线城市房价暴涨的主要因素。在当前的大环境下，坚持推进房地产市场健康发展，不以房地产作为短期刺激经济的手段，不使房地产金融化，意义非常重大。
Q4：关于业界一部分人提出的取消公积金您怎么看？在未来是否会有实现的可能？
@风清地产观察
目前看来公积金还是一个比较符合现阶段提高公民购房能力的选择。
公积金是一套制度，包括公积金的缴纳、管理、提取和使用的整个管理方式方法。
目前来说，公积金缴纳规定要求个人和工作单位各自按照比例缴纳，早期是作为一种福利制度存在，随着社会经济和管理的发展，当前公积金的泛福利化问题已经得到较好的解决。
公积金在提取和使用上也有相应的管理体系，随着房地产管控问题和当前疫情的影响，使用和提取也呈现出放宽的趋势。
这样一种本意是提高居民购房储蓄和能力的工具，早期变成了一些单位的变相福利，尤其是垄断企业和机构；后期在提取和使用上更多的变成了房产调控和城市人口争夺的工具，没有发挥其应有的作用。
个人觉得，在住房*款贷**专业银行和机构成立并替代相应功能之前，住房公积金仍然是提高居民购房能力和住房强制储蓄的一个良好工具，只是当前在使用上需要进一步的加强管理和引导，使住房公积金真正发挥起作用，不宜一刀切的取消。
Q5：如果全面取消落户限制，您会看好哪几个城市的未来发展？
@风清地产观察
从市场经济的角度来考虑，一个城市发展的边界是城市规模效应带来的收益和城市规模扩大后交易成本上升带来的成本。只有当一个城市规模效应收益小于城市扩张带来的交易成本的时候，城市才会停止扩张。而这个边界是变化的，随着科技、交通、社会经济和人类社会发展而发展。
比如在古代，城市虽然有利于人口聚集、政府管理和贸易发展，但城市的发展始终受制于交通、城市管理等限制，城市规模在农业经济时代发展缓慢。
随着工业社会、道路交通设施和内燃机等社会经济技术的进步，城市才开始大规模扩张，城市扩张过程中的规模效应、工业聚集、商业聚集、知识聚集和技术聚集产生的外溢，导致社会经济发展进入了新时代。
同样，互联网作为第三次科技革命的主要工具和载体，极大的推动了全球贸易、知识、和技术的交流、聚集和外溢。
纵观人类历史和全球城市发展的一般规律，城市早期的发展，主要受地理环境的限制，随着技术进步，城市的发展转向人文环境占据主导。
在当代社会，什么样的城市更能得到发展？主要是两个要素，一个是人口，人口是城市发展的根本；第二是资源，资源是城市得以发展的前提，当然，现代社会自然环境资源不断弱化，人文环境资源的作用越来越突出。
在当前的环境下，人口大量流入和聚集了大量资源的城市，未来发展是非常可预期的。从人口和资源角度考虑，中国将来有三大超级城市圈和若干个小城市圈。
- 北京为核心的城市圈，包含环京、雄安新区和京津冀超级城市圈；
- 上海为中心的城市圈，包括环沪、上海-杭州城市带和长三角超级城市圈；
- 深圳为中心的城市圈，包括环深、深圳-广州城市带和粤赣澳大湾区超级城市圈；
还有武汉为中心的长江中游城市圈、成都-重庆为中心的成渝城市圈，其他省会城市为中心的区域城市圈等。
