写在前面
在上一篇文章中，高高收集了很多的私信反馈，有两个问题比较集中：
一、泰康燕园看着很棒，但真实住户的反馈是这样的么？
从高高个人接触的居民来看，反响都还是不错的。
泰康入住的很大一部分是高知人群，有很多院士，著名学者钱理群也住在里面，还亲自为泰康录了宣传片。
泰康之家大家说_腾讯视频
二、泰康靠谱吗？泰康养老社区能不能持续性地经营呢？
养老是重投资、慢回报的行业，运营很不容易。
数据显示，北京只有4%的养老机构盈利。
所以养老机构能不能持续运营，一看资本规模，二看资本效率，三看运营效率。
（一）资本规模
泰康是“老六家”大型保险公司之一，管理的资产超过一万亿。
泰康在养老社区的投入约为300亿元，这对于养老社区而言，已经是巨无霸了。
但300亿的投资，和万亿级的资管规模相比，不到3%。即便泰康养老社区经营不好，成为一块不良资产，其集团也有能力消化，并持续运营。
（二）资本效率
寿险业其实是极为赚钱的。
根据有关数据，2018年，86家寿险公司的净资产收益率为12.57%，而3602家A股上市公司的净资产收益率仅为9.75%。
而其中泰康又是其中盈利能力最靠前的那几家。
2018年，泰康的净利润为168亿元，仅次于平安；泰康资管的近利润为11.95亿，也仅次于平安。
（三）运营效率
养老机构建得再好，入住不够也肯定运营不下去。泰康因其与保险搭配销售，入住率极高，而实际 交费 但未入住的，要远超于现在的规模。
那“超发”会不会带来“无法入住”问题？
确实有可能，但可能有两个因素可以缓解。
一是入住时间差，实际入住年龄为78岁左右，而购买人群很多为50-60岁，等到年轻的这一波人入住，人员已经实现了一些更替。
二是边住边建，目前开业的仅有四个，而规划的有15个，在充足的资金支持下，可以兴建足够的社区。
其实，相对于“超发”问题，高高觉得更要关注的是“月费”问题。
泰康的整体建设规格是很高的，虽然收费高，但能否支撑其运营，还是要靠泰康自己不断磨合。
从个人观感来看，其整体建设是有一些“超标准”的，效率不够高，虽然目前对运营持续性没有太大影响，但最终可能还是会转化到入住居民身上。
从这个角度来看，养老社区也不是越奢华越好，而是越有效率越好。
关于养老社区，高高还是有点外行，所以以上观点仅供参考。下面高高就接着具体介绍泰康燕园入住细节：
01 入住社区前的综合健康评估
02 独立生活型住宅实地探访解析
03 协助生活型住宅实地探访解析
04 专业护理型住宅实地探访解析
01 入住社区前的综合健康评估
高高也带着自己的爸妈去看过泰康燕园，他们的感觉是：
高级幼儿园。
确实，高端养老社区是个高端幼儿园，专收60岁以上的大宝贝们。
按照不同的居住需求分为：大班（独立生活）、中班（协助护理），小班（专业护理），小小班（记忆照护）。
每个学生按其所需，有专业护士巡堂检查，餐点依身体、病况烹调，课间还有丰富课外活动和小零食。
只是这个幼儿园放学之后，就没有“爸妈”来接回了，难免想家。只能暂且通过相片、电话解思念之苦，或孩子有空闲前来相聚。
那怎么分班么？
每一位长者在通过入住审批之后，泰康燕园的医师会进行综合健康评估。
首先，检查长者是否患有传染性疾病，若处于疾病的开放期和传染期，必须先进行治疗。
其次，进行自理能力、精神状态的评估（巴氏量表、MMSE简易智力状态检查量表等），以便来判断适合住在独立区还是护理区。
再次，入住后还有21天观察期，以便更确切地进行服务分级。
之所以需要21天，是因为长者离家到一个陌生的环境，会有不适应，也许短期表现比实际能力要低，或者部分能力较弱却没有被发现，容易分错区。
根据长者健康状况，泰康之家提供四种养老房型：独立生活区、协助生活区、专业护理区及记忆照护区。
高高重点对前三种住宅进行介绍，教大家看懂养老社区的适老化设计和原理。
02 独立生活型住宅实地探访解析
独立生活区居民，多是退休后身体健康、能够独立自理生活的偶居或独居长者。
住宅户型分为一居室、一厅一室、两居室。
高高以样板房一居一室为案例，结合实际户型进行解读。
建议大家在看图之前，结合生活经验仔细想一想，看看这些细节是如何“适老化”的吧。
1. 门户
先看房门，考大家两个问题：
①处有一个置物台，有什么用？
②门洞有多宽？
高高解读：
①置物台的用处
长者和小朋友一样，入住陌生的地方，总会焦虑不安，甚至喊着要回家，也可能记不住具体房号。
置物台也叫“记忆箱”，放置长者熟悉的物品，如摆件、花草盆栽等，主要用以唤醒熟悉的场景，减轻焦虑，也避免“走错家门”。
设计上，置物台向外的边角设置成“圆角”，预防磕伤。
②门洞的宽度
门多宽才是合乎规范的呢？
按照我国《长者居住建筑设计规范》规定，单扇平门打开之后，净宽度不应小于0.9m，以保证站姿长者、坐轮椅的长者、大件家具，特别是救援担架顺利通行。而常规轮椅的宽度是0.65m，急救担架的宽度是0.55m。
图中门宽是0.9-1.0m，符合规定。
看似无关紧要的门宽，就像不能随意被占用的消防通道一样，抢救少一点障碍，生命多一分保障。
2. 入室鞋柜区
①高度在0.6-0.7m的鞋柜，可以作为辅助扶手。
②开放式的鞋柜设置在底部，方便长者放取鞋子。
③柜子边角为圆角设计，没有突出外，避免长者磕碰。
④把手设计成高位横向开启，长者不用过度低身便可以使用。
⑤鞋柜本身就很符合长者使用了，为什么鞋柜旁要放个凳子呢？
高高解读：
鞋柜的设计不在于奢华，而在于简约实用、平稳牢固，防止老人受伤。
穿鞋是一件小事，但对老人而言，却是难事、大事。
患有冠心病、高血压心脏病等的老人低身弯腰脱鞋，心脏位置降低，容易出现供血供氧不足，轻度会出现头晕、胸闷气短、憋气等现象，重度则出现脑溢血、心肌梗死等危险。
这时候一个小凳子就起到了大作用，它可以让老人安稳坐着脱鞋，大大降低了风险。
“适老化”的关怀，其实体现在每一个细节里。
3. 户门
①门把手为杆式，易于抓握；周边没有尖锐的棱角，避免撞伤。
②门上有两个观察孔，高位观察眼距地1.5m，供站立的长者使用；低位的观察眼距地1.2m，供乘轮椅的长者使用。
可视视频
高高解读：
除了“猫眼”，泰康燕园还采用了可视化对讲门禁装置：
1）屏幕大，便于长者看清画面；
2）对讲机高度适宜，考虑长者有可能乘坐轮椅，对讲机的安装高度在1.3M（可惜好像没看到可调节俯仰角度的对讲屏幕）；
3）音量增大，听筒有扩音装置，便于听力障碍长者使用（可惜好像没看到灯光闪烁的视觉提醒功能）；
4）对讲机前方没有障碍物。
4. 客厅
高高解读：
客厅有三大系统：灯光、通风和供暖制冷。
①灯光。强亮度且防眩晕，既保证充足的亮度，又避免强光直射导致长者的不适、头晕。简易实用、减少装饰，便于清洁和更换灯泡。
②采用三层新风过滤系统，适合保持室内空气清洁。
③采用中央空调及地暖，维持室内恒温恒湿（夏天：温度22℃，湿度60%；冬天：温度24℃，湿度40%）。
5. 厨房
高高解读：
新闻中不少报道长者在厨房发生煤气中毒、爆炸、烫伤等事件，而这些事情是可以预防的，重点在于炊具和采光通风。
①自动感应和熄火的炊具。
厨房中的燃气和明火是很危险的。长者嗅觉迟钝，不易察觉泄露的天然气，同时，因记忆衰退、健忘，容易忘记关火。
高高探访中发现，样板房里装的是非明火的电磁炉电器，具备自动熄火功能。在居民房间里也看到有明火炊具，但因为没有实际操作，不知道是否有煤气泄露报警和自动熄火功能。
②保证厨房有日间采光和通风。
长者日间在洗涤池、灶台的操作时间长，如果此时背光，处于昏暗中操作的长者造成很多不便和安全隐患。
此外，厨房还有其他“适老化”细节：
1）厨房通行空间要保证一人转身操作、两人错位通行或轮椅通行、旋转的宽度。
2）厨房台面到吊柜底在0.5-0.6m，台面宽度在0.5-0.6m，较为符合长者的身高需求。
3）根据长者喜欢储存食材的习惯，配置大容量冰箱。
4）配置水质净化处理系统，提供日常清洁的饮用水。
6. 卫生间及浴室
卫生间
①开关有什么特别的？
平时家中我们开关的高度约为1.5m高，为兼顾站姿长者和轮椅长者的要求，长者住宅开关的高度通常距地面1.1-1.2m。
开关面板应配有明细的标识说明，方便长者记忆和区别。
长者手指做精细动作难度较大，因此宜使用大面板开关。
②③门框有什么特别的地方呢？
没错，大家肯定想到了门宽问题，卫生间门洞宽度至少0.9m；
另外卫生间是没有安装门的，这个问题卖个关子，高高一会再详细解读。
④卫生间地面选用防水防滑、不易反光的材质地砖；地漏设置上保证地面排水顺畅，避免积水。
洗手台
⑤采用开放式收纳柜，既不会占用空间，也很方便。
⑥洗漱台设置镜前灯，以消除长者自身遮挡主灯光纤所产生的阴影。
智能便器
⑦智能马桶便于长者清洗下身，解决了便后擦拭困难的问题，也有利于防治痔疮等疾病，可惜的是好像没有看到侧前扶手。
⑧紧急呼叫器：
长者在如厕时突发病情较多，紧急呼叫器设置在就近能够到的范围；
为了让长者倒地无法起身时仍能使用紧急呼叫器，加设拉绳，绳端下垂距地面10cm。
浴室
⑨考虑到长者体力减弱及安全防滑的问题，在淋浴间设置坐凳，帮助长者坐姿洗浴。
⑩淋浴L型扶手便于长者站姿冲浴时保持身体稳定，以及长者转换站、坐姿时抓扶。
高高解读：
长者在家中最常发生意外的地方就是卫生间和浴室，易突发疾病或者摔倒。
高高现在来解答卫生间为什么没有门。
日常家中的门常为内开式，看起来没什么问题，往往忽视了其中的危险：
卫生间内部空间较小，长者如不慎倒地无法起身或昏迷不醒，身体可能挡住向内开启的门扇，导致施救人员难以进入，延误施救时间，后果难以想象（如下图所示）；
（注：以上补充解释的图片补充来源于周燕珉教授的《老年住宅》）
7. 卧室
高高解读：
随着年龄的增长，长者对睡眠质量的要求更高。
在长者卧室布置上，主要考虑几个因素：
1）卧室远离电梯、空调室外机，以免噪音干扰；
2）合理布置卧室朝向，保证良好的通风采光；
3）床的规格和床上用品的选择，需符合长者身体情况与使用习惯；
4）空间设置和家具摆放合理，通行没有阻挡物；
5）设置起夜灯，方便长者夜间如厕；
高高重点介绍紧急呼叫系统，即养老机构对长者紧急需求的快速反应系统。
这是很多老人特别看重的一点，也是居家养老难以做到的一点，从报警到救护车抵达，往往会拖延很多时间。
泰康燕园承诺，当居民按下紧急呼叫之后，管家、保安、医护人员会在3分钟内赶到身边，提供医疗救助。
据了解，燕园开业至今，呼叫器已经响起上千次，很多老人都得到了第一时间救助，免于危险。
03 协助生活型住宅实地探访解析
协助生活型住宅的适老化设计细节上，基本与独立生活型房间一致；也存在一些特殊设置，我们一起来比较一下。
门户
走廊
鞋柜
洗手台
浴室
卧室
厨房
高高解读：
协助生活区位于泰康康复医院的9-12层，每层配有护理站；日常生活中会有管家和护理员提供生活的辅助和康复治疗。
协助生活区的主要特点包括：
1）房间户型为31.5㎡的一居室，房间虽小，设施齐全；
2）房间走廊增设辅助扶手，以便轮椅长者使用；
3）鞋柜为开放式，同时也兼备座凳的功能；
4）洗手池底部敞开，镜子呈一定斜角，方便轮椅长者使用；
5）坐便器两侧增设扶手，扶手长度长于便器20cm；
6）卧室内增设了护理员值班休息处；
7）关于厨房，从安全考虑没有配备煤气灶、电磁炉等炊具；依旧配有冰箱、微波炉供长者使用。
而当长者身体状况逐渐康复，通过医生评估后，可以转移到独立生活区啦。
04 专业护理型住宅实地探访解析
专业护理区位于泰康康复医院的7-8层，居住的是因疾病原因不能自理，需要护理人员长期照料，卧床康复治疗的老者。
专业护理区的户门与协助生活区很像，主要区别有二，一是多功能护理床，二是浴室。
户门
当高高进入专业护理区看到护理床时，突然有种在医院病房的沉重感。
印象很深的一个记录片里，一个老人说，最大的愿望，是能自己独立上卫生间。
人老到无法自理时，真的是很难的处境。如果这个时候得不到很好的照顾，确实蛮可怜的。
泰康还是努力用心了，尽可能有了鲜艳一些的色调，让护理床不那么像病床。
多功能护理床非常强大：
1）配有呼吸机、输液架等医疗设施；
2）能够辅助长者坐起、翻身，预防长期同一姿势躺着硌着，容易得褥疮；
3）可升降的护栏防止长者坠床；
4）床垫设有重力感应系统，长者一旦翻下床，重力感应器会触发警报，第一时间通知医生和护士；
5）当紧急情况需要送往医院抢救，护理床可以解锁滚轮，变成救护担架。
长者人生中的最后时光，就一直在这个床上了。
高高忽然想体验一下，躺在床上的长者，他们眼中的世界是怎样的？
护理床视角
右侧能看到明媚的*光春**，而不是在昏暗的室内，想来也可以为长者的心房多几分阳光吧。
高高解读：
护理区配有步入式浴缸，浴缸可以从四周出水，方便护理人员给长者洗澡。
高高也是第一次见到这样的浴缸，特意测量了一下浴缸的尺寸，长1.0m、宽0.5m、深度0.7-0.8m，查了资料，是符合长者身体尺寸设计的。
写在最后
这次探访泰康燕园，收获很多，不止是看到了高端的环境，更因为在解析“适老化”细节的过程中，感受到长者的种种不易，体味着时光的无情，心底一直反复着懊悔和伤心。
从小带我长大的爷爷奶奶，原来老的时候是这么多不舒服甚至是煎熬啊！
可是我却没有及时成长起来，没能给他们更好的养老条件。
更懊悔的是，我总是忙乱在自己的小世界里，太少关心他们。
而这，其实是我可以很轻易做到的。一个电话，他们都可以很开心。
可是我已经没有机会了。
如果条件允许，希望大家在力所能及的情况下，尽可能为多关心一下老人吧。
不在于多昂贵的礼物，而在于用心。
