物业那些事之—未封闭阳台渗水，谁之过？
（天眼查案例整理）
购买了商品房最害怕的是收房了，楼上却没有装修，造成未封闭的阳台下雨时渗到下一层，这怎么办？谁之过？
案情简介
刘先生购买了某房地产开发公司开发建设的一套毛坯新房，房号为17层02室（以下简称17—02房），并花了十几万元装修该房，可是刚住进新房不久，还没有来得及好好享受新房所带来的愉悦，却在下雨的时候，新房的客厅天花板渗水，导致自己客厅天花板装修受损。刘先生找楼上（以下简称18—02房）的业主李先生，李先生说，虽然我已经收房并办理房产证，但我还没有装修入住，我不担责；找物业公司，物业公司说已告知楼上业主，并称其在18—02房的阳台上铺设了彩条布挡雨水，防止雨水进入18—02房，尽到了管理义务，我也不担责；找开发商，说你买的毛坯房，而且我的设计图纸显示阳台不用做防水，而且房屋已交付了给了刘先生和18—02房的业主李先生，本公司不是侵权责任主体，而且阳台就算要做防水，也过了5年的保修期，故拒绝赔偿。于是，刘先生将楼上18—02房的业主李先生、物业公司、某房地产开发公司全部告上法院，请求楼上18—02房的业主李先生、物业公司、某房地产开发公司共同赔偿天花损失10万元。
审理中，法院委托专业房屋鉴定机构对刘先生的17—02房天花板渗水的原因进行鉴定，鉴定结论为：由于18—02房未装修，阳台未封闭致雨水积水，该积水从阳台流向客厅下渗到17—02房所致。后法院再委托工程咨询公司对涉案房屋的天花板装修修复价格进行鉴定，该工程咨询公司鉴定的修复价格为15132.78元。刘先生对该工程咨询公司鉴定的修复价格提出异议，认为修复价格至少要8万元以上，故法院去函该工程咨询公司，该工程咨询公司复函，将修复费修改为21849.96元。最终，刘先生变更诉讼请求，请求楼上18—02房的业主李先生、物业公司、某房地产开发公司共同赔偿天花装修损失21849.96元及鉴定费2万，并承担本案的诉讼费。
法院判决
房屋本身存在质量问题，全部责任由某房地产开发公司承担，楼上18—02房的业主李先生、物业公司均不担责。
法律评析《所涉及到法律条款》
民法典第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。这是有关物权损害赔偿请求权的规定。根据原告刘先生的诉讼请求，本案应定性为财产损害赔偿纠纷案，属于物权保护纠纷，并不属于侵权责任纠纷。本案的争议焦点为楼上18—02房的业主李先生、物业公司、某房地产开发公司三者责任如何认定。
一、楼上18—02房的业主的责任分析
民法典二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。18—02房的业主李先生，已经办理了房产证，即说明李先生已经取得18—02房的物权。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，因此，一般而言，商品房交付给购房人后，该商品房的风险由开发商转移给了业主。18—02房的李先生已经收房并办理房产证，故18—02房的物权及风险已由某房地产开发公司转移给了李先生，而且专业房屋鉴定机构对刘先生的17—02房客厅天花板渗水原因的结论是“由于18—02房未封闭阳台致雨水渗入，导致18—02房内阳台地面形成积水，该积水从阳台流向客厅致楼板下渗到17—02房所致”，从该鉴定结论看，似乎楼上18—02房的业主责任，但楼上18—02房的业主李先生并没有装修入住该房，即还没有使用该房屋，若单纯根据民法典二百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判决18—02房的业主李先生承担赔偿责任，显然与一般人们的社会认知不相符。因为李先生还没有装修入住，未对该房屋进行改造，虽然该房屋是李先生的，应承担18—02房的风险，但李先生并无过错，很显然是18—02房客厅地板（17—02房的天花板）结构存在缝隙或其他质量问题才会让水往下渗，导致17—02房的客厅天花板渗雨受损，这是房屋本身存在质量问题。
二、物业公司的责任分析
《物业管理条例实施细则》第二条的规定，物业公司应按物业服务合同的约定对小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。本案中，物业公司并不是物权人，为了避免雨水从阳台进入室内造成积水，从而对18—02房的阳台用塑料布进行了遮挡，尽到了合理管理义务，故不应承担17—02房客厅天花板受损的赔偿。
三、某房地产开发公司的责任分析
国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条（二）的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，但根据《建筑法》第三条、第五条规定，建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准，从而可知，开发商对房屋的质量保障是法定义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对因房屋质量问题产生的纠纷作出了相关规定，其中：第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。从上述司法解释规定可知，只有房屋主体结构不合格或者交付使用后因房屋质量严重影响居住才能解除商品房买卖合同，而且，因质量存在质量问题，开发商因先承担修复责任。
从上述的责任分析可知，虽然房屋鉴定报告结论是“阳台雨水渗入，导致18—02房内阳台地面形成积水，该积水从阳台流向客厅地板下渗到17—02房所致”，表面上看是由18—02房引起的，但因18—02房未装修入住，从而推定房屋本身存在质量问题，从而判决某房地产开发公司承担全部赔偿责任，既有法律依据又符合人们的一般社会认知。开发商“阳台设计未做防水，即使做了防水也过了5年的保修期”的抗辩理由不成立因此，开发商不能因工程质量保修期届满而完全免责。即使工程质量保修期届满，严重影响居住的，仍要承担修复或赔偿责任。但因业主自己装修导致结构或房屋质量问题的除外。
本案中法院采用的法律法规是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条规定与《建筑法》第三条、第五条规定做出有利于业主的判决。也从侧面反应出法院没有单纯机械性依据《物业管理条例》、《民法典》上的条款做出判决，这也符合人们对法律法规的认知。