【案情简介】
从2016年到2017年期间，广东登鼎律师事务所依法接受广东YY集团有限公司的委托指派本所律师赵琼、裴炽明，担任其JH园小区逾期*证办**纠纷系列案的一审、二审、再审、抗诉、执行阶段的代理人，上述系列案共计超过550件。由于该系列案涉及业主人数众多，逾期*证办**违约责任的裁判标准存在重大争议，并且该类型纠纷在中山市房地产领域中具有普遍性，因此，该系列案引起了中山市市委、市政府、政法委、两级法院的高度关注和介入协调处理。我所律师作为一方的代理人，在法律专业方面为当事人提出了高水平的法律方案，并且二审法院完全采纳了代理人的意见，取得了良好的法律效果，同时，为了维护社会的和谐稳定，代理人在诉讼过程中积极调解各方的关系，竭力减少双方矛盾的增加，取得了较好的社会效果。本所律师代理的上述系列案件，不仅对中山市乃至广东省的司法审判标准起到重大的引导作用，而且对房地产行业的工作规范有极大参考的意义。
为此，本所选取系列案中的一件进行介绍，具体案情如下：
2010年11月17日，YY公司（出卖人）与A（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买JH园5幢703房的商品房；总楼价为371762元。出卖人应当在2011年10月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，A已按合同的约定向YY公司支付了全部的购房款。2010年11月25日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。A购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。2015年2月13日，A以YY公司未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约为由，向中山市第一人民法院提起诉讼，请求判令：YY公司向A支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付房款总额371762元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期*款贷**利息的标准从2013年10月30日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至起诉之日为29000元）。
【法院判决】
中山市第一人民法院以双方逾期*证办**的违约金过低，且原告方的实际损失难以确定为由，认为违约金宜参照金融机构同期同类*款贷**利率的标准来确定A的实际损失数额。逾期*证办**的违约金起算时间为2013年10月30日，计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止。
YY公司不服中山市第一人民法院的判决，委托广东登鼎律师事务所律师提起向中山市中级人民法院上诉。中山市中级人民法院以A并未举证证明怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成为由，确定YY公司应按已付房价款的1%向A支付逾期*证办**违约金3717.62元
【案件分析】
我们认为，本案系房屋预售合同纠纷，主要争议焦点为卖方逾期*证办**的违约责任承担问题。
一、出卖人与买受人签订的中山市商品房买卖合同关于逾期*证办**的违约责任效力如何认定
代理人认为，双方签订的合同是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订的，所签合同是参照中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局推介的《商品房买卖合同》，除正规的格式条款外，其中也填写了许多协商条款。在双方签订合同时，中山的房地产市场还处于低迷状态，销售价格也很低廉，出卖方还要想方设法促销自己名下的产业。出卖人在与买受人签订合同中并不处于优势，甚至处于劣势，不可能利用格式合同签订所谓的“霸王合同”，也不具备条件签订不公平、不对等的任何条款。因此，出卖人与买受人签订的中山市商品房买卖合同关于逾期*证办**的违约责任应属合法有效。
二、关于违约金过低需要调整适用的规则问题
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失为限”，代理人认为：该条是在维护原约定效力前提下，因实际损失的事实数额过大而产生适当救济，体现我国合同法对实际损失赔偿的基本底线，因此，必须以实际损失的充分事实为适用前提，必须由损失方举证，但本案审理过程中，买受人从来没有举证证明其存在实际损失及实际损失是多少，如何能证明约定的违约金低于造成的损失？正因为如此，买受人也未能并无法提出具体的“损失数额”。所以，本案也不存在“损失数额难以确定”的情形，因而不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的适用条件。由于不存在损失，所以也不适用我国《合同法》第一百一十四条的规定，不存在违约金需要调整问题。
【结语和建议】
本案属于商品房买卖过程中，开发商和业主发生矛盾纠纷最集中领域，如何衡平业主和开发商的利益，不仅考验了司法的公平正义，而且也关乎社会的和谐稳定。在本系列案件中，由于部分业主对二审判决提出再审，广东省高级人民法院重新将部分案件发回中山市中级人民法院进行再审，中山市中级人民法院又对该案进行了改判，支持了买受人的诉讼请求，同时，广东省高级人民法院印发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，对类似的案件的审判标准做了进一步的明确，可以说对业主的司法保护有了极大的提高，而相反的是，对于开发商的法律规制则是越来越严苛，开发商如果想减少损失的发生，则必须更加完善自身的管理以及制定符合实际的诉讼策略，其中对于加强商品房买卖合同签订的法律管理以及诉讼当中如何与业主方达成调解，是目前对开发商最为有效和有利的措施。
在商品房买卖合同签订的法律管理方面，开发商应注重合同条款的约定，一方面不应与现行的法律法规和司法解释所相违背、冲突，另一方面在条款的约定上应更加注重技巧和司法实践的利用，不能一味的使用脱离司法实践和权利义务不对等的格式版本，合同的制定也应该由司法实践丰富的律师来参与。同时，在与业主签订买卖合同的流程中，应增加洽谈过程的记录，有必要增加法律专业人员对合同重点条款、违约条款的解释、告知、见证、录音录像等工作，以保证合同的意思表示真实、合法、公平。
在逾期交楼、逾期*证办**的诉讼当中，开发商应委托经验丰富的律师制定符合自身实际的诉讼策略，如何争取与业主进行调解应作为主要的方向。