第二部分——房屋租赁合同审查
1.主体资质的审核：
房屋租赁合同最重要的审核是证明权利来源（合同生效的基础）
产权人：房地产权证（如房屋使用权证、国有土地使用权证）
如代理人签约，需要留存授权委托书（若存疑可以采取公证）
注意：无房屋使用权证仅有房屋买卖合同，是否以证明对方为产权人？（不足以证明，应当提醒注意，尽量不要租，若综合考虑非常想租，必租不可的则按照下列方式做）
如对方的产权存疑，应避免租赁或通过商务条件制约：
（1） 降低装修费用
（2） 先用后付租金，出租人不肯，可以少付一定期限的租金，将一次性付1年的，改为一次性付一个季度的
（3） 增加赔偿条款（经营方面的损失、搬家的损失、装修的损失、设备安装的损失等）
注意：如为转租需审查房屋所有权证及前手租赁合同（明确租赁期限），并需要产权人提供同意转租的书面同意文件
注意：当出租人产权人是自然人时需关注年龄（通过身份证和户口本验明身份和年龄）；如产权人为未成年人，应征得法定代理人的书面同意，或由法定代理人在合同上签字
如共有的房产，应由共有人共同签署合同；夫妻共有的房产最好由夫妻双方共同签字确认
2.房产的合法性的审查：
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》，下列房屋不得出租：
（1） 未依法取得房屋所有权证的；
（2） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3） 共有房屋未取得共有人同意的；
（4） 权属有争议的；
（5） 属于违法建筑的；（全部违建，部分违建；部分违建的在租赁合同中不做重要描述）
（6） 不符合安全标准的；
（7） 已抵押，未经抵押权人同意的；（存在风险）
（8） 不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的；
（9） 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形
3.准确表述租赁的房产：
准确地点、位置、建筑物面积、楼层，最好附图是否包含小院、门口是否有公用的使用区域及车位
是否有附属设施和公共设施，如空调、水、电、供暖设备等
附件中建议增加房产的交接单，列明房屋内的设施情况、水电表的读数，避免房屋交还时产生争议（尽量具体明确）
4．关注房屋是否存在抵押：
先租后押，风险较小；先押后租，风险较大
具体问题具体分析：现实中抵押*款贷**购买房产的情况比较多见，可以审查*款贷**数额和期限（为防范风险可以要求产权人作出承诺，一旦抵押人行使抵押权造成承租人损失的，由产权人作出赔偿）
5.关注房产的用途：
租赁合同中的房产用途应与房产证上的用途一致，不宜将住宅用于商业用途
6.租赁期限应合法有效：
按照合同法规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效。租赁期满，双方可以续订，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，因此，对于超过20年的租赁期限，应修改为20年以下。
注意：超过20年后，合同履行期限可以顺延，建议约定顺延期限和次数
注意：以租代建的租赁物，通过租赁的方式处理时，存在租赁期限不能超过20年，承租方中途解除合同的风险。（有些企业想开展某项业务，但自己不想建设场地，于是让他人出资专门建设一个，然后该企业与其签订租赁合同使用，建设方垫资建设，若将资金回收的年限铺得太长，会导致承租方在较短的年限内行使解除权，导致建设方后续年限的资金利益无法实现的风险。）
7.租金支付应明确租金范围：
注意：租金条款应明确租金支付条件，长期的租赁合同不建议一次性付清租金
租金包含范围，是否包含物业费、水、电、供暖、车位等费用
出租人收取租金是否需要提供正式发票
对于租金水平可能波动的房屋，建议在合同中约定租赁期满后租金不得上涨或限定上涨的幅度
注意：承租人如需装修改造，是否设定免租期，涉及装修改造的，应明确承租人不得改变房屋的主体结构，不得危及建筑物的安全，装修方案应取得出租人的书面认可
注意：如房屋由于供电、供暖、空调等设施不能正常使用，或房屋损坏出租人不能及时修缮影响承租人正常使用的，承租人应设定有权拒付租金，或要求减免部分租金，并在该情况无法解决累计一定期限后，有权解除合同，并要求出租方支付一定比例的违约金
8.承诺和保证条款：
注意：出租人保证拥有房屋的所有权和处分权，一旦第三方主张权利或因第三方因素影响房屋正常使用，出租人应负责解决，如造成承租人损失，出租人应负责赔偿
注意：在转租的情形下，出租人欠付房屋所有权人租金，或房屋所有权人解除合同，要求出租人腾交房屋，会直接影响到承租人对房屋的使用，并造成经济损失
9.优先购买权和优先承租权：
合同法规定出租人出卖租赁房屋的应当在出卖前的合理期限内（出卖前3个月）通知承租人，承租人享有同等条件（建议约定为房屋价格和付款条件）优先购买的权利
注意：优先承租权没有明确的法律规定，建议在合同中明确；实践中优先承租人比优先购买权更具有实际的意义；合理期限可参考优先购买权，掌握在3个月；同等条件，建议设定为租金标准和支付条件等关键因素
10.违约条款是否完备：
注意：房屋租赁合同中常见的违约责任：
逾期交付房屋和逾期交还房屋
逾期支付租金
一方提前解除合同（约定违约金和损失赔偿）
注意：履行中的风险：
房屋使用中发生安全事故，无法分清责任
房屋租赁期限届满，承租人以各种借口拒绝腾房
出租人借口附属设施丢失和损坏，向承租人索赔
11．*迁拆**补偿条款：
注意：承租人角度：如遇政府*迁拆**，承租人按照国家政策享有专属于承租人的装修补偿和营业损失补偿金，应在合同中约定，在发生政府*迁拆**时，出租人应通知承租人，并由承租人享有政府补偿给承租人的部分
出租人角度：如遇政府*迁拆**，出租人应通知承租人，承租人应在出租人要求的合理期限内配合出租人腾空房屋，并放弃获得补偿的权利。
12.不可抗力条款：
可用列举方式定义不可抗力的范围，如地震、海啸
在发生不可抗力时，关键看房屋是否可以正常使用，如无法正常使用，任何一方可解除合同，如尚可正常使用，可减免不可抗力期间的租金
13.争议解决方式的选择是否合理：
诉讼可以解决多方之间的争议，仲裁只能解决签署仲裁条款的各方当事人之间的争议，如房屋纠纷涉及到第三方产权人、相关利益方，建议选择诉讼方式
注意：房屋纠纷属于专属管辖，由房屋所在地法院管辖
14．合同完整性条款是否明确
注意：补充协议、变更协议与本合同不一致时以哪个为准？
附件与正文不一致时以哪个为准？
合同以外的往来信函、邮件是否作为合同的一部分？
如与合同内容不一致，应如何处理？
总结：审查房屋租赁合同的总体思路：
租何种主体的房屋，以确定房屋的合法性，是否为一手房源，房屋的状况应事先详细掌握，在合同中应明确租赁物、租赁期限、租赁用途、租金标准、支付条款，针对房屋的情况确定是否可能涉及*迁拆**等问题
审查合同的方法：
房屋产权证书的审查在房屋租赁合同审查中非常重要，与合格的主体签署，如对方为自然人，需要确认对方是否为完全民事行为能力人，合同条款的设计依从于房屋的情况和自身的需要