导读：
目前，一线城市房地产市场火爆，房屋价格快速上涨，而“首付贷”成为众矢之的。睿信致成专家认为，在货币宽松的环境下，一线城市房价将继续上涨，预计政府会将加强监管，缓解房价快速增长趋势。
目前，一线城市房地产市场火爆，房屋价格快速上涨，而“首付贷”成为众矢之的，人们普遍认为“首付贷”诱发一线城市房价的快速增长，且引发监管当局的关注。近期北京、广州、深圳、上海先后要求摸底涉嫌高杠杆的首付贷情况，陆续有P2P平台暂停了首付贷。
睿信分析：
1.一线城市房价上涨回顾
2013年开始，深圳、上海、北京房价同比涨幅趋缓，以深圳为例，13、14年房价同比上涨17%、7%。进入2015年，深圳房价率先进入快速增长通道，全年同比大涨40%。不同于深圳，北京和上海房市2015年初进入负增长，北京市直到第2季度才开始同比正增长，北京、上海2015全年分别增长约7%和17%，远低于深圳的增长幅度。但是在宽松的货币政策下，深圳的上涨情绪逐步传导至其他城市，截止到2016年3月8日，根据统计数据，深圳、上海、北京房地产市场价格同比增长近55%、45%、37%。
2.信贷宽松和政策刺激是一线城市房价上涨的真正原因
海通证券首席经济学家李迅雷在其《房价如何看——从人口现象到货币现象》的文章中表示，2000-2010年房价上涨是人口红利的作用，但2010年后房价逐步成为货币现象。我们可以看到2010年劳动年龄人口和流动人口增速出现峰值，同时人口老龄化趋势加速，人口因素不足以支撑房价继续上涨。但自2009年中国实行信贷宽松，广义货币M2规模超常增长，中国经济靠投资推动，整个经济杠杆率大幅上升。在这一背景下房价逐步成为货币现象，主要受货币政策的松紧和社会资金的集聚影响。
地产刺激政策密集出台，2014年央行发布"930新政"；2015年再次发布"330新政"；2016年2月央行与银监会发文降低非限购城市首套房首付降低。在去库存的大背景下，地方政策也纷纷出台，刺激效果已经初步显现，一二线城市均呈现去化加速、房价快速上涨趋势。
同时，我们看到2016年1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%，比去年同期高3.2个百分点；2月末，广义货币(M2)余额142.46万亿元,同比增长13.3%，低于1月份14%的增长速度，比去年同期高0.8个百分点。M2增速提高与房价上涨有较强相关性，一线城市的优质资产将成为超发货币的最优选择。持续的降息和降准加强货币宽松预期，为房价上涨提供有力支撑。
3. “首付贷”不是一线城市房价上涨的原因
以深圳为例，根据盈灿咨询估计，深圳首付贷存量为20亿-30亿，加上线下数据深圳首付贷实际数据估计在50亿元左右。对比人民银行深圳中心支行统计数据，2015年12月末深圳房地产*款贷**余额为10286亿元，同比增长29.2%；个人住房*款贷**余额为7420亿元，同比增长40.0%。首付贷相对于个人住房*款贷**余额，比例很小，不足以成为房价上涨的主力因素。从企业方面来看，2015年链家互联网房地产金融中全国首付贷规模只有3亿，世联行旗下的家园云贷平台2015年放贷金额为29.92亿元，这些首付贷交易面向全国，不足以成为助推部分城市房价上涨的原因。
根据市场人士介绍，深圳房地产交易中，预计有5%－10%使用“首付贷”。结合人行数据，深圳按揭平均成数65%，加上“首付贷”的杠杆，已超过最高*款贷**成数70%，*款贷**杠杆已用到极致，因此“首付贷”仅仅是助推深圳房价的上涨，但是并非主力。
但是未来企业开展“首付贷”业务将被严格限制。3月9日央行副行长潘功胜表示，央行正与住建部、银监会等部门商量对地产市场、地产企业、地产中介参与金融业务进行治理。3月12号央行举行发布会，*小川周**行长表示，一些P2P平台是否具备首付*款贷**资质存在疑问，必须符合相关规章制度，必须明晰资金来源。
４.一线城市房价上涨趋势难变
今年以来，中央和地方政府的主要领导均表示严防一线城市房价快速上涨。3月11日，深圳市房地产经纪行业协会表示，4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右。如果得到官方确认，将导致交易税费大幅增加，对深圳楼市影响较大，但是暂时还没有看到具体结果。
根据国信证券的统计数据来看，2016年以来，深圳、北京、上海的库存量平均保持在27周、21周、15周左右，市场供应严重不足，无法满足有效需求。同时一线城市将控制人口规模和城市规划规模，土地供应面积势必减少，将进一步加强未来市场供应不足的预期。
尽管3月份的前2周，央行连续净回笼货币，但得益于3月初的全面降准，市场的流动性保持充裕。在货币依旧宽松的市场环境中，市场供应不足，进一步监管政策暂未出台，一线城市房价将继续保持上涨趋势。
睿信致成专家点评：
在货币宽松的环境下，一线城市房价将继续上涨，预计政府会将加强监管，缓解房价快速增长趋势。尤其是深圳市场，*款贷**杠杆已经到达极致，因此预期深圳会率先出台监管政策。
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作者：韩晓东