在十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。
只要你买了一套商铺，未来三代都不用愁了，买房绝对不如买商铺。
在十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。
只要你买了一套商铺，直接抽*你干**三代人的血，买房才是王道。
从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？
天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。
而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。
这里面的差别到底在哪里？
购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。
当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。
主要有三个大头税种：
个人所得税、增值税、契税。
其他杂七杂八的小零头不计，没多少钱。
但同样按照法律，这些高额的税种都给免了，仅留契税。
当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。
也就是说，只剩契税了。
按面积大小不同，契税的税率为交易总价的1~3%，其实和中介费差不多。
哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？
能说这话，说明你不了解真正的房地产税负。
来，让你看一看商业地产的交易税费，开开眼界。
当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。
为了防止你直接心脏爆炸，我们从小的差距开始谈。
首先就是契税的差距。
住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。
但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。
印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。
小的说完了，下面开始说大的。
如果你投资商业地产没有收益，甚至亏损了，那还好说。
但如果你投资商业地产有了收益，赚到了钱，那下面这些税种就是为你准备的。
你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。
既然你增值了，那自然要缴纳增值税。
增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。
先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。
增值部分的5.6%，还算好嘛，不多。
别着急，因为还没完，第二项是个人所得税。
你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。
你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。
现在税率到了25.6%了。
第三项，是土地增值税。
没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。
土地增值税就恐怖了。
其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。
假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。
如果你没赚到50万，那么税率是30%。
如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。
如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。
如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。
这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。
天天梦想房价翻倍暴涨？
翻倍可以，怕你交不起税。
我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。
以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。
如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。
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